임차인보다 사채가 뒤에 있다? — 초보 경매인의 착각 3가지
표면상 임차인이 ‘사채보다 약자’처럼 느껴지지만, 권리분석은 감정이 아니라 시간표 싸움입니다. 순서는 누가 먼저 공시했느냐로 결정됩니다.
🧩 문제 제기
“등기부에 사채 근저당이 있고, 그 아래 임차인이 있으면 임차인이 더 앞선다?” 초보자들이 가장 자주 하는 착각 중 하나입니다. 오늘은 등기 순서 = 배당 순서라는 기본을 한 번에 정리합니다.
🏦 실제 사례
| 권리 | 시점 | 금액 | 설명 |
|---|---|---|---|
| 근저당(은행X) | 2019.03.01 | 3억6천 | 선순위 근저당 |
| 근저당(사채Y) | 2020.07.10 | 8천 | 중순위 근저당 |
| 임차인 B | 전입 2021.09.01 / 확정 2021.09.02 | 5천 | 후순위 전입·확정 (점유 중) |
※ 본 표는 최우선변제권 예외는 반영하지 않았습니다. 초보자 기준의 일반 순위 구조만 다룹니다.
위 사례의 배당 순서는 다음과 같습니다: ① 은행 → ② 사채 → ③ 임차인.
임차인이 대항력·우선변제권 요건을 갖추었더라도 전입·확정이 두 근저당보다 늦다면 시간표상 후순위입니다.
⚖️ 판단 — “공시·시점·확정”의 세 가지 원리
- 공시: 제3자가 알 수 있게 표시된 시점 (등기부·전입신고)
- 시점: 그 권리가 언제 발생했는가 (근저당 설정일·전입일)
- 확정: 금액이 확정됐는가 (채권최고액·확정일자)
결론적으로, 등기부에 먼저 잡힌 근저당권은 이미 공시·시점·확정이 끝난 상태입니다. 그보다 늦게 전입한 임차인은 뒤에 줄을 서게 됩니다.
⚠️ 초보자들이 자주 하는 오해
- “임차인은 무조건 보호된다.” → 조건부입니다. 전입·확정이 늦으면 후순위.
- “확정일자만 받으면 된다.” → 전입 + 점유(주택)가 있어야 대항력.
- “은행은 무조건 1순위다.” → 임차인의 전입이 더 빠르면 은행보다 앞서기도 함.
📚 법적 근거 요약
- 민법 제370조: 근저당은 등기 시 물권 발생
- 주택임대차보호법 제3조·제3조의2: 전입 + 확정으로 대항력·우선변제권 발생
🧮 라바김식 배당 순서 정리
- 은행 근저당권 (2019.03.01) — 선순위
- 사채 근저당권 (2020.07.10) — 중순위
- 임차인 B (전입 2021.09.01 / 확정 09.02) — 후순위
결론 — 등기 순서가 시간표고, 배당은 그 시간표대로 간다. 감정이 아니라 순서로 판단한다.
💭 오늘의 단상
권리분석은 결국 ‘날짜’의 언어다. 누가 먼저 표시했느냐, 그 한 줄이 배당의 모든 걸 바꾼다.
📌 경매 기초가 궁금하다면 → 대항력 있는 세입자 대표글
📌 실제 판단 과정이 궁금하다면 → 단기 경매 77% 양도세 대표글
이 판단의 바탕이 되는 경제 전체의 흐름과 생각의 기준은
아래 글에서 따로 정리해두었습니다.
👉 요즘 경제 뉴스가 시끄러울수록, 왜 중심을 잃게 될까?
#부동산경매 #권리분석 #임차인보증금 #배당순위 #라바김
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