[실전경매] 초보도 실수하는 경매 입찰가 계산법 3가지 (실전 예시 포함)

초보자가 실수하는 경매 입찰가 계산법 3가지 요약 인포그래픽 – 감정가 착각, 대출액 누락, 세금 미반영 예시 포함

 

초보도 실수하는 경매 입찰가 계산법 3가지 (실전 예시 포함)

경매 시장이 다시 활기를 띠고 있습니다. 금리가 높아진 요즘, 매물을 싸게 잡으려는 투자자들이 법원으로 몰리지만 — 입찰가 계산을 잘못해 낭패를 보는 경우가 많습니다.
“얼마에 써야 낙찰받을까?”라는 단순한 질문이지만, 계산 기준을 잘못 잡으면 이익 대신 손실로 돌아올 수 있습니다.

오늘은 경매 초보자들이 가장 자주 저지르는 입찰가 실수 3가지와 그 해결법을 실제 사례 중심으로 정리해보겠습니다.

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1️⃣ 감정가 70% 착각 — ‘기준가’가 아닌 ‘현재 최저가’로 계산해야 한다

경매 공고를 보면 흔히 “감정가 70% 정도면 낙찰될 거야”라는 말을 듣습니다.
하지만 이건 한참 옛날 기준이에요.

요즘은 입찰자들이 줄어들고, 2~3회 유찰된 매물도 많습니다.
따라서 입찰가 계산은 반드시 ‘현재 최저가(유찰 반영가)’ 기준으로 해야 합니다.

예를 들어,

• 감정가: 2억 원
• 1회 유찰 후 최저가: 1억 4천만 원 (70%)

👉 따라서 입찰가를 감정가 기준으로 70%인 1억 4천만 원을 실제 가격으로 보고, 그 금액(1억 4천만 원)의 80~90%인 126,000,000원을 차회(3회차) 입찰에 써내면 가격이 적당하다고 볼 수 있습니다.

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2️⃣ 대출 가능액 미반영 — 자기자본 계산이 엉터리다

두 번째 실수는 대출 가능액을 반영하지 않고 무조건 감으로 써내는 경우입니다.

예를 들어,

• 낙찰가 2억 원
• 실제 대출 가능액 1억 2천만 원
• 필요한 자기자본 8천만 원

여기까진 좋습니다.
하지만 실제 낙찰 후에는 취득세, 법무비, 수리비, 이자 등 **‘보이지 않는 비용’**이 따라옵니다.

따라서 실제 투자금은 8천만 원이 아니라,

8천만 원 + 취득세(약 4%) + 제비용 약 300~500만 원 = 약 9,000만~9,500만 원

이 현실 계산을 하지 않으면,
“낙찰은 됐는데 돈이 모자라서 잔금 납부를 못 하는” 사태가 생깁니다.

💡 팁:

입찰 전 반드시 **“자기자본 한도 = 낙찰가의 45~55% 수준”**으로 설정하세요.
자금 여유가 10% 이상 없으면, 입찰 참여는 보류하는 게 안전합니다.

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3️⃣ 보증금·세금·유치권 누락 — 진짜 ‘숨은 비용’을 간과한다

세 번째는 ‘서류상 비용’만 계산하고, 실제 현장비용을 무시하는 경우입니다.

대표적인 예시:

• 세입자 보증금 1,500만 원 (인수 대상)
• 미납 관리비 200만 원
• 체납 지방세 300만 원
  👉 총 2,000만 원은 ‘낙찰가 외 추가부담’입니다.

입찰가는 1억 8천만 원이었지만, 실질 부담액은

1억 8천만 원 + 2천만 원 = 2억 원

즉, 10% 손해입니다.

💡 정리:

낙찰가 계산 시 반드시 **“총부담액 = 입찰가 + 인수금 + 예상비용”**으로 봐야 합니다.
세입자 보증금, 체납세, 유치권, 관리비 등을 모두 포함해 “진짜 입찰가”를 산출하세요.

 

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📊 실전 예시 — 올바른 입찰가 계산표

구분내용금액 (예시)

감정가	200,000,000
유찰횟수	1회 (최저가 140,000,000)
입찰가 (최저가의 90%)	126,000,000
예상 대출액	70,000,000
자기자본	56,000,000
취득세 등 부대비용	약 5,000,000
인수보증금/세금	약 3,000,000
총 투자금액	64,000,000 원	✅ 현실적 수치

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💬 라바김의 단상

경매는 숫자의 싸움이 아니라 현실 감각의 싸움입니다.
대출, 세금, 현장 리스크 — 이 세 가지를 제대로 계산할 줄 아는 사람만이
진짜 “낙찰 후 웃는 투자자”가 됩니다.

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🔖 정리

✅ 감정가 기준이 아니라 현재 최저가 기준으로 계산하라
✅ 대출 가능액·취득세·제비용을 반드시 반영하라
✅ 세입자 보증금·세금 등 인수비용까지 포함하라

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📎 참고 링크

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