권리분석7 [실전경매③] 낙찰받고도 포기했습니다｜1,167만 원 손실보다 무서웠던 것 지난 글에서는 권리분석을 마치고 실제 입찰에 참여한 과정을 소개했습니다.감정가 4억 8천만 원짜리 단독주택이 여러 차례 유찰 끝에 1억 원대로 내려왔고, 권리분석 결과도 큰 문제는 없어 보였습니다.이 물건을 처음 발견한 과정은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.👉 [실전경매①] 감정가 4억 8천만 원짜리 집이 왜 1억 1천만 원까지 떨어졌을까?그래서 지인은 1억 7,880만 원에 낙찰을 받았습니다.경매를 하면서 가장 아까운 돈은 낙찰을 못 받은 것이 아니라, 이미 낙찰받은 물건을 포기하는 순간일지도 모릅니다.입찰보증금 1,167만 1,800원을 포기하고 낙찰을 포기하기로 한 것입니다.많은 분들은 "왜 낙찰까지 받고 포기했을까?"라고 생각할 것입니다.이번 사례는 경매에서 권리분석만큼 현장실사와 임장이 얼마.. 2026. 7. 31. [실전경매②] 감정가 4억 8천만 원 단독주택, 권리분석부터 시작했습니다 (2025타경20531) 지난 글에서는 감정가 4억 8천만 원짜리 단독주택이 왜 1억 1천만 원까지 떨어졌는지 살펴봤습니다.많은 분들이 가격만 보고 "이번에는 입찰해도 되겠는데?"라고 생각할 수도 있습니다.하지만 저는 아직 입찰 여부를 결정하지 않았습니다.경매에서 가장 먼저 해야 할 일은 가격을 보는 것이 아니라 권리분석이기 때문입니다.이번 글에서는 제가 실제로 등기부와 매각물건명세서를 보면서 어떤 순서로 판단했는지 그대로 보여드리겠습니다. 1분 핵심정리사건번호2025타경20531(1)말소기준권리2020년 2월 24일 농협자산관리 근저당권후순위 권리이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판단임차인매각물건명세서상 조사된 임차내역 없음전입세대현황조사서상 전입세대 없음매각 방식대지·주택·도로·전 등 여러 부동산을 함.. 2026. 7. 28. [실전경매①] 감정가 4억 8천만 원짜리 집이 왜 1억 1천만 원까지 떨어졌을까? 감정가 4억 8천만 원짜리 단독주택이 1억 1천만 원까지 떨어졌습니다.정말 문제가 많은 물건이라서 아무도 입찰하지 않은 것일까요?처음에는 저도 "이 정도면 분명 이유가 있을 것이다."라고 생각했습니다.며칠 뒤 지인에게서 이 물건을 함께 검토해 달라는 연락이 왔습니다.그렇게 이번 실전경매가 시작됐습니다.1분 핵심정리항목내용물건강원도 횡성군 안흥면 단독주택감정가4억 8,612만 원최저매각가격1억 1,671만 8,000원진행 상황네 차례 유찰 후 다섯 번째 매각기일가장 큰 현장 변수지붕 위에 쓰러진 소나무와 지붕 손상 여부이번 편 내용물건 검색부터 권리분석, 임장, 입찰 결정까지왜 아무도 입찰하지 않았을까?처음 경매 정보를 확인했을 때 가장 먼저 눈에 들어온 것은 가격이었습니다.감정가는 약 4억 8,612만 .. 2026. 7. 25. 👉 경매 초보라면 반드시 확인해야 할 15가지 체크리스트 (입찰 전 필독) 👉 이 체크리스트만 익혀도 대부분의 실수를 피할 수 있습니다 이거 모르고 경매 들어가면 👉 돈 잃습니다. 📌 경매 처음이라면 이 순서로 보세요 1. 체크리스트 2. 물건 보는 순서 3. 초보 실수 5가지 경매는 싸게 사는 게임이 아니라 👉 실수 안 하는 게임입니다. 👉 이 기준 없이 입찰하면 대부분 낙찰 후 문제를 겪게 됩니다. 👉 아래 4가지만 먼저 이해하세요 ✔ 권리 → 먼저 확인 ✔ 현장 → 서류랑 비교 ✔ 비용 → 낙찰가 외 계산 ✔ 절차 → 순서 틀리면 손해 👉 이 4가지만 알면 큰 실수는 피할 수 있습니다 --- 등기부는 봤지만 건축물대장은 안 보고, 현장은 갔지만 비용 계산은 빠지고, 낙찰은 받았지만 이후 절차를 몰라 시간을 허비합니다.. 2026. 1. 20. 임차인보다 사채가 뒤에 있다? — 초보 경매인의 착각 3가지 표면상 임차인이 ‘사채보다 약자’처럼 느껴지지만, 권리분석은 감정이 아니라 시간표 싸움입니다. 순서는 누가 먼저 공시했느냐로 결정됩니다. 권리의 시간표 — 등기 순서에 따른 배당 구조🧩 문제 제기“등기부에 사채 근저당이 있고, 그 아래 임차인이 있으면 임차인이 더 앞선다?” 초보자들이 가장 자주 하는 착각 중 하나입니다. 오늘은 등기 순서 = 배당 순서라는 기본을 한 번에 정리합니다.🏦 실제 사례권리시점금액설명근저당(은행X)2019.03.013억6천선순위 근저당근저당(사채Y)2020.07.108천중순위 근저당임차인 B전입 2021.09.01 / 확정 2021.09.025천후순위 전입·확정 (점유 중)※ 본 표는 최우선변제권 예외는 반영하지 않았습니다. 초보자 기준의 일반 순위 구조만 다룹니다. 위 사.. 2026. 1. 3. 경매 초보가 물건 처음 볼 때 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트 경매 초보가 물건을 처음 볼 때 가장 많이 하는 실수는 ‘등기부만 보고 판단하는 것’입니다. 하지만 실제 문제는 등기부 이후 단계에서 훨씬 많이 발생합니다. 이 글에서는 경매 물건을 처음 볼 때 반드시 확인해야 할 7가지 항목을 실전 기준으로 정리했습니다. 📘 처음 오신 분이라면 👉 부동산 경매 방법 총정리 글에서 전체 흐름을 먼저 보셔도 좋습니다. 등기부만 보고 뛰면 위험합니다.‘서류 → 점유 → 현장’ 순서를 지키세요. 경매 물건을 처음 보면 대부분 등기부등본부터 펼쳐 봅니다.저 역시 초보 시절에는 등기부가 깨끗하면 “이 정도면 괜찮겠지”라고 판단했던 적이 있습니다. 하지만 실제 경험을 해보니,문제는 등기부 이후에 시작되는 경우가 훨씬 많았습니다.낙찰 후에 점유·임차·명도 문제가 한꺼번에 드러나.. 2025. 12. 16. 이전 1 2 다음
