🏗️ 건축물 등기 누락 시 소유권 회복 절차 (경매 낙찰자 필독 가이드)

 

 

🏗️ 건축물 등기 누락 시 소유권 회복 절차 (경매 낙찰자 필독 가이드)

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1. 등기 누락이란 무엇인가?

등기 누락이란, 건물이 건축허가·준공까지 완료되었지만 등기부에 일부가 누락된 상태를 말합니다.
즉, 건물은 합법적으로 존재하지만 법적 소유권이 등기로 확정되지 않은 상황이죠.

이런 경우가 특히 많습니다:

• 건설회사가 등기 신청 시 일부 층(예: 2층)을 누락한 경우
• 준공 이후 법무사나 대리인이 서류를 잘못 작성한 경우
• 과거 단층 주택에서 증축 후 등기 정정이 이뤄지지 않은 경우

⚖️ 핵심 요약:
등기 누락은 불법건축과 달리 행정 절차의 실수로 발생하며,
합법적인 건축물이라면 소유권 회복이 가능합니다.

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2. 등기 누락의 법적 성격

등기 누락된 건물은 법적으로 존재하지만 미등기 상태로 간주됩니다.
이건 불법건축이 아니며, 민법 제186조에 따라 “등기 없는 부동산은 물권변동 효력이 발생하지 않는다”는 조항이 적용됩니다.

즉,

• 건물은 실제로 존재함 (건축법상 적법)
• 등기만 빠져 있어서 법적으로 소유권 공시가 안 된 상태

따라서 소유권을 완전히 회복하려면,
✅ 보존등기(신규 등기) 또는
✅ 등기부 정정(누락분 보완) 절차를 밟아야 합니다.

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3. 경매 낙찰자의 입장에서 등기 누락이 중요한 이유

경매 낙찰자는 등기부 기준으로 소유권을 취득합니다.
그런데 등기부에 건물 일부(예: 2층)가 누락되어 있다면,
그 부분은 법적으로 낙찰자의 소유가 아닙니다.

하지만 건축물대장에는 2층이 정식으로 등재되어 있고,
허가와 준공이 완료된 건물이라면 낙찰자는 등기 회복권을 주장할 수 있습니다.

💡 쉽게 말해,
“법적으로 빠진 등기를 내가 낙찰자 자격으로 보완한다”는 개념입니다.

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4. 등기 누락 확인 방법

등기 누락을 확인하는 가장 확실한 방법은 다음 세 가지입니다:

확인 항목발급처주요 확인 포인트

등기부등본	대법원 인터넷등기소	층수, 면적, 구조 기재 누락 여부
건축물대장(표제부)	구청 건축과	실제 층수, 용도, 구조 확인
사용승인서(준공검사필증)	구청 건축과	허가된 건축 범위와 일치 여부

✅ 등기부에는 1층만 기록되어 있고
✅ 건축물대장과 준공서류에는 2층 포함 → “등기 누락” 확정 케이스입니다.

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5. 등기 누락 시 소유권 회복 절차 (실무 순서)

이제 본론입니다.
아래 절차는 낙찰자가 직접 또는 법무사 도움으로 진행할 수 있는 정식 회복 절차입니다.

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① 건축허가서 및 사용승인서 발급

• 발급처: 해당 건물 소재지의 구청(또는 시청) 건축과
• 필요서류: 신분증, 낙찰허가결정문, 건축물대장
• 용도: 건축물의 합법적 준공 사실 증빙

💡 담당자에게 “경매로 낙찰받은 건물의 등기 누락분 보완 목적”이라고 설명하면 발급이 원활합니다.

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② 건축물대장 확인 및 정정 (필요 시)

건축물대장에 2층 구조가 정상적으로 표기되어 있어야 합니다.
만약 ‘제시외’나 ‘미등재’로 되어 있으면 건축물대장 정정신청을 선행해야 합니다.

• 신청 장소: 구청 건축과
• 필요서류: 구조도면, 현장사진, 건축허가서
• 결과: 정정 후 건축물대장에 2층 공식 등재

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③ 소유권보존등기 신청

이 단계가 핵심입니다.
관할 등기소에 소유권보존등기를 신청하면,
2층 부분이 정식 등기되어 낙찰자의 소유로 확정됩니다.

필요서류 목록:

• 건축물대장(정본)
• 건축허가서 및 사용승인서
• 매각허가결정문
• 대금완납증명서
• 신분증 (또는 위임장)

⚖️ 보존등기란?
새 건물이나 미등기 건물의 최초 등기를 의미하며,
이 절차를 통해 누락된 건물 부분도 법적으로 인정받습니다.

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④ 등기부 정리 및 통합

보존등기가 완료되면,
1층과 2층을 하나의 건물로 통합 정리하는 절차를 밟습니다.
이 단계는 등기소 담당자가 자동으로 병합 처리하거나,
필요 시 건축물대장 병합정리 신청을 별도로 제출하면 됩니다.

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6. 등기소에서 보존등기를 거부하는 경우

간혹 등기소가 “기존 등기와 구조가 다르다”며 접수를 거부할 수 있습니다.
이 경우 아래 방법으로 해결할 수 있습니다 👇

단계절차처리기관

①	건축물대장 정정신청 (구조·면적 일치시키기)	구청 건축과
②	현장사진 + 구조도면 첨부	신청 시 함께 제출
③	정정된 서류로 재접수	관할 등기소
④	필요 시 법무사 보조	정식 보존등기 가능

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7. 실제 사례로 본 등기 누락 보완 성공 예시

📚 사례:
A씨는 경매로 1층 주택을 낙찰받았는데, 실제로는 2층까지 완공된 주택이었음.
건축물대장과 준공서류에는 2층이 있었으나, 등기부에는 1층만 기재됨.
A씨는 구청에서 건축허가서·사용승인서를 발급받고
등기소에 소유권보존등기를 신청하여 2층까지 소유권 확보에 성공함.

⚖️ 판례 참고:
“등기 누락된 건물이라도 건축법상 합법적으로 존재한다면,
소유자는 등기보존을 통해 권리를 완전히 회복할 수 있다.”
(대법원 2014두4256 판결 요지)

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8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기 누락은 불법건축인가요?
➡️ 아닙니다. 건축허가·준공이 완료된 건물이므로 행정상 실수일 뿐, 불법은 아닙니다.

Q2. 낙찰자가 직접 등기보존 신청할 수 있나요?
➡️ 네, 낙찰자는 매각허가결정문과 대금완납증명서를 제출하면 신청할 수 있습니다.

Q3. 등기소가 거부하면 어떻게 하나요?
➡️ 건축물대장 정정 후 재신청하거나, 등기소에 보정명령에 따른 추가서류 제출로 해결 가능합니다.

Q4. 건축허가서·사용승인서는 어디서 받나요?
➡️ 관할 구청 건축과에서 발급 가능합니다. 낙찰자 신분으로 열람·복사 신청 가능.

Q5. 등기비용은 얼마나 드나요?
➡️ 일반적으로 10만~20만원 내외 (인지세 + 등기수수료 포함). 법무사 대리 시 약 30만~50만원 정도.

Q6. 등기 후 세금은 어떻게 되나요?
➡️ 별도의 취득세는 부과되지 않지만, 등기신청 시 등록면허세가 부과됩니다.

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9. 결론 요약

항목요약

등기 누락의 원인	행정 착오 또는 등기 절차 누락
법적 성격	합법 건물의 미등기 상태
해결 방법	건축허가서·사용승인서 확보 후 보존등기 신청
핵심 기관	구청 건축과 + 관할 등기소
최종 결과	누락된 층 포함 전체 소유권 확보 가능

💡 핵심 포인트:
건물이 합법적으로 준공되었다면, 등기 누락은 언제든 회복 가능합니다.
필요한 건 행정서류 확보와 절차 진행뿐입니다.

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이번 글에서는 건축물 등기 누락 시 소유권을 회복하는 실제 절차를 단계별로 살펴보았습니다.
다음 편에서는 제시외 건물의 법적 의미와 경매 시 유의사항을 다룹니다.

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