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🏠 라바김 경매이야기 운영 안내 🏠 라바김 경매이야기 운영 안내라바김(Rava.Kim)의 경매 실전노트 블로그입니다.20년 현장 경험과 은퇴 후의 공부를 바탕으로, 초보자도 이해하기 쉽게 경매 절차와 실전 사례를 공유합니다.📘 운영 방향공부 중심 경매 — 실전보다는 ‘이해’를 우선합니다.낙찰 후 소송·민원 등 실제 대응 사례도 다룹니다.수익보다 리스크 관리, 절차 이해 중심으로 씁니다.🧭 작성 원칙모든 글은 실제 경험과 공부 내용을 기반으로 작성합니다.특정 물건 추천, 투자 권유는 하지 않습니다.법적 해석이 필요한 내용은 ‘공부용 참고자료’로 표기합니다.🌿 브랜드 체계이 블로그는 Rava-Kim 브랜드 시리즈의 일부입니다.💰 라바김 경제이야기🌿 라바김 라이프 – 일상과 여행 이야기© 2025 Rava-Kim-Auction |.. 2025. 10. 8.
경매 기초, 이거 하나면 된다 “경매가 위험한 게 아니라, 공부 안 하고 시작하는 경매가 위험하다.”처음엔 용어부터 막히고, 한 번 겁먹으면 발도 못 뗍니다. 이 글은 초보자가 첫 입찰까지 가는 데 필요한 핵심만 쏙 뽑아 정리했습니다. (이 글에서는 경매 기본용어·절차·권리분석·세금까지 ‘처음부터 끝까지’ 한 번에 정리합니다.)1) 가장 먼저 잡는 기본 용어임대인/임차인: 소유자/세입자매수/매도: 산다/판다채무자/채권자: 돈을 빌린 사람/빌려 준 사람소유자와 채무자가 다를 수 있음(예: 남편 소유, 아내가 대출) — 분석 관점은 동일2) 경매 종류 딱 둘임의경매: 담보 대출 → 연체 → 담보권자가 경매 신청강제경매: 담보 없이 돈 빌려줌 → 소송 승소(판결문) → 경매 신청3) 감정가·유찰·최저가 이해감정가(감평가): 법원이 정한 기.. 2025. 10. 8.
경매노트 ④ – 실전에서 배운 10가지 교훈 경매는 책에서 배울 수 있는 부분보다, 직접 부딪혀야 보이는 현실이 많다. 이번 경매노트 ④에서는 실제 사례와 현장 경험에서 얻은 10가지 교훈을 정리했다. 탐문조사부터 소송, 협상, 농취증, 지분분할까지 – 실전에 필요한 디테일을 함께 살펴보자.1️⃣ 탐문조사의 핵심 – ‘공유자’가 아닌 ‘점유자’를 찾아라현장조사의 첫걸음은 서류보다 ‘사람’을 만나는 일이다. 공유자에게 묻는 것보다 실제 점유자에게 물어보면 훨씬 정확한 정보를 얻는다. 그들의 생활 흔적 속에서 분쟁 가능성, 협상 여지, 점유 상태를 파악할 수 있다.2️⃣ 마산 사례 – 철거소송과 협상으로 얻은 실전 교훈감정가 2,650만 원의 토지만 경매된 물건을 1,860만 원에 낙찰받았다. 건물은 무허가로 추정되어 전자소송으로 철거 및 부당이득금 .. 2025. 10. 7.
서산 송산면 임야 경매 분석 — 감정가 2억5천 → 최저가 5,449만 원, 반값 이하로 떨어진 이유는? 물건 핵심사건번호: 서산2계 2024타경60501 / 위치: 당진시 송산면 유곡리 산57-26면적: 1,627㎡(약 492평) / 지목: 임야 / 용도지역: 계획관리감정가: 2억5,218만 → 2억2,696만 / 최저가: 5,449만4,000원(약 24%)과거 동일 물건 낙찰가: 1억3,100만 원(2022, 2명 경합)저당권 설정 이후 신축 건물로 보아 법정지상권 성립 X (철거 가능성 높음) 입지·접근성도로와 접한 구거(배수로) 위치로 진입로 확보가 용이합니다. 현장 답사로 차량 진입 폭과 경계 접합을 확인하세요. 일부 평탄부 포함으로 소규모 창고·주차용 등 활용 가능성이 있습니다. 가격 포인트공시지가: ㎡당 43,500원 × 1,627㎡ ≈ 약 7,070만 원인근 시세 추정: 평당 18~25만 원 .. 2025. 10. 6.
지분경매 후 상대 지분에 ‘처분금지가처분’ 셀프로 신청하는 방법 지분경매로 공동소유 부동산의 일부를 낙찰받은 뒤에는, 상대 지분이 제3자에게 처분되며 분쟁이 복잡해질 수 있습니다. 이를 예방하려면 낙찰 직후 상대방 지분에 ‘처분금지가처분’을 걸어 임의 매매·증여를 막아두는 것이 실무 핵심입니다. 이 글에서는 전자소송 신청부터 등록면허세·등기촉탁 수수료·담보제공(보증보험)까지 한 번에 정리합니다. 1️⃣ 전자소송으로 직접 신청 가능할까?가능합니다. 전자소송(e-Litigation)에서 민사 가처분신청서를 작성·제출할 수 있습니다. 단, 인증·파일첨부·자동 로그아웃 등 초보에게 까다로운 요소가 있으니 중간 저장을 자주 해 주세요. 회원가입 단계부터 어렵다면 법무사 위임이 안전합니다. 2️⃣ 사건유형 선택 — ‘부동산 처분금지 가처분’전자소송 → 서류제출 → 민사서류 → .. 2025. 10. 6.
입찰 전 꼭 확인할 3대 서류 — 등기부등본·매각물건명세서·현황조사서 경매 입찰 전 반드시 확인해야 할 서류는 세 가지뿐입니다.등기부등본으로 권리관계를, 매각물건명세서로 인수 위험을, 현황조사서로 점유 상황을 한눈에 파악할 수 있습니다.이 3가지를 정확히 읽을 수 있으면, 초보도 경매의 70%를 이해한 셈입니다. 📘 처음 오신 분이라면 경매 시작 가이드 에서 전체 흐름부터 보셔도 충분합니다. 입찰가 산정 이전에 반드시 통과해야 하는 관문이 서류 3종입니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서만 정확히 읽어도 80%의 리스크를 걸러낼 수 있습니다. 라바김 실무 기준으로 ‘어디를 어떻게’ 보는지 핵심만 콕 집습니다.1) 등기부등본: 권리의 지형도표제부: 소재지·면적·건물 구조·용도. 실물과 불일치 시 용도변경/무허가 이슈 가능.갑구: 소유권 변동, 가압류/가처분/압류. .. 2025. 10. 4.

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