판단노트6 **경매로 취득한 토지 지분, 정말 ‘주택 수’에 합산될까? **경매로 취득한 토지 지분, 정말 ‘주택 수’에 합산될까?– 미등기 건물·상속 미확정·상생임대주택까지 한 번에 정리**부동산 경매를 하다 보면 이런 질문을 자주 받는다.“경매로 받은 토지에 건물이 있으면,그게 1가구 2주택에 해당하나요?”특히 아파트를 한 채 보유하고 있고,상생임대주택 특례나 1세대 1주택 비과세를 검토하는 상황이라면이 문제는 세금 수천만 원 차이로 이어질 수 있다.이번 글에서는👉 실제 사례를 바탕으로,👉 “부속토지 = 주택 수 합산”이라는 오해를👉 세법 기준으로 차분히 정리해본다.1️⃣ 실제 사례 정리 (많이들 겪는 구조)✔ 사례의 핵심 구조① 부모가 거주하던 지방 주택부모 사망건축물대장상 소유자: 사망한 부친상속등기 미이행현재 동생이 거주 중② 배우자 명의 아파트10개월 실거주.. 2026. 1. 21. 📌 전세사기에서 가장 많이 속는 지점 정리 요즘 전세사기는 예전처럼근저당권을 숨기거나 등기부를 속이는 방식보다,‘선순위 임차인 보증금’을 속이는 방식이 더 많아지고 있다.겉으로는 등기부등본도 깨끗하고,중개사 설명도 그럴듯하지만나중에 알고 보면 이미 앞순위 보증금이집값을 초과하는 경우다.문제는 이 사실이계약서 어딘가에 ‘작게’ 적혀 있는 경우가 많다는 점이다.⚠️ 말과 문서가 다르면, 그 순간이 사기 신호중개사나 집주인이 이렇게 말할 수 있다.“앞순위 임차인 한 명뿐이에요.”“보증금도 크지 않아요.”“이 정도면 안전해요.”하지만 말은 증거가 되지 않는다.전세사기 판단의 핵심은👉 문서에 무엇이 적혀 있느냐다.특히 반드시 확인해야 할 문서는일반적인 임대차 계약서가 아니라, 🔎 ‘중개대상물 확인·설명서’이 문서 안에 있는실제 권리관계공시되지 않은 권.. 2026. 1. 17. 유찰된 경매 물건, 싸다고 사면 안 되는 이유 (초보 필독) 유찰된 경매 물건은 기회일까, 리스크일까? 표면 가격이 아니라, 시장의 심리가 말해주는 신호를 읽어야 한다. 유찰의 이유를 보면 진짜 기회를 본다.1️⃣ ‘유찰’이라는 단어가 던지는 오해경매 초보자에게 유찰은 **‘인기 없는 물건’**의 다른 말로 들린다.하지만 실무자에게 유찰은 ‘시장 반응의 언어’다.가격이 떨어졌다는 사실보다, 왜 떨어졌는가가 중요하다.유찰은 단순한 실패가 아니다.누군가 외면했다는 뜻이 아니라,“지금 이 조건으로는 시장이 받아들이지 않는다”는 객관적 신호다.👉 그 신호를 읽을 줄 아는 사람만이두 번째 기회를 기회로 만든다.2️⃣ 유찰은 ‘가격’보다 ‘맥락’을 본다예를 들어보자.같은 아파트라도 한 동은 낙찰가율 95%,다른 동은 두 번 유찰돼 시작가가 절반이다.표면적으로는 두 번째가 .. 2026. 1. 13. 🏷️ 감정가 2억, 낙찰가 1억5천의 진짜 이유 — 경매 시세 판단의 구조를 해부하다 감정가보다 훨씬 낮은 낙찰가, 그 이유는 단순히 ‘운’이나 ‘시세 차익’이 아닙니다. 경매 시세 판단은 구조를 이해하는 일입니다. 감정가·권리·시장심리의 세 가지 층위를 해부합니다. 1️⃣ ‘싸게 샀다’는 착각부터 풀어야 한다경매를 처음 접하는 사람들의 공통 반응은 이렇습니다.“감정가가 2억인데 1억5천에 낙찰됐대. 완전 싸게 샀네!”하지만 실무자의 눈엔 이 말이 틀렸습니다.경매에서 ‘싸게 샀다’는 건 감정가보다 싸게 샀다가 아니라, 실제 시세보다 싸게 샀다일 때만 성립합니다.문제는, 감정가가 시세와 다르다는 것이죠.감정가는 법원이 감정평가사를 통해 정한 ‘기준가격’이지만, 평가 시점이 평균 6개월 전이고, 기준이 ‘시장 가치’가 아니라 ‘객관적 가치’입니다.즉, 시장이 변했거나, 내부 수리비가 반영되지.. 2026. 1. 8. 경매 인수되는 권리 완벽 정리｜초보가 가장 많이 손해 보는 이유 📌 이 글은 [판단노트 1 | 글89] 경매 판단 기준 시리즈입니다. 👉 먼저 기본 흐름이 궁금하다면 👉 [경매기본기 1 | 글113] 전체 흐름부터 보세요. 경매의 본질은 ‘싸게 사는 기술’이 아니라 ‘떠안지 않는 법’입니다.👉 이 기준 하나만 이해해도 경매의 절반은 정리됩니다.말소기준권리와 임차인의 대항력만 명확히 구분해도, 낙찰 후 예상치 못한 부담을 피할 수 있습니다.이 글에서는 실제 사례를 통해 초보가 가장 많이 오해하는 권리분석 포인트를 정리했습니다. 경매를 처음 공부할 때 대부분 이렇게 생각합니다. “시세보다 싸게만 받으면 성공 아닌가?” 하지만 실제 경매 현장에서는, 싸게 낙찰받고도 오히려 돈이 더 들어가는 경우가 적지 않습니다. 그 이유는 대부분 하나로 모입니다. 바로 ‘인수되.. 2025. 12. 16. 경매노트 6. 잔금 낼 때 후회 안 할 거냐? 경매를 조금 오래 하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다. “낙찰 때보다 잔금 낼 때가 더 무섭다.” 저 역시 처음 낙찰을 받고 잔금을 앞두고 며칠씩 잠을 설친 적이 있습니다. 이 물건이 과연 내 편이 될지, 아니면 평생 두고두고 후회할 선택이 될지, 이미 법원에서는 망치가 한 번 내려간 뒤니까요.그래서 저는 경매 물건을 볼 때, 특히 잔금 납부를 앞두고 있는 물건일수록 몇 가지 기준을 꼭 다시 확인합니다. 오늘은 그중 일부를 실제 사건(예: 2021타경 21889(1), 2012타경 1246(8) 등)을 떠올리며 정리해 보려고 합니다. 경매 책에서는 잘 다루지 않는, 실전에서 몸으로 느낀 기준들입니다. 1️⃣ 토지·건물 소유자가 누구인가? 관계부터 따져본다2021타경 21889(1) 같은 사건을 볼 때 저.. 2025. 12. 2. 이전 1 다음
