경매 낙찰 전 반드시 확인해야 할 15가지 체크리스트
초보·실전 공통 가이드 | 이 글 하나로 경매 판단 틀 만들기
들어가며｜왜 ‘체크리스트 글’이 필요한가
경매에서 손해를 보는 이유는 정보가 없어서가 아니라, 순서 없이 판단하기 때문이다.
등기부는 봤는데 건축물대장은 안 봤고,
현장은 봤는데 비용 계산은 빠졌고,
낙찰은 받았는데 이후 절차를 몰라 시간을 허비한다.
이 글은 “경매를 처음 접하는 사람”과 “몇 번 해봤지만 늘 불안한 사람” 모두를 위한 실전 체크리스트다.
입찰 전부터 낙찰 후까지, 반드시 한 번은 점검해야 할 15가지를 순서대로 정리했다.
1️⃣ [권리관계] 낙찰 전 반드시 확인할 5가지
① 등기부상 소유자와 실제 사용자가 다른 경우
등기부에 나온 소유자와 실제 거주·사용자가 다르면, 명도와 비용에서 변수가 생긴다.
특히 건축물대장과 등기부가 불일치하는 경우는 반드시 별도로 정리해야 한다.
등기부와 건축물대장이 불일치할 때는 실제로 어떻게 판단해야 할까요?
② 제시외 건물이 있는지 여부
감정평가서나 매각물건명세서에 ‘제시외’가 표시되어 있다면,
그 건물이 매각 대상에 포함되는지, 제외되는지를 명확히 봐야 한다.
이 부분을 대충 넘기면 “낙찰받고 나서 알게 되는 문제”가 된다.
건축물 등기 누락이 의심되는 경우는 소유권 회복 절차를 먼저 알아야 합니다.
③ 말소기준권리 확인
경매의 기본이지만, 여전히 여기서 실수가 많다.
말소기준권리를 기준으로 어떤 권리가 살아남는지를 명확히 정리해야 한다.
④ 임차인의 대항력·배당 여부
전입일, 확정일자, 점유 상태를 종합해
낙찰자가 인수해야 할 임차 권리가 있는지 판단한다.
⑤ 유치권 주장 가능성
공사 흔적, 현장 점유자 진술, 공사 내역 등이 있다면
유치권 주장은 사후 분쟁으로 이어질 가능성이 있다.
2️⃣ [건물·현장] 서류만 보면 놓치는 4가지
⑥ 건축물대장과 현황 불일치
층수, 용도, 면적이 실제와 다른 경우가 있다.
이 경우 위반건축물 여부와 향후 정리 가능성을 함께 봐야 한다.
⑦ 무허가·증축 여부
작은 증축이라도 나중에 이행강제금이나 철거 문제로 이어질 수 있다.
⑧ 실제 점유 상태
공실인지, 거주 중인지, 일부만 사용하는지에 따라
명도 전략과 비용이 완전히 달라진다.
⑨ 관리비·공과금 체납
특히 공동주택의 경우, 체납 관리비 인수 여부를 반드시 확인한다.
3️⃣ [비용] 낙찰가 외에 반드시 계산할 3가지
⑩ 취득세·등기 비용
낙찰가만 보고 수익을 계산하면 실제와 크게 어긋난다.
⑪ 명도 비용
합의로 끝날지, 소송까지 갈지에 따라
시간과 비용 차이가 크다.
⑫ 추가 공사비 가능성
노후 주택, 위반건축물, 제시외 구조물이 있으면
예상치 못한 공사비가 발생할 수 있다.
4️⃣ [절차] 낙찰 후 가장 많이 실수하는 3가지
⑬ 잔금 납부 기한 착각
기한을 넘기면 보증금 몰수라는 치명적 결과가 나온다.
⑭ 소유권 이전등기 지연
등기를 미루다 보면 금융, 매도, 명도에서 꼬이기 쉽다.
👉 이전등기 실무는 연재 3편에서 자세히 다룬다.
⑮ 명도 순서 오류
소유권 이전 전에 무리하게 명도를 시도하면
오히려 분쟁을 키울 수 있다.
5️⃣ 이 체크리스트를 어떻게 활용해야 하나
- 입찰 전: 1~12번 중심으로 리스크 점검
- 낙찰 직후: 13~15번 절차 확인
- 명도 전: 1~9번 재점검
이 글은 한 번 읽고 끝내는 글이 아니라,
경매를 볼 때마다 다시 펼쳐보는 기준표로 쓰는 게 목적이다.
마무리
경매는 ‘정보 싸움’이 아니라 판단 구조의 싸움이다.
이 체크리스트를 기준으로 삼으면,
적어도 “몰라서 당하는 경매”는 피할 수 있다.
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- 👉 이전 글: 등기부와 건축물대장 불일치 건물 처리 방법 (1편)
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