📌 전세사기에서 가장 많이 속는 지점 정리

 

 

📌 전세사기에서 가장 많이 속는 지점 정리

요즘 전세사기는 예전처럼
근저당권을 숨기거나 등기부를 속이는 방식보다,
‘선순위 임차인 보증금’을 속이는 방식이 더 많아지고 있다.

겉으로는 등기부등본도 깨끗하고,
중개사 설명도 그럴듯하지만
나중에 알고 보면 이미 앞순위 보증금이
집값을 초과하는 경우다.

문제는 이 사실이
계약서 어딘가에 ‘작게’ 적혀 있는 경우가 많다는 점이다.

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⚠️ 말과 문서가 다르면, 그 순간이 사기 신호

중개사나 집주인이 이렇게 말할 수 있다.

• “앞순위 임차인 한 명뿐이에요.”
• “보증금도 크지 않아요.”
• “이 정도면 안전해요.”

하지만 말은 증거가 되지 않는다.
전세사기 판단의 핵심은
👉 문서에 무엇이 적혀 있느냐다.

특히 반드시 확인해야 할 문서는
일반적인 임대차 계약서가 아니라,

 

🔎 ‘중개대상물 확인·설명서’

이 문서 안에 있는

• 실제 권리관계
• 공시되지 않은 권리사항

란에
👉 선순위 임차인의 총 보증금이 적혀 있다.

여기에 적힌 내용이
중개사가 말한 설명과 다르다면,
그 순간 이미 사기 위험 구간에 들어온 것이다.

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📄 반드시 비교해야 할 3가지 서류

전세 계약 전, 또는 문제가 생겼을 때
아래 서류를 서로 비교해야 한다.

1. 등기부등본
   → 근저당권, 소유관계 확인
2. 전입세대열람원
   → 실제 거주 중인 세대 수 확인
3. 확정일자 부여 현황
   → 선순위 임차인 수 + 보증금 규모 확인

이 세 가지를 놓고 보면
집을 경매로 넘겼을 때
내 보증금을 받을 수 있는 구조인지
대략적인 판단이 가능해진다.

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🚨 중개사가 서류 제공을 꺼린다면?

공인중개사는
계약 과정에서 위 서류를 확인·설명할 의무가 있다.

그런데 만약

• “그런 것까지 볼 필요 없다”
• “집주인이 꺼린다”
• “지금까지 문제 없었다”

이런 말을 한다면
👉 그 자체가 위험 신호다.

이 경우에는
계약을 진행하기보다
그 자리를 피하는 것이 가장 안전한 선택이다.

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✍️ 특약으로 스스로를 지키는 방법

계약을 진행해야 하는 상황이라면,
아래와 같은 해지 특약을 넣는 방법도 있다.

계약 후 전입세대열람원 또는 확정일자 부여 현황 확인 결과,
중개대상물 확인·설명서 내용과 다를 경우
임차인은 즉시 계약을 해지할 수 있으며,
임대인은 손해를 배상한다.

이 특약이 있으면
나중에 사실이 다르게 밝혀졌을 때
계약을 법적으로 빠져나올 수 있는 길이 생긴다.

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✔️ 경매·전세 독자를 위한 한 줄 정리

전세사기의 핵심은 ‘등기부’가 아니라
‘선순위 보증금이 문서에 어떻게 적혀 있느냐’다.

이 글은 전세사기를 부추기거나 불안을 조장하기 위한 내용이 아니라,
계약 과정에서 반드시 확인해야 할 문서와 구조를 정리한 참고 자료입니다.

전세든 경매든,
보증금의 안전은 감이나 말이 아니라
서류를 어떻게 읽느냐에 달려 있습니다.

한 번 더 확인하고,
한 번 더 의심하는 것이
가장 확실한 예방입니다.

 

 

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