**경매로 취득한 토지 지분, 정말 ‘주택 수’에 합산될까?
– 미등기 건물·상속 미확정·상생임대주택까지 한 번에 정리**
부동산 경매를 하다 보면 이런 질문을 자주 받는다.
“경매로 받은 토지에 건물이 있으면,
그게 1가구 2주택에 해당하나요?”
특히 아파트를 한 채 보유하고 있고,
상생임대주택 특례나 1세대 1주택 비과세를 검토하는 상황이라면
이 문제는 세금 수천만 원 차이로 이어질 수 있다.
이번 글에서는
👉 실제 사례를 바탕으로,
👉 “부속토지 = 주택 수 합산”이라는 오해를
👉 세법 기준으로 차분히 정리해본다.
1️⃣ 실제 사례 정리 (많이들 겪는 구조)
✔ 사례의 핵심 구조
① 부모가 거주하던 지방 주택
- 부모 사망
- 건축물대장상 소유자: 사망한 부친
- 상속등기 미이행
- 현재 동생이 거주 중
② 배우자 명의 아파트
- 10개월 실거주
- 이후 6년 이상 전세 임대
- 임대료 인상률 5% 이내 유지
- 임대 개시 시점에도 세대 내 주택은 이 아파트 1채뿐
③ 경매로 취득한 토지 지분
- 지방 토지의 일부 지분을 경매로 취득
- 토지에는 미등기 건물 존재
- 건축물대장상 건물 소유자: 사망한 부친
- 토지는 상속인 8명 공동소유였고,
그중 1인의 지분만 낙찰 - 건물 사용·점유·임대 사실 전혀 없음
- 현재 공유물분할청구소송 진행 중
2️⃣ “건물이 있으면 무조건 주택?” → ❌ 세법은 다르다
부동산 실무에서 흔히 말하는
“건물이 있으면 주택이다”
이 말은 세법에서는 그대로 적용되지 않는다.
📌 세법에서 말하는 ‘주택’의 핵심
소득세법에서 주택 수에 포함되려면,
다음이 중요하다.
- ✔ 누가 소유하고 있는가
- ✔ 누가 사용·지배하고 있는가
- ✔ 주택으로서 기능이 귀속되었는가
즉, **형태가 아니라 ‘실질’**을 본다.
3️⃣ 그럼 ‘부속토지’는 언제 주택 수에 포함될까?
세법상 부속토지로 보아 주택 수에 합산되려면,
일반적으로 다음 요건이 충족되어야 한다.
✅ 부속토지 판단의 3가지 기준
- 주택이 존재할 것
- 주택과 토지의 소유자가 동일하거나 동일 세대일 것
- 토지가 해당 주택의 사용에 공여되고 있을 것
👉 이 중 하나라도 빠지면 부속토지 아님
4️⃣ 위 사례를 그대로 대입해 보면
🔍 하나씩 적용해 보자
| 주택 존재 | △ | 미등기 건물, 상속 미확정 |
| 소유자 동일 | ❌ | 건물: 사망자 / 토지: 상속인 + 제3자 |
| 사용·지배 | ❌ | 토지 지분 소유자, 사용 사실 없음 |
👉 결론: 부속토지 요건 불충족
즉,
경매로 취득한 토지 지분은 주택 수에 합산되지 않는다.
5️⃣ “동생이 살고 있으면 주택 아닌가요?”라는 질문
여기서 많이 헷갈린다.
- 동생이 살고 있다 → ❌ 자동으로 내 주택 아님
- 상속이 끝나지 않았다 → ❌ 내 소유로 확정 아님
세법은 이렇게 본다.
상속 미확정 + 미등기 + 사용·지배 없음
→ 주택 수 판단에서 제외 가능성 매우 높음
6️⃣ 상생임대주택과의 관계는?
국세청 『2024 주택과 세금』에 따르면,
✔ 상생임대주택의 핵심 요건
- 임대료 인상률 5% 이내
- 임대기간 2년 이상
- 임대 개시 시점에 1세대 1주택
📌 ‘1년 이상 거주 요건’은 없음
→ 오히려 거주요건을 완화해 주는 제도
위 사례에서는
- 토지 지분이 주택 수에 포함되지 않으므로
- 임대 개시 시점에도 1세대 1주택 유지
👉 상생임대주택 특례 검토가 가능한 구조다.
7️⃣ 왜 세무서는 확답을 안 해줄까?
많은 사람들이 여기서 좌절한다.
“국민신문고에 물어봐도
‘세무서에서 판단’이라고만 답한다”
이유는 간단하다.
- 양도소득세는 사후 판단 세목
- 실제 계약·임대 유지·세대 상황이
양도 시점에 확정되기 때문
👉 확답을 안 해준다고 해서 불리한 건 아니다.
👉 오히려 문제 삼기 애매한 구조라는 뜻인 경우가 많다.
8️⃣ 경매 투자자에게 주는 핵심 정리
✔ 건물이 있어도 내 소유·내 사용 아니면 주택 아님
✔ 미등기 + 상속 미확정 건물은 주택성 약함
✔ 토지 지분만 취득한 경우, 주택 수 합산 매우 제한적
✔ 상생임대주택 판단은 임대 개시 시점 기준
✔ 부동산 말보다 세법 기준을 믿자
9️⃣ 마무리
경매에서는
“현장에 보이는 것”과
“세법이 보는 것”이 다르다.
토지에 건물이 있다는 이유만으로
주택 수에 자동 합산되지는 않는다.
중요한 건
- 소유
- 지배
- 사용
이 세 가지다.
이 기준을 알고 접근하면,
경매 물건은 오히려 세금 리스크를 통제할 수 있는 투자가 된다.
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이 글은 실제 경매·세무 사례를 바탕으로
국세청 자료와 세법 해석을 중심으로 정리한 글입니다.
경매와 세금은
‘정답을 미리 알려주는 곳’은 없지만,
틀릴 가능성을 줄이는 방향은 분명히 존재합니다.
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