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10·15 대책 이후 무·1·다주택자 경매 전략 — 대출·세금·입찰 포인트 총정리 (나땅TV 요약 + 라바김 해설) 경매는 “싸게 사는 기술”이 아니라 정책·세금·대출 규칙을 이해하고 적용하는 기술입니다. 최근 10·15 대책 이후 무주택자, 1주택자, 다주택자 별로 전략이 달라졌기에, 나땅TV 영상 내용을 토대로 핵심만 뽑아 제 시니어 시선으로 재정리했습니다. (이 글은 영상 요지의 공부 노트이며, 실제 적용 전 최신 규정은 반드시 확인하세요 — 라바김)1) 한 줄 핵심무주택자: 현금이면 수도권 규제(40%), 대출 극대화면 비규제(시세 70%)1·다주택자: 지방 비규제에서 사업자 대출(60%) 활용세금: 조정지역·2년 미만 단타 = 비교과세(체감 77%) 리스크가 크다2) 무주택자 전략 — “대출 프레임을 먼저”대출수도권 규제지역: 전입 조건 가계 LTV 40%, 매매사업자 대출 불가. → 현금여력이 있으면 가능수.. 2025. 11. 2.
🧾 라바김 실전 경매일지 EP3 성당리 655-11 지분경매 — 소송을 거쳐 강제경매로 진행 중 감정가 3,146만 원, 최저가 2,202만 원으로 책정되어 있으며 12월 2일 2회차 매각 예정.성당리 655-11 지분경매의 기본 정보 화면.감정가 3,146만 원, 최저가 2,202만 원으로 책정되어 있으며,12월 2일 2회차 매각이 예정되어 있다. 며칠 전, 내가 소송을 거쳐 강제경매를 신청했던 지분 경매 물건이 드디어 입찰에 들어갔다.이 글은 앞으로의 진행 상황을 기록하기 위한 라바김의 실전 경매 노트다.🔹 사건 개요사건번호: 대전지방법원 6계 2024타경 12****소재지: 충남 금산군 추부면 성당리 일원경매구분: 강제경매용도: 대지감정가: 31,467,600원최저가: 22,027,000원 (70%)입찰보증금: 2,202,700원 (10%)매각기일: 2025.12.02(화) 10:00채권자:.. 2025. 11. 2.
1주일간의 블로그 복구기 – 라바김의 실전 기록 🔸 라바김 드림 – 안내 말씀최근 블로그 모바일 접속이 원활하지 않아 불편을 드려 죄송합니다.개인 도메인 연결 중 DNS와 SSL 인증이 충돌하면서 접속이 제한되었습니다.현재는 안정화 단계에 있으며, PC에서는 정상적으로 열람 가능합니다.기다려주신 독자님들께 감사드립니다. 🙏지난 일주일은 한마디로 ‘복구의 시간’이었습니다.월요일 밤 12시 30분부터 새벽 3시까지, 화요일 하루 종일,목요일 밤 3시간, 금요일 5시간 이상을 꼬박 붙잡고 씨름했습니다.모바일에서는 열리지 않고 PC만 접속되는 상태.겉보기엔 단순한 오류 같았지만, 그 뒤엔 복잡한 도메인 구조와 설정이 숨어 있었습니다.가비아 DNS 설정창을 수십 번 열어보며CNAME과 A레코드, SSL 인증서, 포워딩 충돌을 하나씩 점검했습니다.도메인은 하.. 2025. 11. 1.
🏠 공유자 지분경매, 싸다고 덜컥 사면 안 되는 이유 — 협상력으로 결과가 갈린다 🏠 공유자 지분경매, 싸다고 덜컥 사면 안 되는 이유 — 협상력으로 결과가 갈린다“싸게 샀다고 끝이 아닙니다.지분경매의 진짜 싸움은 낙찰 이후 ‘공유자 협상’에서 시작됩니다.”1️⃣ 공유자 지분경매란? — ‘공동소유의 일부만’ 나오는 경매지분경매는 한 부동산을 여러 명이 공동소유하고 있을 때,그중 일부 소유자의 지분만 경매로 나오는 형태입니다.예를 들어 👇토지 1필지의 소유자 3명 중 1명 지분(1/3)이 경매 진행건물의 공동소유자 중 1인의 채권압류 후 경매개시즉, 낙찰자는 전체 부동산의 주인이 아니라, 한 부분의 공동소유자가 됩니다.이 때문에 싸게 낙찰받는 경우가 많지만,실제 사용이나 매각 단계에서 공유자 간 분쟁이 자주 발생합니다.2️⃣ 왜 싸게 나올까? — ‘활용 불가능 리스크’가 반영된 가격.. 2025. 10. 27.
[라바옥션 리뷰] “도로에 붙었다 = 개발된다?”를 깨는 수업, 도시계획도로·길열기·점용허가의 진실 ✈️ 여행도 공부처럼 실전! 라바김의 스페인 여행기 보기 👉 rava-kim-life1.tistory.com경매 실무에서 “도로에 접했으니 개발 가능”이라는 단정은 가장 비싼 착각입니다. 건축법이 인정하는 도로에 접했다는 사실만으로는 허가가 보장되지 않습니다. 실제 개발 가능성은 ‘길열기(진출입 가능)’와 ‘점용허가(인도·도로 사용)’ 여부, 그리고 유관기관 동의에서 갈립니다. 요약: 접도는 출발선일 뿐, 개발의 결승선은 길열기·점용허가·기관 동의입니다.영상 핵심 요약“접도=개발” 법칙은 없다. 대한민국 어떤 법에도 그런 조항은 없음.건축법 인정 도로 4종: 도시계획시설 도로, 도로법상 도로, 사도법상 사도, 농어촌도로정비법상 도로.관건은 길열기·점용허가. 인도 점용, 도로 점용, 사도 사용승낙, 농어.. 2025. 10. 22.
쓸모없는 땅이 가장 비쌀 때 – 사용승낙으로 . 성남 지역 소규모 필지(2011타경 계열, 복수 필지) 실전 사례입니다. 자투리·도로형 토지라 “활용이 어렵다”고 평가되던 물건이었지만, 관계와 시간을 활용해 원금 회수 + 알파를 만든 흐름을 정리합니다. 도로형 자투리땅과 사용승낙을 통해 수익을 만든 실제 흐름 1) 물건 구조와 주변 가격대상은 세모형 모서리 1필지와 길쭉한 도로형 2필지로 구성되어 있었습니다. 면적은 3.3평(도로부) + 14.5평(대지부) ≈ 총 18평 수준. 주변 유사 소필지가 평당 600만 원에 거래된 사례가 있었습니다(타 매수자 실거래). 2) 왜들 안 샀나? (단타 프레임의 한계)시장의 평가는 간단했습니다. “3.3평 도로 + 14.5평 대지 ⇒ 활용 불가”. 면적이 작고 모양이 비정형이라 단기 되팔기(단타)에 부적합하다고.. 2025. 10. 20.

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