“경매로 낙찰 받았다가 바로 팔면 세금이 77%다.” 경매 공부를 조금만 해도 꼭 한 번은 듣게 되는 이야기입니다. 그래서 많은 분들이 “단기 매도 = 무조건 세금폭탄”이라고 생각하고 경매 자체를 포기해 버리기도 합니다.
하지만 전문가들은 이렇게 말합니다. “어떤 자격으로, 어떤 방식으로 팔았느냐에 따라 세금이 완전히 달라진다.”
오늘은 나땅TV에서 소개된 부동산 전문 세무사(신우현 세무사)의 설명을 정리해서, 경매 투자자가 꼭 알아야 할 ‘매매사업자와 세금, 그리고 사업성 인정 받는 법’을 쉽게 풀어보려고 합니다.
※ 이 글은 나땅TV × 신우현 세무사님의 인터뷰 내용을 참고해, 경매 투자자의 시선에서 재구성한 정리 글입니다.
1. 왜 다들 “1년 안에 팔면 세금 77%”라고 할까?
먼저 숫자부터 보겠습니다.
개인 명의로 집을 사고, 1년 안에 되팔면 주택 단기 양도에 대한 고율 양도소득세(지방세 포함 최대 77%)가 적용됩니다.
영상에서는 예시로 과세표준 1억 원을 들었습니다.
- 개인 양도세로 1년 안에 팔면 → 세금이 약 7,700만 원 수준
- 같은 상황에서 부동산 매매사업자로 신고하면 → 세금이 약 2,200만 원 수준까지 낮아질 수 있음
같은 1억의 이익인데, 개인 양도 vs 매매사업자에 따라 세금이 7,700만 원 → 2,200만 원으로 달라지는 셈입니다.
그래서 단기 매도를 자주 하는 경매 투자자라면, “나는 개인 투자자로 계속 갈 것인가, 매매사업자로서 사업을 할 것인가”를 진지하게 고민해 볼 필요가 있습니다.
2. 부동산 매매사업자가 되면 무엇이 달라질까?
핵심은 딱 하나입니다.
개인으로 팔면 양도소득세,
매매사업자로 팔면 사업소득세(종합소득세)로 과세.
매매사업자로 인정받으면
- 단기 양도 고정세율이 아니라
- 일반 누진세율(종합소득세)을 적용받게 되고,
- 필요경비로 인정되는 범위가 훨씬 넓어집니다.
이게 경매 투자자가 매매사업자에 관심을 갖는 가장 큰 이유입니다.
3. 누구나 매매사업자가 될 수 있을까?
생각보다 절차는 어렵지 않습니다.
- 홈택스에서 사업자 등록 신청
- 업종 코드: 703011 (주거용 건물 개발 및 공급업)
- 사업장 주소: 자기 집 주소로도 가능
이미 다른 사업자로 등록되어 있다면, 새 번호를 또 만드는 게 아니라 업종 추가(사업자 등록 정정)로 처리하면 됩니다.
다만 공무원·교사 등 겸직 제한이 있는 직군은 실제로는 인사과 규정을 확인해야 한다고 세무사님이 강조합니다. “안 된다는 명확한 규정이 있는 건 아니지만, 각 기관마다 다를 수 있으니 꼭 사전에 확인하라”는 조언이었습니다.
4. 연봉 + 경매 수익, 세금이 너무 많아지지 않을까?
영상에서 나온 질문 중 이런 내용이 있습니다.
“지금은 백수라 매매사업자를 하려다가, 갑자기 연봉 5,000만 원짜리 직장을 얻게 됐다.
경매로 3,000만 원 벌면 세금이 너무 많아지는 것 아니냐?”
세무사님의 답은 단순합니다.
- 세금은 수익이 생겼기 때문에 내는 것이다.
- 세후 수익이 줄어드는 건 사실이지만, 그래도 버는 게 안 버는 것보다 낫다.
예를 들어 연봉 5,000만 원 + 경매 수익 3,000만 원이면, 추가 3,000만 원에 대해 약 24% 세율이 적용되어 대략 6~700만 원 정도 세금이 늘어날 수 있습니다.
그래도 손에 남는 건 2,000만 원 이상입니다. 세무사님의 결론은 분명합니다.
“3,000만 원을 더 벌고, 6~700만 원 세금 내는 게
아예 안 버는 것보다 훨씬 낫다.”
5. 매매사업자의 가장 큰 무기: ‘비용 공제’
양도소득세와 매매사업자가 가장 크게 갈리는 부분이 바로 비용입니다.
① 양도소득세(개인)
- 건물 가치를 올리는 자본적 지출 일부만 비용 인정
- 예: 증축, 구조 변경 정도
② 매매사업자
- 사업에 필요하다면 범위가 훨씬 넓게 경비 인정
영상에서 나온 예시는 다음과 같습니다.
- 도배, 장판, 벽지 등 수리·인테리어 비용
- 경락잔금 대출에 대한 이자 비용
- 매매를 위해 움직인 차량 유류비(기름값)
- 직원 식대 등
특히 이자 비용은 양도소득세에선 인정되지 않지만, 매매사업자에선 필요경비로 들어가는 큰 항목입니다.
단, 식대의 경우에는
- 직원이 있는 경우 → 직원 식대는 경비 가능
- 본인 혼자 먹는 밥값 → 필요경비로 보기 어렵다
6. 비용을 인정받으려면 ‘사업용 계좌·카드’가 중요하다
비용 공제를 제대로 받으려면 증빙이 필요합니다.
- 사업자는 사업용 계좌를 지정하고
- 가능하면 사업용 카드도 같이 등록
- 세금계산서, 현금영수증, 카드 결제 등으로 흔적을 남겨야 비용 인정이 수월
증빙이 부족하면 2% 가산세가 붙을 수 있지만, 사업용 계좌에서 이체한 기록이 있다면 그래도 비용으로 인정받을 여지는 있습니다.
결론은 하나입니다. “경매 투자도 결국 사업이다.” 돈의 흐름을 ‘사업 흐름’으로 깔끔하게 관리하는 것이 중요합니다.
7. 매매사업자로 ‘사업성 인정’을 받는 실전 꿀팁
제일 중요한 질문입니다. “국세청이 ‘진짜 매매사업자’라고 인정해 줄까?”
세무사님의 설명을 정리하면 다음과 같습니다.
- 계속적·반복적 거래 의사가 보일 것 – 한 건만 하고 바로 폐업하면, 사업성이 아니라 양도소득세로 보려는 경향이 있음
- 전입신고는 조심하되, – 대출 때문에 잠시 전입했다가 30일 이내에 빠지는 정도는 “거주 목적”으로 보지 않을 여지가 있음
- 입찰·매도 노력의 흔적 남기기 – 입찰표, 유찰 기록, 중개 의뢰 문자, 매물 광고 캡처 등
- 매도 계약서에 사업자 정보 명확히 기재 – 상호, 사업자등록번호, 부동산 매매업자임을 표시
- 인테리어·수리비는 가능하면 적격 증빙 – 세금계산서·현금영수증 / 없더라도 사업용 계좌 이체 기록은 남겨두기
8. 매매사업자와 거주주택 비과세, 꼭 구분하자
마지막으로 중요한 포인트 하나가 있습니다.
- 매매사업자의 재고주택
- 본인이 실제 거주하는 주택
이 둘은 철저히 구분해야 합니다.
거주주택 비과세(1세대 1주택)를 받으려면, 재고주택과 거주주택의 경계를 분명히 하고 세무당국에 설명할 수 있을 정도로 관리·기록을 남겨두어야 합니다.
재고주택은 비과세 판단에서 주택 수에 포함되지 않을 수 있기 때문에, “1 거주주택 + 1 재고주택” 구조로 잘 관리하면 거주주택 비과세 혜택을 지키면서 경매·매매사업도 병행할 수 있다는 설명입니다.
9. 마무리 – 경매 단타, ‘사업자 모드’로 보면 길이 보인다
정리해 보면 이렇습니다.
- 단기 매도 = 무조건 77% 세금폭탄은 아니다.
- 어떤 자격으로, 어떤 증빙을 갖추고, 얼마나 사업적으로 관리했느냐에 따라 세금 구조가 완전히 달라진다.
경매로 단기 매매를 계획하고 있다면, 단순히 ‘싸게 사서 비싸게 판다’에서 끝내지 말고 부동산 매매사업자로서의 사업성, 비용 공제, 건강보험료, 거주주택 비과세까지 함께 계산하는 시각이 필요해 보입니다.
다음에는 “경매 투자자가 매매사업자를 고민할 때 체크해야 할 7가지 질문”을 한 번 정리해 볼까 합니다.
📌 경매 기초가 궁금하다면 → 대항력 있는 세입자 대표글
📌 실제 판단 과정이 궁금하다면 → 단기 경매 77% 양도세 대표글
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