[실전경매④] 1억7,880만원에 낙찰받고도 포기하려던 단독주택, 결국 잔금을 낸 이유

1억7,880만원에 낙찰받은 단독주택. 수리비 부담으로 잔금 포기까지 고민했지만 비용 절감과 민박 운영 계획을 다시 검토한 끝에 2026년 9월 4일 매각대금을 완납했습니다.

 

1억7,880만원에 낙찰받고도 수리비 5천만원 때문에 잔금 포기까지 고민했던 단독주택. 직접 시공과 민박 운영·매각 계획을 다시 계산한 끝에 결국 잔금을 납부한 실제 경매 과정을 정리했습니다

 

경매에서 낙찰을 받았다고 끝나는 것은 아닙니다. 오히려 낙찰 후 잔금을 납부하기 전까지가 더 고민스러울 때도 있습니다.

최근 제가 가까이에서 지켜보고 있는 단독주택 경매가 바로 그런 경우였습니다. 지인이 1억7,880만원에 낙찰받았는데, 주변 부동산에 알아본 예상 매매가격은 약 2억3천만원 정도였습니다.

겉으로만 보면 5천만원 이상 싸게 낙찰받은 것처럼 보입니다.

그런데 수리비를 따져보니 이야기가 달라졌습니다. 처음 예상한 수리비가 약 5천만원이었기 때문입니다.

낙찰가에 수리비만 더해도 2억2,880만원입니다. 여기에 취득세와 등기비용, 각종 부대비용까지 들어가면 2억3천만원에 매도한다고 해도 사실상 남는 것이 거의 없을 수 있습니다.

그래서 지인은 한동안 잔금을 납부하지 않고 경매를 포기하는 것까지 고민했습니다.

하지만 여러 번 계산하고 실제로 줄일 수 있는 비용을 다시 따져본 끝에 생각을 바꿨습니다.

그리고 2026년 9월 4일, 결국 매각대금 1억7,880만원을 완납했습니다.

 

📌 1분 핵심정리

✔ 단독주택 낙찰가 : 1억7,880만원
✔ 주변 부동산 예상 매매가 : 약 2억3천만원
✔ 최초 예상 수리비 : 약 5천만원
✔ 단순 계산으로는 수익성이 거의 없어 잔금 포기까지 고민
✔ 직접 시공과 인테리어로 수리비를 낮출 가능성을 다시 계산
✔ 수리 후 민박을 운영하면서 매각도 함께 진행할 계획

✔ 2026년 9월 4일 결국 매각대금 완납

✔ 법무사 없이 등기촉탁 절차도 직접 진행해 부대비용 절감

5천만원 싸게 낙찰받았는데 왜 포기하려 했을까?

처음 이야기를 들었을 때 저도 낙찰가격만 보면 나쁘지 않다고 생각했습니다.

낙찰가격은 1억7,880만원이고 주변 부동산에서 이야기하는 예상 매매가격이 약 2억3천만원이니 단순 차액은 약 5,120만원입니다.

하지만 경매 수익은 낙찰가와 매매가의 차이만 계산해서는 안 됩니다.

단독주택은 아파트와 달리 수리할 부분이 많으면 예상보다 큰 비용이 들어갈 수 있습니다.

이 주택 역시 처음에는 수리비를 약 5천만원 정도 예상했습니다.

구분	예상금액
낙찰가격	178,800,000원
예상 수리비	약 50,000,000원
단순 총투입액	약 228,800,000원
주변 예상 매매가격	약 230,000,000원
단순 차액	약 1,200,000원

여기에 취득세와 등기비용을 비롯한 각종 비용을 더하면 오히려 손해가 날 수도 있습니다.

그래서 “이 정도라면 낙찰보증금을 포기하더라도 잔금을 내지 않는 게 낫지 않을까?”라는 고민까지 하게 된 것입니다.

다시 계산해보니 줄일 수 있는 비용이 있었다

그런데 지인은 잔금을 포기하기 전에 수리비를 하나씩 다시 검토했습니다.

처음 견적을 그대로 받아들이지 않고 직접 할 수 있는 공사는 직접 하고, 주변의 도움을 받을 수 있는 부분은 비용을 줄이는 방법을 찾아본 것입니다.

대표적인 것이 태양광 설치였습니다.

처음에는 태양광 관련 비용으로 약 2천만원 정도가 필요할 것으로 생각했지만, 직접 시공할 수 있는 방법을 알아보면서 300만원대까지 비용을 낮출 가능성이 있다고 판단했다고 합니다.

물론 실제 최종 비용은 공사를 마친 뒤 확인해야 합니다.

하지만 이것만 현실화되어도 처음 예상했던 수리비에서 상당한 금액을 줄일 수 있습니다.

순창에서 민박을 운영해본 경험도 판단에 영향을 줬다

또 하나 중요한 이유가 있었습니다.

이 지인은 현재 전북 순창에서 민박을 운영하고 있습니다.

즉, 단독주택을 수리해 숙박시설로 운영하는 과정을 전혀 모르는 상태에서 시작하는 것이 아닙니다.

게다가 순창에서 함께 일하는 삼촌이 실제 인테리어 공사를 직접 할 수 있어 외부 업체에 모든 공사를 맡기는 것보다 비용을 낮출 여지도 있다고 판단했습니다.

처음 계산했던 수리비 5천만원을 그대로 지출하는 것이 아니라 실제 공사 과정에서 상당 부분 낮출 수 있다면 전체 수익구조도 달라질 수 있습니다.

결국 이 부분이 잔금을 납부하는 쪽으로 판단을 바꾸게 한 중요한 이유 가운데 하나였습니다.

수리해서 바로 파는 것이 목적은 아니다

이 물건은 수리한 뒤 곧바로 매도하는 계획도 아닙니다.

현재 계획은 주택을 수리한 뒤 민박으로 운영하면서 동시에 매각을 진행하는 것입니다.

바로 매수자가 나타나지 않더라도 주택을 비워두는 대신 민박으로 활용할 수 있다는 것입니다.

물론 민박을 운영한다고 반드시 수익이 난다고 단정할 수는 없습니다.

하지만 이미 민박 운영 경험이 있는 사람이 자신의 경험을 활용한다는 점에서는 단순히 시세차익만 바라보고 낙찰받은 경우와는 조금 다릅니다.

앞으로 실제 수리비와 민박 운영비, 수익까지 확인해봐야 이 판단이 맞았는지 알 수 있을 것입니다.

또 하나의 문제, 집을 덮고 있는 나무

잔금 문제를 이야기하면서 저와 통화했던 또 하나의 고민이 있었습니다.

산 쪽에서 자란 나무들이 주택 경계 안쪽으로 상당히 들어와 있어 집에도 위험해 보이고 일조량에도 영향을 줄 수 있다는 것이었습니다.

처음에는 이 나무들을 처리하는 데 약 1천만원을 지불하고 작업할 생각이라고 했습니다.

저는 여기에서도 바로 돈부터 쓰지 말고 먼저 다른 방법을 알아보라고 이야기했습니다.

경계를 넘어온 나무라면 우선 정확한 토지 경계와 나무의 위치, 소유관계를 확인하고 상대 토지 소유자에게 정리를 요청해 협의하는 것이 먼저 아니겠느냐는 것이었습니다.

상대방에게 제거를 요청해보고 서로 협의할 수 있다면 처음부터 1천만원을 모두 부담하지 않고 해결할 가능성도 있기 때문입니다.

다만 경계를 넘어왔다고 해서 다른 사람 소유의 나무를 임의로 벌목해도 된다는 의미는 아닙니다.

토지 경계와 나무의 위치, 소유관계를 정확히 확인한 뒤 당사자 간 협의를 거쳐 처리하는 것이 안전합니다.

이 부분도 실제로 어떻게 해결되는지 앞으로 확인해볼 생각입니다.

결국 9월 4일 잔금을 완납했다

고민은 길었지만 최종 결정은 잔금을 납부하는 것이었습니다.

제가 직접 확인한 매각대금완납증명원에는 매각대금 178,800,000원, 매각대금 완납일 2026년 9월 4일로 기재되어 있습니다.

잔금을 납부한 뒤에는 취득세와 등록면허세 등 후속 절차도 진행했습니다.

이번에 실제 서류를 보면서 다시 느낀 것은 경매에서는 낙찰가격 이외에도 챙겨야 할 비용이 계속 나온다는 점입니다.

낙찰가만 보고 “얼마 싸게 샀다”고 계산해서는 실제 수익을 알기 어렵습니다.

2026년 9월 4일 발급받은 매각대금완납증명원. 실제 매각대금 1억7,880만원을 완납하고 후속 절차가 시작됐습니다.

 

 

 

 

잔금 납부 후 진행한 취득세 납부 관련 서류. 경매 수익을 계산할 때는 낙찰가뿐 아니라 취득 단계에서 발생하는 비용도 함께 계산해야 합니다.

 

소유권이전 과정에서 필요한 등록면허세와 등기 관련 비용도 실제 지출비용에 포함됩니다.

 

법무사에게 맡기지 않고 등기촉탁도 직접 했다

잔금을 납부한 뒤에는 취득세와 등록면허세를 납부하고 소유권이전과 관련된 후속 절차도 진행해야 했습니다.

보통 이런 절차가 어렵게 느껴지면 법무사에게 맡기는 경우가 많습니다.

그런데 이번에는 지인이 법무사를 이용하지 않고 본인이 직접 등기촉탁에 필요한 절차를 진행해보기로 했습니다.

법원에서 본인이 직접 하겠다고 이야기하자 담당자도 조금 놀라는 반응이었다고 합니다.

처음 해보는 일이라 모르는 부분이 있었지만, 담당자가 필요한 서류와 처리방법을 친절하고 상세하게 알려줘 생각했던 것보다 어렵지 않게 진행할 수 있었다고 합니다.

덕분에 법무사에게 맡겼다면 들어갔을 비용도 아낄 수 있었습니다.

이번 사례를 지켜보면서 느낀 것은 경매에서 비용을 줄이는 방법이 꼭 낙찰가격이나 수리비에만 있는 것은 아니라는 점입니다.

태양광과 인테리어처럼 직접 할 수 있는 공사를 찾아보는 것도 방법이고, 취득 후 행정·등기 절차 가운데 본인이 처리할 수 있는 부분을 직접 해보는 것도 전체 투자비용을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

다만 처음 경매를 하는 사람이라면 무조건 비용을 아끼기 위해 직접 처리하기보다는 권리관계가 복잡한 물건인지, 필요한 서류와 절차를 정확히 이해하고 있는지부터 확인한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

이번 선택이 잘한 결정인지는 아직 모른다

여기서 “결국 잔금을 냈으니 잘한 선택이었다”고 결론을 내리고 싶지는 않습니다.

아직 수리가 시작되지 않았고 실제 공사비도 확정되지 않았습니다.

태양광 비용을 계획대로 줄일 수 있을지도 확인해야 하고, 나무 문제도 해결해야 합니다.

수리 후 민박을 시작했을 때 실제 운영수익이 얼마나 나오는지도 아직 모릅니다.

그리고 최종적으로 얼마에 매각되는지가 가장 중요합니다.

그래서 이번 사례는 여기서 끝내지 않고 앞으로 진행 과정을 계속 기록해보려고 합니다.

낙찰가 1억7,880만원짜리 주택에 최종적으로 얼마가 들어갔는지, 수리비는 얼마나 줄였는지, 민박 운영으로 얼마의 수익을 올렸는지, 마지막으로 얼마에 매각됐는지까지 실제 숫자로 확인해보겠습니다.

경매 초보라면 낙찰가보다 ‘그다음’을 봐야 합니다

이번 사례에서 제가 가장 중요하게 보는 부분은 이것입니다.

경매에서 싸게 낙찰받았다는 사실만으로 수익이 결정되는 것은 아닙니다.

낙찰가격과 예상 매매가격의 차이뿐 아니라 수리비, 세금, 등기비용, 보유기간 중 발생하는 비용까지 계산해야 합니다.

반대로 자신이 직접 할 수 있는 일이 있다면 비용을 낮출 방법도 생깁니다.

이번 물건처럼 수리 후 바로 매각하는 대신 운영수익을 만들면서 매각을 기다리는 방법도 있을 수 있습니다.

결국 중요한 것은 ‘얼마에 낙찰받았느냐’보다 ‘낙찰 후 어떤 계획을 가지고 있느냐’일지도 모릅니다.

이번 선택이 좋은 결과로 이어질지는 아직 알 수 없습니다.

그래서 더 기록해볼 가치가 있다고 생각합니다.

다음에는 실제 수리가 시작되면 공사 전 주택 상태와 예상했던 5천만원의 수리비를 실제로 얼마나 줄일 수 있었는지부터 하나씩 정리해보겠습니다.

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