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실전기록38

낙찰 후 대금납부와 등기촉탁까지 – 소유권 이전의 마지막 단계 경매에서 낙찰은 끝이 아닙니다. 진짜 내 땅, 내 집이 되는 순간은 등기필증을 받는 날이죠. 저는 2022년 실제 사례(2022.11.09~12.28)를 바탕으로 낙찰 → 대금납부 → 등기촉탁 → 등기완료 과정을 조언형으로 정리했습니다. 특히 대금 납부기한은 보통 약 1개월 이내이며, 등기촉탁은 준비한 서류를 법원에 등기우편 접수하면 법원이 관할 등기소로 촉탁합니다. 이번 글은 시니어 투자자도 쉽게 따라 할 수 있도록 세금 납부, 서류, 사진 체크까지 담았습니다. 1️⃣ 낙찰 확정 – 2022년 11월 9일2022년 11월 9일, 법정에서 최고가매수신고인으로 불리며 낙찰이 확정되었습니다. 하지만 이때는 아직 소유권이 내 이름으로 넘어오지 않았습니다. 곧 내려질 매각허가결정이 확정되고 나서야 대금 납부기.. 2025. 10. 13.
위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 위반건축물 한시적 양성화 경매 투자자가 반드시 알아야 할 체크리스트 사후점검 · AI 변화탐지 · 이행강제금 가중 단독 · 다가구 · 다세대 중심, 마지막 기회 가능성 라바김 경매이야기 " alt="대표이미지: 위반건축물 한시적 양성화와 경매 체크리스트" />위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 시장에서 가장 난도가 높은 물건 중 하나가 위반건축물입니다. 2025년 10월 국토부가 예고한 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화와 사후점검·AI 변화탐지·이행강제금 가중이 동시에 추진되면, 경매시장엔 기회와 리스크가 함께 열립니다. 본 글.. 2025. 10. 12.
🏠 공유지분 경매의 진짜 리스크 – 낙찰가보다 ‘협상력’이 판가름한다 경매를 공부하다 보면 “지분 경매”라는 말을 자주 듣게 된다. 등기부상 한 필지의 토지나 건물에 소유자가 여러 명일 때, 그중 한 사람의 지분만 따로 경매로 나오는 경우다. 표면적으로는 ‘싸게 낙찰받을 수 있다’는 장점 때문에 초보자들이 관심을 가지지만, 실제로는 경매 중에서도 가장 복잡하고, 또 사람 냄새가 많이 나는 분야다.왜냐하면 지분 경매는 숫자보다 사람이 핵심이기 때문이다. 등기부는 객관적이지만, 공유자는 감정의 존재다. 따라서 서류보다 ‘관계’가, 감정보다 ‘협상력’이 더 중요해진다. ① 지분 경매, 절반의 권리만 사는 거래예를 들어 100평짜리 토지를 두 사람이 50평씩 공동소유하고 있다고 하자. 그중 한 사람의 지분이 경매로 나왔다면, 낙찰자는 토지의 50% 지분만을 취득하게 된다. 즉, .. 2025. 10. 11.
전세권, 말소기준권리가 아닐 수 있다 부제: 배당 요구 한 줄로 보증금이 날아가는 이유경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 전세권입니다. 겉보기엔 등기된 담보권처럼 보이지만, 전세권자는 실제 “거주”하는 권리자라는 점이 다릅니다. 그래서 근저당과 동일하게 처리했다가 보증금 인수 사고가 나기 쉽습니다.기본 원리: “독약”은 말소기준권리까지만근저당처럼 말소기준권리와 그 후순위 권리들은 낙찰가(배당)로 소멸시키는 게 경매의 기본 룰입니다. 그래야 낙찰자에게 깨끗한 소유권이 넘어갑니다. 이때 사람들은 전세권도 “등기된 돈 권리”니까 당연히 배당받고 소멸한다고 착각합니다.오해 금지: 전세권은 “거주권(용익물권)” 성격을 함께 가진 예외 케이스입니다.전세권의 일점 차이: “사는 사람에게 먼저 묻는가?”근저당권자는 집에 살지 않습니다. 그래서 배당.. 2025. 10. 10.
서산 송산면 임야 경매 분석 — 감정가 2억5천 → 최저가 5,449만 원, 반값 이하로 떨어진 이유는? 물건 핵심사건번호: 서산2계 2024타경60501 / 위치: 당진시 송산면 유곡리 산57-26면적: 1,627㎡(약 492평) / 지목: 임야 / 용도지역: 계획관리감정가: 2억5,218만 → 2억2,696만 / 최저가: 5,449만4,000원(약 24%)과거 동일 물건 낙찰가: 1억3,100만 원(2022, 2명 경합)저당권 설정 이후 신축 건물로 보아 법정지상권 성립 X (철거 가능성 높음) 입지·접근성도로와 접한 구거(배수로) 위치로 진입로 확보가 용이합니다. 현장 답사로 차량 진입 폭과 경계 접합을 확인하세요. 일부 평탄부 포함으로 소규모 창고·주차용 등 활용 가능성이 있습니다. 가격 포인트공시지가: ㎡당 43,500원 × 1,627㎡ ≈ 약 7,070만 원인근 시세 추정: 평당 18~25만 원 .. 2025. 10. 6.
지분경매 후 상대 지분에 ‘처분금지가처분’ 셀프로 신청하는 방법 부동산 경매 이후 점유자와 분쟁이 발생하면본안소송 전에 ‘처분금지 가처분’을 고려하는 경우가 많습니다.하지만 실제로는 가처분이 쉽게 받아들여지지 않는 경우도 많습니다.이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로처분금지 가처분이 기각되는 이유와 대응 방법을 정리해보겠습니다. 1. 처분금지 가처분이란 무엇인가처분금지 가처분은부동산을 임의로 처분하거나 명의를 이전하는 것을 막기 위한임시적인 법적 조치입니다.주로 본안소송(명도소송, 부당이득금 소송 등)을 진행하기 전에권리를 보호하기 위한 목적으로 사용됩니다. 2. 가처분 신청이 기각되는 주요 이유실제 사례를 보면가처분이 기각되는 가장 큰 이유는 다음과 같습니다.👉 보전 필요성이 부족한 경우법원은 단순한 가능성만으로는가처분을 인정하지 않습니다.예를 들어,“처분할 수도 .. 2025. 10. 6.

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