경매기초6 유찰된 물건, 진짜 기회일까? 유찰된 물건, 진짜 기회일까?유찰된 경매 물건은 기회일까, 리스크일까? 표면 가격이 아니라, 시장의 심리가 말해주는 신호를 읽어야 한다. 유찰의 이유를 보면 진짜 기회를 본다.1️⃣ ‘유찰’이라는 단어가 던지는 오해경매 초보자에게 유찰은 **‘인기 없는 물건’**의 다른 말로 들린다.하지만 실무자에게 유찰은 ‘시장 반응의 언어’다.가격이 떨어졌다는 사실보다, 왜 떨어졌는가가 중요하다.유찰은 단순한 실패가 아니다.누군가 외면했다는 뜻이 아니라,“지금 이 조건으로는 시장이 받아들이지 않는다”는 객관적 신호다.👉 그 신호를 읽을 줄 아는 사람만이두 번째 기회를 기회로 만든다.2️⃣ 유찰은 ‘가격’보다 ‘맥락’을 본다예를 들어보자.같은 아파트라도 한 동은 낙찰가율 95%,다른 동은 두 번 유찰돼 시작가가 절반.. 2026. 1. 13. 명도소송 vs 인도명령 — 법적 근거까지 한 번에 이해하는 경매 실전 안내서 낙찰 후 점유자가 나가지 않을 때, 명도소송과 인도명령 중 무엇을 선택할지 헷갈리기 쉽습니다.두 절차는 목적은 같지만, 법적 근거와 진행 속도가 다릅니다.이 글에서는 실제 경매 사건을 바탕으로, 상황별로 어떤 절차가 효율적인지 정리했습니다. 📘 처음 오신 분이라면 경매 시작 가이드 에서 전체 흐름부터 보셔도 충분합니다. 경매를 처음 시작하면 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 “점유자 문제”입니다. 집은 낙찰받았는데 안에 사람이 계속 살고 있다면, 어떤 절차로 내보내야 할지부터 막막해지지요. 특히 명도소송과 인도명령은 이름도 비슷하고 목적도 비슷해서 초보일수록 더 헷갈립니다. 이 글에서는 법적 근거·처리 속도·비용·신청 요건을 표와 인포그래픽으로 정리해, 경매 초보도 한 번에 이해할 수 있도록 정리했습니다... 2025. 12. 3. 전입세대 열람, 입찰 전에 왜 꼭 봐야 할까? (라바김 경매 실전 노트) 경매를 준비하다 보면 ‘전입세대 열람’이라는 말을 자연스럽게 듣게 된다. 특히 입문자들은 “등기부만 보면 되는 거 아닌가?”, “매각물건명세서에 다 나오지 않나?”라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제 명도까지 경험한 사람들은 단호하게 말한다. “입찰 전에 전입세대를 모르면, 명도에서 90%가 힘들어진다.”전입세대 열람은 서류 한 장이 아니라, 입찰의 리스크와 명도의 난이도를 예측하는 가장 중요한 자료다. 오늘은 왜 중요한지, 그리고 실전에서 어떻게 사용해야 하는지 라바김의 경매 실전 노트를 바탕으로 차근차근 정리해 본다.1. 전입세대 열람이란 무엇인가? 전입세대 열람은 해당 부동산에 실제로 전입한 사람들의 목록을 확인하는 절차다. 여기에 포함되는 정보는 다음과 같다.전입일자세대주 여부세대 구성실제 거주 형태.. 2025. 11. 22. 온비드 공매, 이 네 장 안 보면 큰일 납니다 (권리분석 필수 서류 4가지) 온비드 공매 물건 중에는 겉으로 보기엔 싸고 위치도 좋은데, 막상 들어가 보면 선순위 임차인·세금·법정지상권에 발목 잡히는 물건이 적지 않습니다. 감정가 2억이 넘는 다세대 빌라가 300만 원도 안 되는 금액에 낙찰된 사례처럼, 서류 한 줄을 놓치면 낙찰자가 보증금을 대신 물어줘야 하는 상황도 생깁니다. 오늘은 공매 입찰 전에 반드시 확인해야 할 권리분석 필수 서류 4가지와 체크 포인트를 정리해 봅니다. (온비드 공매 초보가 선순위 임차인·인수권리를 피하기 위한 실전 권리분석 안내입니다.)1. 등기부등본 – 말소기준권리부터 확인하라 공매든 경매든 권리분석의 출발점은 등기부등본입니다. 등기부에는 부동산의 ‘공식 이력서’가 담겨 있고, 특히 어떤 권리가 말소기준권리가 되는지를 정확히 찾아야 합니다.등기부는 .. 2025. 11. 18. 경매 기초, 이거 하나면 된다 “경매가 위험한 게 아니라, 공부 안 하고 시작하는 경매가 위험하다.”처음엔 용어부터 막히고, 한 번 겁먹으면 발도 못 뗍니다. 이 글은 초보자가 첫 입찰까지 가는 데 필요한 핵심만 쏙 뽑아 정리했습니다. (이 글에서는 경매 기본용어·절차·권리분석·세금까지 ‘처음부터 끝까지’ 한 번에 정리합니다.)1) 가장 먼저 잡는 기본 용어임대인/임차인: 소유자/세입자매수/매도: 산다/판다채무자/채권자: 돈을 빌린 사람/빌려 준 사람소유자와 채무자가 다를 수 있음(예: 남편 소유, 아내가 대출) — 분석 관점은 동일2) 경매 종류 딱 둘임의경매: 담보 대출 → 연체 → 담보권자가 경매 신청강제경매: 담보 없이 돈 빌려줌 → 소송 승소(판결문) → 경매 신청3) 감정가·유찰·최저가 이해감정가(감평가): 법원이 정한 기.. 2025. 10. 8. 지분경매 후 상대 지분에 ‘처분금지가처분’ 셀프로 신청하는 방법 지분경매로 공동소유 부동산의 일부를 낙찰받은 뒤에는, 상대 지분이 제3자에게 처분되며 분쟁이 복잡해질 수 있습니다. 이를 예방하려면 낙찰 직후 상대방 지분에 ‘처분금지가처분’을 걸어 임의 매매·증여를 막아두는 것이 실무 핵심입니다. 이 글에서는 전자소송 신청부터 등록면허세·등기촉탁 수수료·담보제공(보증보험)까지 한 번에 정리합니다. 1️⃣ 전자소송으로 직접 신청 가능할까?가능합니다. 전자소송(e-Litigation)에서 민사 가처분신청서를 작성·제출할 수 있습니다. 단, 인증·파일첨부·자동 로그아웃 등 초보에게 까다로운 요소가 있으니 중간 저장을 자주 해 주세요. 회원가입 단계부터 어렵다면 법무사 위임이 안전합니다. 2️⃣ 사건유형 선택 — ‘부동산 처분금지 가처분’전자소송 → 서류제출 → 민사서류 → .. 2025. 10. 6. 이전 1 다음
