🏠 경매 시 등기부와 건축물대장이 불일치한 건물의 처리 방법 (완벽 가이드)

 

 

🏠 경매 시 등기부와 건축물대장이 불일치한 건물의 처리 방법 (완벽 가이드)

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1. 등기부등본과 건축물대장의 기본 개념 이해

부동산 경매에서 가장 중요한 것은 소유권의 정확한 범위를 아는 것입니다.
이를 위해 반드시 확인해야 하는 두 가지 문서가 바로 등기부등본과 건축물대장입니다.

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 법적 권리관계를 명확히 기록한 문서입니다.
누가 소유자인지, 담보권이나 가압류가 있는지를 확인할 수 있죠.
따라서 법적으로는 **“소유권을 증명하는 공식 서류”**입니다.

건축물대장이란?

건축물대장은 건축법 제38조에 따라 작성되는 행정서류입니다.
건물의 구조, 용도, 층수, 면적 등 물리적 정보를 기록합니다.
즉, 행정상 “건물이 어떻게 지어졌는가”를 보여주는 자료입니다.

항목등기부등본건축물대장

관리 주체	법원(등기소)	지자체(건축과)
목적	소유권·권리관계 명시	건축물 현황 관리
법적 효력	소유권 증명서	행정상의 등록자료
경매 기준	등기되어야 매각 가능	단독으론 소유권 불가

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2. 불일치가 발생하는 대표적인 사례

경매 현장에서 등기부와 건축물대장이 일치하지 않는 경우는 생각보다 많습니다.

① 등기부에는 1층만, 건축물대장에는 2층까지

가장 흔한 사례로, 등기에는 1층만 있고 건축물대장에는 2층이 포함된 경우입니다.
이럴 땐 **2층이 ‘제시외 건물’**로 분류됩니다.

② 증축·리모델링 후 등기 미반영

건축물의 일부를 확장했지만, 등기소에 변경신청을 하지 않아 누락되는 경우도 많습니다.

③ 행정착오나 허가 미비

간혹 행정기관이 잘못 기재하거나, 멸실신고가 누락되어 불일치가 생기기도 합니다.

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3. 제시외 건물이란 무엇인가?

제시외 건물의 개념

‘제시외 건물’은 등기되지 않았지만 실제 존재하는 건물을 말합니다.
법원 경매 서류에서 자주 등장하는 용어죠.

법적 취급

법적으로는 별개의 물건으로 취급되어,
경매로 낙찰받더라도 자동으로 소유권이 이전되지 않습니다.

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4. 경매에서 불일치 건물이 문제 되는 이유

① 소유권 이전의 한계

경매는 등기부 기준으로 매각되므로,
등기되지 않은 건물(예: 2층)은 법적으로 낙찰자의 소유가 아닙니다.

② 감정평가의 불균형

2층이 실제로 존재해도 법적으로 인정되지 않으면 감정가에서 제외됩니다.
그 결과, 실제 가치보다 낮게 낙찰되는 경우가 많습니다.

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5. 낙찰 후 제시외 건물의 처리 절차

① 현황조사

2층의 구조와 점유자를 확인하세요.
내부 계단으로 연결된 단일 주택이라면, 일체형 구조물로 인정받을 수 있습니다.

② 소유권보존등기 신청 가능성

2층이 건축물대장에 정식 등재되어 있고, 불법건축물이 아니라면
보존등기 신청으로 소유권 회복이 가능합니다.

③ 기존 소유자와 협의

제시외 건물의 소유자가 따로 있을 수도 있으므로, 등기 전 확인이 필요합니다.

④ 불법 건축물일 경우

무단 증축이라면 행정청에서 철거명령이 내려질 수 있으므로
**합법화 절차(사후허가, 구조안전진단)**를 거쳐야 합니다.

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6. 관련 법령 및 판례

• 민법 제186조: 부동산의 물권변동은 등기해야 효력이 발생함
• 부동산등기법 제20조: 등기 없는 부동산은 물권변동 효력 없음
• 대법원 2003다49314: 제시외 건물은 매각 대상 아님
• 대법원 2014두4256: 합법 건물이라면 등기 가능성 있음

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7. 낙찰자가 꼭 알아야 할 리스크

리스크내용

소유권 분쟁	제3자가 “내가 지은 건물”이라 주장할 가능성
불법건축물	허가 없이 증축된 경우 철거·이행강제금 가능
감정가 하락	제시외 건물은 평가에서 제외될 수 있음

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8. 실무 조언

✅ 낙찰 전

• 등기부, 건축물대장, 현황조사서, 매각명세서를 모두 비교
• 2층 구조가 일체형인지 확인

✅ 낙찰 후

• 건축물대장상 합법이면 보존등기 신청
• 불법이면 합법화 절차 후 등기

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9. 결론 요약

항목요약

현재 등기부 기준	1층만 소유권 이전
2층 상태	제시외 건물 (소유권 별도)
2층이 합법인 경우	보존등기 신청으로 회복 가능
불법건축물인 경우	합법화 후 등기 가능

💡 핵심 포인트:

등기부에 없는 건물은 자동 소유되지 않지만,
합법적으로 준공된 건물이라면 서류 확보 후 등기 보완 가능합니다.

 

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📚 이 글은 **“부동산 경매·등기 실무 시리즈”**의 1편입니다.
아래 글들은 현재 작성 중이며, 순차적으로 발행될 예정입니다.

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• 🔹 제시외 건물의 법적 의미와 경매 시 유의사항 (작성 예정)
• 🔹 경매 낙찰 후 소유권 이전등기 완벽 매뉴얼 (작성 예정)

💡 이 글은 실제 법령과 판례를 기반으로 작성되었으며, 개인 상황에 따라 적용 결과가 다를 수 있습니다.

 

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