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🏠 온비드 공매콘서트 핵심정리 – 권리분석의 본질을 파헤치다 부동산 공매를 처음 접하는 사람에게 가장 어려운 단계가 바로 권리분석이다. 온비드 공매콘서트에서 캠코(자산관리공사) 전문가들이 강조한 것도 이 부분이었다. 권리분석은 단순히 법률용어를 이해하는 것이 아니라, 입찰 전 인수·말소·우선순위를 정확히 파악하는 실전 기술이다. 이번 글은 현장에서 다뤄진 핵심 포인트를 정리하고, 라바김의 시니어 투자 관점에서 다시 해석한 기록이다. 1. 공매의 출발점은 재산명세서경매에서는 등기부등본과 매각물건명세서가 기본이지만, 공매에서는 재산명세서가 가장 중요한 기준 문서다. 이 서류에는 체납세금, 점유현황, 임차관계 등이 담겨 있으며 공매의 특성상 체납세금이나 공과금은 낙찰자가 인수하지 않는다. 즉, 공매의 출발점은 재산명세서이고, 그 해석이 낙찰 후 분쟁을 막는 첫 단계다... 2025. 10. 13.
낙찰 후 대금납부와 등기촉탁까지 – 소유권 이전의 마지막 단계 경매에서 낙찰은 끝이 아닙니다. 진짜 내 땅, 내 집이 되는 순간은 등기필증을 받는 날이죠. 저는 2022년 실제 사례(2022.11.09~12.28)를 바탕으로 낙찰 → 대금납부 → 등기촉탁 → 등기완료 과정을 조언형으로 정리했습니다. 특히 대금 납부기한은 보통 약 1개월 이내이며, 등기촉탁은 준비한 서류를 법원에 등기우편 접수하면 법원이 관할 등기소로 촉탁합니다. 이번 글은 시니어 투자자도 쉽게 따라 할 수 있도록 세금 납부, 서류, 사진 체크까지 담았습니다. 1️⃣ 낙찰 확정 – 2022년 11월 9일2022년 11월 9일, 법정에서 최고가매수신고인으로 불리며 낙찰이 확정되었습니다. 하지만 이때는 아직 소유권이 내 이름으로 넘어오지 않았습니다. 곧 내려질 매각허가결정이 확정되고 나서야 대금 납부기.. 2025. 10. 13.
위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 위반건축물 한시적 양성화 경매 투자자가 반드시 알아야 할 체크리스트 사후점검 · AI 변화탐지 · 이행강제금 가중 단독 · 다가구 · 다세대 중심, 마지막 기회 가능성 라바김 경매이야기 " alt="대표이미지: 위반건축물 한시적 양성화와 경매 체크리스트" />위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 시장에서 가장 난도가 높은 물건 중 하나가 위반건축물입니다. 2025년 10월 국토부가 예고한 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화와 사후점검·AI 변화탐지·이행강제금 가중이 동시에 추진되면, 경매시장엔 기회와 리스크가 함께 열립니다. 본 글.. 2025. 10. 12.
🏠 공유지분 경매의 진짜 리스크 – 낙찰가보다 ‘협상력’이 판가름한다 경매를 공부하다 보면 “지분 경매”라는 말을 자주 듣게 된다. 등기부상 한 필지의 토지나 건물에 소유자가 여러 명일 때, 그중 한 사람의 지분만 따로 경매로 나오는 경우다. 표면적으로는 ‘싸게 낙찰받을 수 있다’는 장점 때문에 초보자들이 관심을 가지지만, 실제로는 경매 중에서도 가장 복잡하고, 또 사람 냄새가 많이 나는 분야다.왜냐하면 지분 경매는 숫자보다 사람이 핵심이기 때문이다. 등기부는 객관적이지만, 공유자는 감정의 존재다. 따라서 서류보다 ‘관계’가, 감정보다 ‘협상력’이 더 중요해진다. ① 지분 경매, 절반의 권리만 사는 거래예를 들어 100평짜리 토지를 두 사람이 50평씩 공동소유하고 있다고 하자. 그중 한 사람의 지분이 경매로 나왔다면, 낙찰자는 토지의 50% 지분만을 취득하게 된다. 즉, .. 2025. 10. 11.
전세권, 말소기준권리가 아닐 수 있다 부제: 배당 요구 한 줄로 보증금이 날아가는 이유경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 전세권입니다. 겉보기엔 등기된 담보권처럼 보이지만, 전세권자는 실제 “거주”하는 권리자라는 점이 다릅니다. 그래서 근저당과 동일하게 처리했다가 보증금 인수 사고가 나기 쉽습니다.기본 원리: “독약”은 말소기준권리까지만근저당처럼 말소기준권리와 그 후순위 권리들은 낙찰가(배당)로 소멸시키는 게 경매의 기본 룰입니다. 그래야 낙찰자에게 깨끗한 소유권이 넘어갑니다. 이때 사람들은 전세권도 “등기된 돈 권리”니까 당연히 배당받고 소멸한다고 착각합니다.오해 금지: 전세권은 “거주권(용익물권)” 성격을 함께 가진 예외 케이스입니다.전세권의 일점 차이: “사는 사람에게 먼저 묻는가?”근저당권자는 집에 살지 않습니다. 그래서 배당.. 2025. 10. 10.
📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드 📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드 공매 사례를 통해 좋은 땅을 고르는 실전 방법을 정리했습니다. 도시계획·지목·이용계획·농지연금 등 핵심 기준을 이해하면, 실패 없는 토지 투자가 가능합니다.1️⃣ 공매로 배우는 땅 보는 눈 — ‘입지’보다 먼저 볼 것들많은 초보 투자자는 “입지 좋으면 성공한다”고 생각하지만,공매(온비드) 시장에서는 **입지보다 ‘법적 상태’**가 훨씬 중요합니다.좋은 땅을 고르는 첫걸음은📍 도시계획, 지목(地目), 이용계획서, 점용허가 여부이 네 가지를 먼저 체크하는 것입니다.공매는 감정가보다 싸게 낙찰받는 기회가 많지만,그만큼 권리 분석과 토지 용도 이해가 부족하면 리스크도 커집니다.👉 참고: [경매 초보가 물건 처음.. 2025. 10. 9.

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