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10·15 대책 이후 경매 투자 로드맵 — 규제이자 동시에 심리전 10·15 대책은 9·6 대책에 이은 규제 패키지이자 동시에 시장의 심리전입니다. DSR·전세대출·토지거래허가제·규제지역 확대가 한꺼번에 작동하면, 실수요·투자수요의 동선이 바뀌고 풍선효과가 인접지로 번집니다. 경매 투자자는 낙찰가율·임대수요·유동성을 중심으로 포지션을 다시 짜야 합니다.1) 규제의 핵심: 수요 억제 + 심리 진정 = 경매시장 ‘선별적 기회’대출·세제·전매·허가 구역 강화는 거래를 느리게 하고 매도·매수 심리를 흔듭니다. 표면적으로는 낙찰가율을 눌러줄 것 같지만, 핵심 입지(A·B급)는 매도 물량 축소로 오히려 가격이 버티거나 재상승할 수 있습니다. 경매는 입지·수급 분화에서 기회를 찾는 시장입니다.2) 풍선효과 지형도: 규제지역 경계와 ‘생활권 공유’ 인접지규제지역이 늘면 경계 밖 인접.. 2025. 10. 17.
공매 콘서트에서 건진 5가지 핵심 — 입지·자금·대항력·배분·신탁물건까지 공매(국유·공공·신탁 포함)의 매력은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 시장에서 빨리 팔 수 있는 자산(환금성)을 안전하게 인수하는 능력이 수익을 가릅니다. 최근 참석한 공매 콘서트에서 배운 핵심은 다섯 가지였습니다. ① 입지와 환금성, ② 자금 구조, ③ 대항력 요건, ④ 배분 단계, ⑤ 신탁물건의 가치 판단. 아래에 실전 중심으로 정리해 봅니다.※ 메타 요약: 공매는 ‘싸게 사는 법’이 아니라 ‘빨리 팔 수 있는 싸게 산 가격’을 찾는 과정이다. 1) 입지와 환금성: 역세권·축선을 먼저 본다공매든 경매든 수익의 절반은 입지가 결정합니다. 특히 교통 축선과 생활 인프라는 환금성의 핵심입니다. 콘서트에서는 다음 지역이 눈에 띄었습니다.용인 수지구청역 ↔ 성복역: 분당·판교 생활권 공유, 출퇴근 수요 풍부.. 2025. 10. 16.
경매 초보가 가장 많이 실수하는 3가지 — ‘낙찰보다 조사’가 먼저다 경매는 누구에게나 기회가 열린 시장입니다. 법원에서 진행되기 때문에 공정하고, 자금만 있으면 누구나 참여할 수 있죠. 하지만, 바로 그 “열린 기회” 속에 예상치 못한 위험이 숨어 있습니다.많은 초보자들이 “얼마에 낙찰받을까”에만 집중합니다. 그러나 실제로 중요한 건 입찰 전에 무엇을 확인했는가 입니다. 낙찰보다 ‘조사’가 먼저죠. 저는 은퇴 후 본격적으로 경매를 공부하며 수십 회의 입찰을 경험했고, 그 과정에서 ‘싸게 사는 기술’보다 ‘안전하게 사는 습관’이 먼저라는 걸 절감했습니다. 오늘은 초보자들이 반드시 피해야 할 실수 세 가지를 아주 현실적으로 정리합니다.① 등기부등본만 믿고 안심한다경매 초보들이 가장 먼저 배우는 말이 “등기부등본을 꼭 확인하라”는 것입니다. 맞는 말이지만, 등기부만 보고 안심.. 2025. 10. 15.
현장조사에서 놓치기 쉬운 경매 물건 3가지 – 사진과 지적도 비교가 답이다 은퇴 이후 경매 공부를 하면서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 “현장을 반드시 확인하라”는 것이다. 하지만 초보자 대부분은 등기부등본과 매각물건명세서만 보고 입찰을 결정한다. 그 결과, 사진 한 장만 제대로 봤어도 피할 수 있었던 문제로 낭패를 겪는 경우가 많다. 경매는 ‘문서’로 시작하지만, ‘현장’에서 끝난다.① 등기부만 믿고 낙찰받은 후 후회하는 이유등기부등본에는 권리관계가 명확하게 표시되지만, 실제 토지의 경계나 건물 구조, 점유 상태는 종이 위에 다 담기지 않는다. 예를 들어 대지 면적 200㎡로 되어 있어도, 실제로는 담장이 도로를 침범하거나 옆 필지와 경계가 맞닿아 있지 않은 경우가 있다. 이런 경우, 낙찰 후 건축물대장 정리나 인허가 절차에서 문제가 발생한다.② 사례 1: 담장 위치가 경계 .. 2025. 10. 15.
원삼 전원주택형 개발: 취득경로(경·공매/매매) & 인허가 로드맵 사전 시뮬레이션 반도체 클러스터로 수요가 몰리는 용인 원삼에서, 전원주택형(소형 다가구/원룸 포함) 개발을 가정한 사전 시뮬레이션 패키지다. 취득경로별(경·공매/매매) 장단점, 인허가 단계(개발행위·사도·건축→착공→사용승인), 예산·기간·리스크를 스테이지 게이트로 끊어 의사결정 체크리스트까지 정리했다.원삼 전원주택형 개발자용 패키지(취득경로 비교·인허가 절차·예산·기간·리스크·체크리스트·엑시트 플랜). 1) 베이스 시나리오(가정 값)대상: 계획관리/생산관리 400평 내외, 경사 10% 미만, 마을도로 4m 접함상품: 1동 3층, 연면적 330㎡(원룸 8–12실)목표: 착공→사용승인 10–12개월자금: 자기자본 2.5억 + 차입 4.0억, 금리 7.0%2) 취득경로 비교항목경매공매일반 매매할인 기대높음(10~25%)중간(.. 2025. 10. 14.
창조적 독점으로 읽는 ‘용인 원삼’—왜 원룸 임대료가 강남보다 비쌀까? “대한민국에서 원룸 임대료가 가장 비싼 곳은 강남이 아니다.” 이 도발적 문장은 피터 틸의 ‘창조적 독점’ 개념과 도시계획(공법), 그리고 경매 실전이 한데 엮일 때 비로소 명확해진다. 반도체 메가클러스터와 시가화예정용지, 성장관리계획구역 같은 도시계획의 신호가 수요와 공급의 시간표를 바꾸고, 그 틈을 민간의 ‘사개발’이 메우며 임대료와 땅값을 밀어 올린다.※ 본 글의 일부 내용은 이주왕 교수의 「공법경매에 집중해야 되는 이유」에서 발췌·정리한 것입니다. 용인 원삼의 고임대료를 ‘창조적 독점’과 도시계획 신호로 풀어, 투자·경매 관점의 체크리스트까지 한 번에 정리한 글.1) 한 문장 핵심원삼은 수요 급증(산단·공사·운영인력) vs 공급 지연(공공 주택대체재 부족)의 비대칭으로 원룸 임대료가 비정상적으로 .. 2025. 10. 14.

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