판단노트21 규제 확대 이후 경매 입찰 전략 리빌딩: LTV·DSR·취득세·사업자 이슈 총정리 최근 정부 대책으로 수도권 내 다수 구역이 규제지역으로 편입·확대되었습니다. 경매 투자자는 LTV 일괄 40%, DSR 스트레스금리 3% 반영, 취득세 중과, 그리고 규제지역 내 매매사업자 불가(비교과세 최대 77%) 이슈를 전제로 입찰 전략을 전면 수정해야 합니다. 특히 단타 위주의 사업자들은 규제지역 → 비규제지역 피벗이 사실상 필수입니다.규제지역 확대 이후 경매 전략을 LTV·DSR·세무·자본규모별로 재정리. 무주택·1주택·다주택 맞춤 가이드와 실제 사례 포함.1) 이번 대책 핵심: 무엇이 달라졌나규제지역 확대: 서울 일부 + 수도권 일부 구역이 추가 편입.LTV: 규제지역 주담대 일괄 40% 적용(평가방식은 KB·부동산원 일반가 기준 구간별 6/4/2억 한도 틀 참고).DSR: 스트레스금리 1.5.. 2025. 10. 18. 👉 부동산 규제 이후 경매 투자, 지금 들어가도 될까? (현실 판단 기준) 10·15 대책은 9·6 대책에 이은 규제 패키지이자 동시에 시장의 심리전입니다. DSR·전세대출·토지거래허가제·규제지역 확대가 한꺼번에 작동하면, 실수요·투자수요의 동선이 바뀌고 풍선효과가 인접지로 번집니다. 경매 투자자는 낙찰가율·임대수요·유동성을 중심으로 포지션을 다시 짜야 합니다.1) 규제의 핵심: 수요 억제 + 심리 진정 = 경매시장 ‘선별적 기회’대출·세제·전매·허가 구역 강화는 거래를 느리게 하고 매도·매수 심리를 흔듭니다. 표면적으로는 낙찰가율을 눌러줄 것 같지만, 핵심 입지(A·B급)는 매도 물량 축소로 오히려 가격이 버티거나 재상승할 수 있습니다. 경매는 입지·수급 분화에서 기회를 찾는 시장입니다.2) 풍선효과 지형도: 규제지역 경계와 ‘생활권 공유’ 인접지규제지역이 늘면 경계 밖 인접.. 2025. 10. 17. 👉 전원주택 경매 투자, 수익 나올까? (취득부터 인허가까지 현실 분석) 반도체 클러스터로 수요가 몰리는 용인 원삼에서, 전원주택형(소형 다가구/원룸 포함) 개발을 가정한 사전 시뮬레이션 패키지다. 취득경로별(경·공매/매매) 장단점, 인허가 단계(개발행위·사도·건축→착공→사용승인), 예산·기간·리스크를 스테이지 게이트로 끊어 의사결정 체크리스트까지 정리했다.원삼 전원주택형 개발자용 패키지(취득경로 비교·인허가 절차·예산·기간·리스크·체크리스트·엑시트 플랜). 1) 베이스 시나리오(가정 값)대상: 계획관리/생산관리 400평 내외, 경사 10% 미만, 마을도로 4m 접함상품: 1동 3층, 연면적 330㎡(원룸 8–12실)목표: 착공→사용승인 10–12개월자금: 자기자본 2.5억 + 차입 4.0억, 금리 7.0%2) 취득경로 비교항목경매공매일반 매매할인 기대높음(10~25%)중간(.. 2025. 10. 14. 🏠 라바김 경매이야기 운영 안내 라바김(Rava.Kim)의 경매 실전노트 블로그입니다.20년 현장 경험과 은퇴 후의 공부를 바탕으로, 초보자도 이해하기 쉽게 경매 절차와 실전 사례를 공유합니다.📘 운영 방향공부 중심 경매 — 실전보다는 ‘이해’를 우선합니다.낙찰 후 소송·민원 등 실제 대응 사례도 다룹니다.수익보다 리스크 관리, 절차 이해 중심으로 씁니다.🧭 작성 원칙모든 글은 실제 경험과 공부 내용을 기반으로 작성합니다.특정 물건 추천, 투자 권유는 하지 않습니다.법적 해석이 필요한 내용은 ‘공부용 참고자료’로 표기합니다.🌿 브랜드 체계이 블로그는 Rava-Kim 브랜드 시리즈의 일부입니다.💰 라바김 경제이야기🌿 라바김 라이프 – 일상과 여행 이야기© 2025 Rava-Kim-Auction | 라바김 경매이야기 2025. 10. 8. 경매노트 ④ – 실전에서 배운 10가지 교훈 경매는 책에서 배울 수 있는 부분보다, 직접 부딪혀야 보이는 현실이 많다. 이번 경매노트 ④에서는 실제 사례와 현장 경험에서 얻은 10가지 교훈을 정리했다. 탐문조사부터 소송, 협상, 농취증, 지분분할까지 – 실전에 필요한 디테일을 함께 살펴보자.1️⃣ 탐문조사의 핵심 – ‘공유자’가 아닌 ‘점유자’를 찾아라현장조사의 첫걸음은 서류보다 ‘사람’을 만나는 일이다. 공유자에게 묻는 것보다 실제 점유자에게 물어보면 훨씬 정확한 정보를 얻는다. 그들의 생활 흔적 속에서 분쟁 가능성, 협상 여지, 점유 상태를 파악할 수 있다.2️⃣ 마산 사례 – 철거소송과 협상으로 얻은 실전 교훈감정가 2,650만 원의 토지만 경매된 물건을 1,860만 원에 낙찰받았다. 건물은 무허가로 추정되어 전자소송으로 철거 및 부당이득금 .. 2025. 10. 7. 내가 즐겨보는 경매 관련 유튜브 채널 경매 공부에 도움이 되는 유튜브 채널들 경매 공부는 책으로만 되는 것이 아닙니다. 현장을 자꾸 다녀야 하고, 직접 입찰에 참여해야 실력이 늘지만, 그 과정에서 꾸준히 전문가들의 이야기를 듣는 것도 큰 힘이 됩니다. 저는 은퇴 후 경매를 시작하면서 여러 유튜브 채널을 찾아보고 구독했습니다. 오늘은 제가 꾸준히 시청하면서 도움을 받은 채널들을 정리해 보겠습니다.은퇴 후 시작한 경매 공부, 저는 다양한 유튜브 채널을 구독하며 배웠습니다. 조재팔 TV, 나땅 TV, 이주왕 교수의 부동산 학원, 온비드, 옥썹 등 실제로 도움이 된 채널들을 소개합니다.내가 자주 보는 10개 채널1. 조재팔 TV제가 경매를 처음 배운 곳입니다. 권리분석과 입찰 절차를 초보자의 시각에서 쉽게 풀어 주어, 제 경매 공부의 출발점이 되.. 2025. 10. 2. 이전 1 2 3 4 다음
