[실전경매③] 낙찰받고도 포기했습니다｜1,167만 원 손실보다 무서웠던 것

현장실사 결과 추가 비용과 위험 요소를 다시 계산한 끝에 입찰보증금 1,167만 원을 포기하기로 결정한 실제 경매 사례입니다.

 

 

지난 글에서는 권리분석을 마치고 실제 입찰에 참여한 과정을 소개했습니다.

감정가 4억 8천만 원짜리 단독주택이 여러 차례 유찰 끝에 1억 원대로 내려왔고, 권리분석 결과도 큰 문제는 없어 보였습니다.

이 물건을 처음 발견한 과정은 아래 글에서 확인할 수 있습니다.

👉 [실전경매①] 감정가 4억 8천만 원짜리 집이 왜 1억 1천만 원까지 떨어졌을까?

그래서 지인은 1억 7,880만 원에 낙찰을 받았습니다.

경매를 하면서 가장 아까운 돈은 낙찰을 못 받은 것이 아니라, 이미 낙찰받은 물건을 포기하는 순간일지도 모릅니다.

입찰보증금 1,167만 1,800원을 포기하고 낙찰을 포기하기로 한 것입니다.

많은 분들은 "왜 낙찰까지 받고 포기했을까?"라고 생각할 것입니다.

이번 사례는 경매에서 권리분석만큼 현장실사와 임장이 얼마나 중요한지를 보여주는 실제 사례였습니다.

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1분 핵심정리

항목	내용
낙찰가	1억 7,880만 원
포기 예정 보증금	11,671,800원
추가 예상 비용	약 5,000만 원
현장 확인 사항	도랑, 경사지, 옹벽, 토사유출 우려
최종 판단	낙찰 포기 예정

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낙찰보다 더 중요한 것은 현장실사였습니다

낙찰 후 집주인과 연락이 닿았습니다.

집주인은 이사비로 약 500만 원 정도를 요구했습니다.

이 정도는 충분히 협의 가능한 수준이라고 생각했습니다.

하지만 대화 중 한 말이 계속 머릿속을 떠나지 않았습니다.

집주인은 코로나 이전부터 이 집을 매도하려 했지만 2억 3천만 원에도 거래되지 않았고, 결국 1억 원에도 팔리지 않았다고 이야기했습니다.

물론 그 말만 믿고 투자 결정을 내린 것은 아닙니다.

하지만 현장을 다시 살펴보고 여러 자료를 확인하는 계기가 되었습니다.

현장을 다시 확인하고 예상 비용을 계산해 보니 그 이야기가 왜 나왔는지 조금은 이해할 수 있었습니다.

결국 판단의 기준은 집주인의 말이 아니라 현장실사와 투자금 계산이었습니다.

 

당시 권리분석 과정은 아래 글에서 자세히 정리했습니다.

👉 [실전경매②] 감정가 4억 8천만 원 단독주택, 권리분석부터 시작했습니다.

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다시 보니 처음에는 보이지 않았던 것들이 있었습니다

경매에서는 한 번의 임장으로 모든 것을 확인하기 어렵습니다.

이번 물건도 다시 현장을 확인하면서 처음에는 놓쳤던 부분들이 눈에 들어왔습니다.

• 집 왼편에 작은 도랑이 있었습니다.
• 뒤편은 경사지였습니다.
• 토사 유출을 막기 위해 설치한 옹벽이 있었지만 높이가 충분한지 의문이 들었습니다.
• 단순히 소나무 몇 그루만 정리하면 되는 수준이 아니라 주변 지형까지 함께 검토해야 하는 상황이었습니다.

추가로 사건번호와 주소를 기준으로 유튜브와 여러 자료를 찾아보니 이 물건을 부정적으로 평가하는 내용도 확인할 수 있었습니다.

자료마다 내용은 조금씩 달랐지만, 공통적으로 현장의 위험 요소를 언급하고 있다는 점은 다시 생각해 볼 만한 부분이었습니다.

결국 현장을 직접 보고, 자료를 비교하고, 예상 비용까지 다시 계산한 뒤에야 비로소 투자 여부를 판단할 수 있었습니다.

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제가 실제로 계산한 결과

처음에는 낙찰가 1억 7,880만 원만 보고 충분히 경쟁력이 있는 물건이라고 생각했습니다.

하지만 현장을 다시 확인하면서 필요한 공사와 예상 비용을 하나씩 적어 보기 시작했습니다.

태양광 설치, 상·하수도 정비, 나무 제거, 등기 비용, 그리고 예상하지 못했던 추가 공사까지 모두 반영해 보니 계산 결과는 처음 생각과 전혀 달랐습니다.

"낙찰가만 싸다고 좋은 물건은 아니구나."

그 사실을 숫자로 확인한 순간이었습니다.

항목	예상 금액
낙찰가	1억 7,880만 원
추가 공사 및 제반 비용	약 5,000만 원
총 예상 투자금	약 2억 3천만 원

이 계산표를 작성하고 나니 처음에는 '싼 물건'이라고 생각했던 판단이 완전히 달라졌습니다.

 

이 숫자를 계산하고 나니 집주인이 했던 말이 다시 떠올랐습니다.

"코로나 이전에도 2억 3천만 원에 내놨지만 팔리지 않았습니다."

 

물론 그 말이 사실인지 객관적으로 확인할 수는 없었습니다.

 

※ 하지만 투자에서는 확인되지 않은 기대보다 확인된 비용이 더 중요합니다.

 

총 투자금이 약 2억 3천만 원에 이르는 상황이라면 앞으로의 매매 가능성과 수익성을 다시 따져볼 필요가 있다고 판단했습니다.

결국 저희는 낙찰가가 아니라 최종 투자금을 기준으로 다시 계산했고, 그 결과 입찰보증금 1,167만 1,800만 원을 포기하더라도 더 큰 손실을 막는 것이 합리적이라는 결론에 이르렀습니다.

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결국 1,167만 원을 포기하기로 했습니다

많은 분들은 "이미 낙찰을 받았는데 왜 포기하느냐"고 생각할 수도 있습니다.

하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰 자체가 아니라 끝까지 책임질 수 있는 투자입니다.

모든 위험 요소와 추가 비용을 다시 계산한 결과, 예상했던 수익성을 자신하기 어려웠습니다.

결국 지인은 입찰보증금 11,671,800원을 포기하는 대신 더 큰 손실 가능성을 피하는 선택을 하기로 결정했습니다.

쉽지 않은 결정이었지만, 충분한 검토 끝에 내린 판단이었습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 낙찰을 받았는데도 포기하는 경우가 실제로 있나요?

A. 있습니다. 낙찰 후 현장실사 과정에서 예상하지 못한 추가 비용이나 위험 요소가 발견되면 손실을 최소화하기 위해 포기를 선택하는 사례도 있습니다.

 

Q2. 경매에서 낙찰을 포기하면 입찰보증금은 돌려받을 수 없나요?

A. 일반적으로 낙찰자가 잔금을 납부하지 않으면 입찰보증금은 반환되지 않습니다. 이번 사례에서도 약 11,671,800원의 입찰보증금을 포기하기로 결정했습니다.

 

Q3. 권리분석이 이상 없으면 안전한 물건 아닌가요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다. 권리분석은 법적 위험을 확인하는 과정이고, 현장실사는 실제 투자 위험을 확인하는 과정입니다. 지형, 배수, 경사지, 추가 공사비 등은 현장에서 직접 확인해야 합니다.

 

Q4. 현장실사는 언제 하는 것이 가장 좋나요?

A. 가능하면 입찰 전에 여러 차례 방문하는 것이 좋습니다. 시간대와 날씨를 달리해 확인하면 배수 상태, 진입로, 주변 환경 등 처음에는 보이지 않던 부분을 발견하는 경우도 있습니다.

 

Q5. 이번 사례에서 가장 큰 문제는 무엇이었나요?

A. 특정 한 가지 문제가 아니라 추가 비용 증가와 향후 매매 가능성에 대한 판단이었습니다. 현장실사 결과 예상 추가 비용이 약 5,000만 원 수준으로 계산되면서 투자성을 다시 검토하게 되었습니다.

 

Q6. 이번 사례를 통해 얻은 가장 큰 교훈은 무엇인가요?

A. 경매는 낙찰을 잘하는 것이 아니라 포기해야 할 때를 아는 것도 중요한 투자 판단이라는 점입니다. 서류뿐 아니라 현장을 끝까지 확인하고 모든 비용을 계산하는 과정이 무엇보다 중요했습니다.

이번 사례가 제게 남긴 가장 큰 교훈

이번 일을 함께 지켜보면서 다시 한 번 느꼈습니다.

권리분석은 서류를 통해 위험을 확인하는 과정입니다.

하지만 현장실사는 실제 투자 여부를 최종 결정하는 과정입니다.

서류에는 나타나지 않는 지형, 배수, 경사지, 주변 환경, 향후 추가 공사 가능성은 직접 현장을 확인해야만 알 수 있습니다.

경매에서는 낙찰을 잘하는 사람이 성공하는 것이 아니라,

현장을 끝까지 확인하고 냉정하게 계산할 줄 아는 사람이 결국 좋은 투자를 한다는 사실을 이번 사례를 통해 다시 배웠습니다.

이번 사례는 '낙찰을 포기한 이야기'가 아니라 '더 큰 손실을 막은 이야기'였습니다. 앞으로도 실제 사례를 통해 초보자들이 놓치기 쉬운 경매의 핵심 포인트를 계속 공유하겠습니다.

다음 글에서는 낙찰을 포기한 뒤 이 물건이 다시 어떻게 진행되는지 끝까지 추적해 보겠습니다.

 

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