[실전경매①] 감정가 4억 8천만 원짜리 집이 왜 1억 1천만 원까지 떨어졌을까?

감정가 4억 8천만 원의 단독주택이 네 차례 유찰 끝에 1억 1천만 원대로 내려간 이유는 무엇이었을까요? 직접 임장을 통해 확인한 실제 경매 이야기입니다.

 

 

감정가 4억 8천만 원짜리 단독주택이 1억 1천만 원까지 떨어졌습니다.

정말 문제가 많은 물건이라서 아무도 입찰하지 않은 것일까요?

처음에는 저도 "이 정도면 분명 이유가 있을 것이다."라고 생각했습니다.

며칠 뒤 지인에게서 이 물건을 함께 검토해 달라는 연락이 왔습니다.

그렇게 이번 실전경매가 시작됐습니다.

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1분 핵심정리

항목	내용
물건	강원도 횡성군 안흥면 단독주택
감정가	4억 8,612만 원
최저매각가격	1억 1,671만 8,000원
진행 상황	네 차례 유찰 후 다섯 번째 매각기일
가장 큰 현장 변수	지붕 위에 쓰러진 소나무와 지붕 손상 여부
이번 편 내용	물건 검색부터 권리분석, 임장, 입찰 결정까지

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왜 아무도 입찰하지 않았을까?

처음 경매 정보를 확인했을 때 가장 먼저 눈에 들어온 것은 가격이었습니다.

감정가는 약 4억 8,612만 원이었지만 네 차례 유찰되면서 다섯 번째 매각기일의 최저매각가격은 1억 1,671만 8,000원까지 내려와 있었습니다.

감정가의 약 24% 수준입니다.

가격만 보면 누구나 한 번쯤 관심을 가질 만한 물건이었습니다.

하지만 경매 가격이 크게 내려갔다는 것은 그만큼 사람들이 쉽게 입찰하지 못한 이유가 있을 수 있다는 뜻이기도 합니다.

저 역시 가장 먼저 이런 생각을 했습니다.

“무슨 문제가 있길래 4억 원이 넘는 집이 1억 원대까지 떨어졌을까?”

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📷 사진 1. 횡성 경매주택 전경

감정가 약 4억 8,612만 원에서 네 차례 유찰된 횡성 단독주택

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처음에는 강릉 물건을 추천했습니다

지인이 검토를 요청한 물건은 모두 세 건이었습니다.

강릉, 횡성, 영동에 있는 물건이었고 저는 각각의 입지와 건물 상태, 권리관계, 예상 투자비용을 비교했습니다.

검토 결과만 놓고 보면 저는 강릉 물건을 가장 추천했습니다.

하지만 경매는 좋은 물건을 고르는 것만으로 끝나지 않습니다.

입찰보증금과 낙찰잔금, 취득세, 수리비까지 감당할 수 있어야 합니다.

지인은 현재 준비할 수 있는 예산을 고려한 끝에 횡성 물건을 선택했습니다.

가격은 낮아졌지만, 정말 입찰해도 괜찮은 물건인지를 다시 차근차근 살펴보기로 했습니다.

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권리관계보다 더 걱정됐던 것은 현장 상태였습니다

등기부와 매각물건명세서, 현황조사서 등을 검토한 결과 권리관계는 비교적 복잡하지 않았습니다.

법원 조사 내용에는 확인된 임차인이나 전입자가 없는 것으로 기재돼 있었습니다.

물론 법원 서류만으로 실제 점유 상태까지 완전히 단정할 수는 없기 때문에, 낙찰 이후에는 다시 확인해야 합니다.

그러나 입찰 전 가장 큰 걱정은 권리관계보다 건물 상태였습니다.

현황조사 내용에는 건물 지붕 위에 소나무가 쓰러져 있다는 내용이 적혀 있었습니다.

사진으로만 보면 소나무의 무게 때문에 지붕이 파손되거나 누수가 생겼을 가능성도 있어 보였습니다.

수리비가 얼마나 들어갈지 알 수 없다는 점이 입찰을 망설이게 하는 가장 큰 변수였습니다.

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📷 사진 2. 주택 옆면과 주변 수목

주택 가까이까지 나무와 수풀이 우거져 있어 현장 확인이 필요했습니다.

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결국 답은 현장에 있었습니다

서류를 아무리 자세히 살펴봐도 지붕 손상 여부까지 정확하게 알기는 어려웠습니다.

그래서 2026년 7월 17일, 지인은 직접 횡성으로 임장을 떠났습니다.

현장에서는 건물 외관뿐 아니라 진입도로와 주변 환경, 마당과 데크 상태를 함께 살펴봤습니다.

주택은 산과 나무에 둘러싸여 있었고, 오랫동안 제대로 관리되지 않은 듯 수풀이 많이 자라 있었습니다.

데크와 외벽 등도 손볼 부분이 있어 보였지만, 건물 전체가 무너질 정도의 심각한 상태로 보이지는 않았습니다.

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📷 사진 3. 마당과 데크 진입 부분

수풀이 자라 있었지만 건물 외형과 데크 구조는 확인할 수 있었습니다.

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임장 온 사람들이 가장 궁금해한 것은 지붕 위 소나무였습니다

이 물건을 보러 온 사람들의 관심은 대부분 같은 곳에 쏠렸다고 합니다.

바로 지붕 위에 쓰러져 있던 소나무였습니다.

외부에서 올려다보는 것만으로는 소나무 아래 지붕이 깨졌는지, 균열이나 누수가 생겼는지 정확하게 알기 어려웠습니다.

지붕에 큰 손상이 있다면 나무 제거 비용뿐 아니라 방수와 균열 보수까지 필요할 수 있습니다.

결국 지인은 직접 지붕 위에 올라가 상태를 확인하기로 했습니다.

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📷 사진 4. 지붕 주변과 소나무

이번 경매 물건에서 가장 큰 관심을 받았던 지붕 주변의 소나무입니다.

 

 

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사진 4 원본 파일

ALT 태그: 횡성 경매주택 지붕 주변 소나무 현장
캡션: 이번 경매 물건에서 가장 큰 관심을 받았던 지붕 주변의 소나무입니다.

※  이 사진은 법원 경매자료(현황조사 사진)를 캡처한 이미지입니다.

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장화를 빌려 신고 지붕 위로 올라갔습니다

지붕으로 올라가는 과정도 쉽지는 않았습니다.

주변에 수풀과 습기가 많아 장화가 필요했고, 지인은 먼저 옆집을 찾아가 장화를 빌려 달라고 부탁했습니다.

하지만 옆집에서는 장화를 빌려주지 않았습니다.

그대로 돌아오지 않고 다시 아래쪽 집을 찾아가 부탁했고, 그곳에서 장화를 빌릴 수 있었습니다.

지인은 빌린 장화를 신고 직접 지붕 위로 올라갔습니다.

입찰을 앞두고 가장 걱정했던 부분을 다른 사람의 말이나 사진에 의존하지 않고 직접 확인한 것입니다.

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“지붕은 멀쩡합니다”

지붕에서 내려온 지인이 가장 먼저 한 말입니다.

"지붕은 멀쩡합니다. 철근콘크리트 구조라 소나무만 치우면 될 것 같습니다."

 

그 한마디가 입찰을 결심하는 결정적인 계기가 됐습니다.

외부에서 보았을 때는 소나무 때문에 지붕이 크게 파손됐을 가능성도 걱정했습니다.

하지만 직접 올라가 확인해 보니 지붕은 철근콘크리트 구조였고, 소나무로 인한 큰 손상은 발견되지 않았다고 합니다.

물론 실제 소유권을 취득한 뒤에는 나무를 제거하고 방수 상태와 미세한 균열 여부를 전문가에게 다시 확인해야 합니다.

다만 입찰 여부를 판단하는 단계에서는 가장 큰 불안 요소가 상당 부분 해소된 것입니다.

지인은 지붕 상태를 직접 확인한 뒤 안심했고, 이 물건에 입찰하기로 결심했습니다.

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주변 환경과 건물 외관도 함께 살펴봤습니다

경매 임장에서는 건물 하나만 확인해서는 안 됩니다.

차량 진입이 가능한지, 이웃집과 거리는 어떤지, 주변에 축사나 소음시설은 없는지, 겨울철에도 접근이 가능한지를 함께 확인해야 합니다.

현장은 산과 밭으로 둘러싸인 비교적 조용한 지역이었습니다.

자연환경이 좋다는 장점이 있지만, 도심 생활에 익숙한 사람에게는 교통과 생활 편의성이 부족할 수 있습니다.

따라서 이 물건은 단순히 싸다는 이유만으로 접근하기보다 실제 거주나 주말주택, 임대, 향후 매도 가능성까지 함께 고려해야 했습니다.

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📷 사진 5. 주택 앞 도로와 주변 환경

산과 밭이 가까운 조용한 환경이지만 생활 편의성과 접근성은 따로 확인해야 합니다.

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외벽과 건물 구조는 비교적 견고해 보였습니다

외벽은 벽돌로 마감돼 있었고, 상층부는 밝은색 외장재로 시공돼 있었습니다.

오랫동안 관리가 되지 않아 외벽 일부가 오염되고 주변에 잡초가 자라 있었지만, 동영상에서 확인한 범위에서는 건물 전체가 심하게 기울거나 외벽이 크게 무너진 모습은 보이지 않았습니다.

다만 창호, 데크, 외벽 오염, 방수 상태 등은 낙찰 이후 세부적인 점검이 필요해 보였습니다.

경매에서는 겉으로 멀쩡해 보여도

실제로는 수리비가 많이 들어가는 경우가 있습니다.

그래서 입찰가를 정할 때는

예상 수리비를 반드시 남겨 두어야 합니다.

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📷 사진 6. 벽돌 외벽과 2층 외관

벽돌 외벽과 철근콘크리트 구조를 확인했지만 세부 보수비용은 별도로 계산해야 합니다.

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현장을 확인한 뒤 입찰을 결정했습니다

임장을 마친 지인은 다시 물건 자료를 검토했습니다.

감정가와 최저매각가격만 보면 매우 저렴해 보였지만, 앞으로 들어갈 비용도 함께 계산해야 했습니다.

소나무 제거비, 수풀 정리비, 건물 수리비, 취득세와 등기비용, 잔금 마련 비용까지 고려해야 했습니다.

그럼에도 지붕이 철근콘크리트 구조로 비교적 멀쩡하다는 것을 직접 확인한 것은 중요한 판단 근거가 됐습니다.

결국 지인은 이 물건에 입찰하기로 결정했습니다.

이제 남은 문제는 하나였습니다.

“과연 얼마를 써내야 낙찰받을 수 있을까?”

 

최저매각가격은 약 1억 1,671만 원이었지만, 낮은 금액만 보고 입찰한 사람이 우리뿐일 것이라고 생각할 수는 없었습니다.

입찰가를 너무 낮게 쓰면 좋은 물건을 놓칠 수 있고, 반대로 지나치게 높게 쓰면 경매로 취득하는 의미가 줄어듭니다.

지인은 고민 끝에 자신이 감당할 수 있는 입찰가를 정했습니다.

 

그런데 진짜 고민은 지금부터였습니다.

최저가는 1억 1천만 원인데 왜 우리는 1억 7,880만 원을 써냈을까요?

 

그 이유는 다음 편에서 실제 입찰 전략과 함께 공개하겠습니다.

 

마무리

이번 이야기는 물건을 찾고, 권리관계를 검토하고, 직접 현장을 확인한 뒤 입찰을 결심하기까지의 과정을 담았습니다.

경매는 단순히 가격이 싸다고 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다.

직접 현장을 확인하고, 서류와 실제 모습을 비교해 보면서 비로소 입찰 여부를 결정할 수 있다는 것을 다시 한번 느꼈습니다.

특히 이번 물건은 지붕 위에 쓰러진 소나무가 가장 큰 변수였습니다.

하지만 직접 지붕에 올라가 확인한 결과, 철근콘크리트 구조의 지붕은 큰 이상이 없었고 소나무만 제거하면 될 것으로 판단했습니다.

그 확인이 있었기에 지인은 자신 있게 입찰을 결정할 수 있었습니다.

실전은 책에서 배우는 것과 많이 달랐습니다.

다음 편에서는 실제 법원 입찰 현장에서 어떤 일이 있었는지, 그리고 왜 최저가보다 훨씬 높은 1억 7,880만 원을 써냈는지 그대로 이어가겠습니다.

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