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원삼 전원주택형 개발: 취득경로(경·공매/매매) & 인허가 로드맵 사전 시뮬레이션 반도체 클러스터로 수요가 몰리는 용인 원삼에서, 전원주택형(소형 다가구/원룸 포함) 개발을 가정한 사전 시뮬레이션 패키지다. 취득경로별(경·공매/매매) 장단점, 인허가 단계(개발행위·사도·건축→착공→사용승인), 예산·기간·리스크를 스테이지 게이트로 끊어 의사결정 체크리스트까지 정리했다.원삼 전원주택형 개발자용 패키지(취득경로 비교·인허가 절차·예산·기간·리스크·체크리스트·엑시트 플랜). 1) 베이스 시나리오(가정 값)대상: 계획관리/생산관리 400평 내외, 경사 10% 미만, 마을도로 4m 접함상품: 1동 3층, 연면적 330㎡(원룸 8–12실)목표: 착공→사용승인 10–12개월자금: 자기자본 2.5억 + 차입 4.0억, 금리 7.0%2) 취득경로 비교항목경매공매일반 매매할인 기대높음(10~25%)중간(.. 2025. 10. 14.
창조적 독점으로 읽는 ‘용인 원삼’—왜 원룸 임대료가 강남보다 비쌀까? “대한민국에서 원룸 임대료가 가장 비싼 곳은 강남이 아니다.” 이 도발적 문장은 피터 틸의 ‘창조적 독점’ 개념과 도시계획(공법), 그리고 경매 실전이 한데 엮일 때 비로소 명확해진다. 반도체 메가클러스터와 시가화예정용지, 성장관리계획구역 같은 도시계획의 신호가 수요와 공급의 시간표를 바꾸고, 그 틈을 민간의 ‘사개발’이 메우며 임대료와 땅값을 밀어 올린다.※ 본 글의 일부 내용은 이주왕 교수의 「공법경매에 집중해야 되는 이유」에서 발췌·정리한 것입니다. 용인 원삼의 고임대료를 ‘창조적 독점’과 도시계획 신호로 풀어, 투자·경매 관점의 체크리스트까지 한 번에 정리한 글.1) 한 문장 핵심원삼은 수요 급증(산단·공사·운영인력) vs 공급 지연(공공 주택대체재 부족)의 비대칭으로 원룸 임대료가 비정상적으로 .. 2025. 10. 14.
🏠 온비드 공매콘서트 핵심정리 – 권리분석의 본질을 파헤치다 부동산 공매를 처음 접하는 사람에게 가장 어려운 단계가 바로 권리분석이다. 온비드 공매콘서트에서 캠코(자산관리공사) 전문가들이 강조한 것도 이 부분이었다. 권리분석은 단순히 법률용어를 이해하는 것이 아니라, 입찰 전 인수·말소·우선순위를 정확히 파악하는 실전 기술이다. 이번 글은 현장에서 다뤄진 핵심 포인트를 정리하고, 라바김의 시니어 투자 관점에서 다시 해석한 기록이다. 1. 공매의 출발점은 재산명세서경매에서는 등기부등본과 매각물건명세서가 기본이지만, 공매에서는 재산명세서가 가장 중요한 기준 문서다. 이 서류에는 체납세금, 점유현황, 임차관계 등이 담겨 있으며 공매의 특성상 체납세금이나 공과금은 낙찰자가 인수하지 않는다. 즉, 공매의 출발점은 재산명세서이고, 그 해석이 낙찰 후 분쟁을 막는 첫 단계다... 2025. 10. 13.
낙찰 후 대금납부와 등기촉탁까지 – 소유권 이전의 마지막 단계 경매에서 낙찰은 끝이 아닙니다. 진짜 내 땅, 내 집이 되는 순간은 등기필증을 받는 날이죠. 저는 2022년 실제 사례(2022.11.09~12.28)를 바탕으로 낙찰 → 대금납부 → 등기촉탁 → 등기완료 과정을 조언형으로 정리했습니다. 특히 대금 납부기한은 보통 약 1개월 이내이며, 등기촉탁은 준비한 서류를 법원에 등기우편 접수하면 법원이 관할 등기소로 촉탁합니다. 이번 글은 시니어 투자자도 쉽게 따라 할 수 있도록 세금 납부, 서류, 사진 체크까지 담았습니다. 1️⃣ 낙찰 확정 – 2022년 11월 9일2022년 11월 9일, 법정에서 최고가매수신고인으로 불리며 낙찰이 확정되었습니다. 하지만 이때는 아직 소유권이 내 이름으로 넘어오지 않았습니다. 곧 내려질 매각허가결정이 확정되고 나서야 대금 납부기.. 2025. 10. 13.
위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 위반건축물 한시적 양성화 경매 투자자가 반드시 알아야 할 체크리스트 사후점검 · AI 변화탐지 · 이행강제금 가중 단독 · 다가구 · 다세대 중심, 마지막 기회 가능성 라바김 경매이야기 " alt="대표이미지: 위반건축물 한시적 양성화와 경매 체크리스트" />위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 시장에서 가장 난도가 높은 물건 중 하나가 위반건축물입니다. 2025년 10월 국토부가 예고한 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화와 사후점검·AI 변화탐지·이행강제금 가중이 동시에 추진되면, 경매시장엔 기회와 리스크가 함께 열립니다. 본 글.. 2025. 10. 12.
🏠 공유지분 경매의 진짜 리스크 – 낙찰가보다 ‘협상력’이 판가름한다 경매를 공부하다 보면 “지분 경매”라는 말을 자주 듣게 된다. 등기부상 한 필지의 토지나 건물에 소유자가 여러 명일 때, 그중 한 사람의 지분만 따로 경매로 나오는 경우다. 표면적으로는 ‘싸게 낙찰받을 수 있다’는 장점 때문에 초보자들이 관심을 가지지만, 실제로는 경매 중에서도 가장 복잡하고, 또 사람 냄새가 많이 나는 분야다.왜냐하면 지분 경매는 숫자보다 사람이 핵심이기 때문이다. 등기부는 객관적이지만, 공유자는 감정의 존재다. 따라서 서류보다 ‘관계’가, 감정보다 ‘협상력’이 더 중요해진다. ① 지분 경매, 절반의 권리만 사는 거래예를 들어 100평짜리 토지를 두 사람이 50평씩 공동소유하고 있다고 하자. 그중 한 사람의 지분이 경매로 나왔다면, 낙찰자는 토지의 50% 지분만을 취득하게 된다. 즉, .. 2025. 10. 11.

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