대항력5 주인이 잠수탔다… 공매 진행 시 임차인이 꼭 해야 하는 5가지 공매나 경매를 처음 겪는 임차인에게 가장 무서운 상황은 하나입니다.“집주인이 잠수를 탔다.”연락이 끊기고 공매 우편만 도착하면 머릿속은 복잡해지고 불안해질 수밖에 없습니다.아래 5가지를 정확히 이해하면, 보증금 회수 가능성을 크게 높일 수 있습니다.1 배당요구는 ‘생명줄’입니다공매도 경매와 동일하게, 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다.기한 내(대개 매각기일 전날까지) 반드시 캠코에 배당요구서를 제출해야 합니다.전세계약서(확정일자)전입세대열람원점유 입증 자료2 전입 + 실제 거주 = 대항력 유지 여부가 결정됩니다전입과 실제 점유가 유지 중이면 대항력이 인정되어 낙찰자에게도 동일한 효력이 미칩니다.즉, 배당금이 부족하면 남은 금액을 낙찰자가 직접 지급해야 명도가 가능합니다.전입이 늦었거나 중간.. 2025. 11. 30. 말소기준권리(최선순위), 경매를 시작하면 가장 먼저 마주치는 개념 경매를 처음 공부하면 가장 먼저 듣게 되는 말이 있습니다. 바로 “말소기준권리”입니다. 정식 용어로는 “최선순위 권리”라고 부르죠. 경매 등기부를 볼 때 “어디까지 권리가 지워지고, 어디부터 살아남는가”를 결정하는 기준이 됩니다.처음에는 낯설지만, 실제로는 등기부 안에서 가장 먼저 설정된 힘 있는 권리를 찾는 과정이라고 이해하면 됩니다.💡 한 줄 요약말소기준권리(최선순위) = “뒤에 생긴 권리가 지워지는 기준점이 되는 가장 빠른 권리”등기부에서 말소기준권리가 되는 여섯 가지 권리등기부를 열었을 때 아래 여섯 가지 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리(최선순위 권리)입니다.(근)저당권(가)압류담보가등기경매개시결정기입 등기대항력은 “입주 + 전입신고”, 확정일자는 배당 요건많은 초보자들이 “확정일자를 .. 2025. 11. 27. 공매 콘서트에서 건진 5가지 핵심 — 입지·자금·대항력·배분·신탁물건까지 공매(국유·공공·신탁 포함)의 매력은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 시장에서 빨리 팔 수 있는 자산(환금성)을 안전하게 인수하는 능력이 수익을 가릅니다. 최근 참석한 공매 콘서트에서 배운 핵심은 다섯 가지였습니다. ① 입지와 환금성, ② 자금 구조, ③ 대항력 요건, ④ 배분 단계, ⑤ 신탁물건의 가치 판단. 아래에 실전 중심으로 정리해 봅니다.※ 메타 요약: 공매는 ‘싸게 사는 법’이 아니라 ‘빨리 팔 수 있는 싸게 산 가격’을 찾는 과정이다. 1) 입지와 환금성: 역세권·축선을 먼저 본다공매든 경매든 수익의 절반은 입지가 결정합니다. 특히 교통 축선과 생활 인프라는 환금성의 핵심입니다. 콘서트에서는 다음 지역이 눈에 띄었습니다.용인 수지구청역 ↔ 성복역: 분당·판교 생활권 공유, 출퇴근 수요 풍부.. 2025. 10. 16. 전세권, 말소기준권리가 아닐 수 있다 부제: 배당 요구 한 줄로 보증금이 날아가는 이유경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 전세권입니다. 겉보기엔 등기된 담보권처럼 보이지만, 전세권자는 실제 “거주”하는 권리자라는 점이 다릅니다. 그래서 근저당과 동일하게 처리했다가 보증금 인수 사고가 나기 쉽습니다.기본 원리: “독약”은 말소기준권리까지만근저당처럼 말소기준권리와 그 후순위 권리들은 낙찰가(배당)로 소멸시키는 게 경매의 기본 룰입니다. 그래야 낙찰자에게 깨끗한 소유권이 넘어갑니다. 이때 사람들은 전세권도 “등기된 돈 권리”니까 당연히 배당받고 소멸한다고 착각합니다.오해 금지: 전세권은 “거주권(용익물권)” 성격을 함께 가진 예외 케이스입니다.전세권의 일점 차이: “사는 사람에게 먼저 묻는가?”근저당권자는 집에 살지 않습니다. 그래서 배당.. 2025. 10. 10. 경매 기초, 이거 하나면 된다 “경매가 위험한 게 아니라, 공부 안 하고 시작하는 경매가 위험하다.”처음엔 용어부터 막히고, 한 번 겁먹으면 발도 못 뗍니다. 이 글은 초보자가 첫 입찰까지 가는 데 필요한 핵심만 쏙 뽑아 정리했습니다. (이 글에서는 경매 기본용어·절차·권리분석·세금까지 ‘처음부터 끝까지’ 한 번에 정리합니다.)1) 가장 먼저 잡는 기본 용어임대인/임차인: 소유자/세입자매수/매도: 산다/판다채무자/채권자: 돈을 빌린 사람/빌려 준 사람소유자와 채무자가 다를 수 있음(예: 남편 소유, 아내가 대출) — 분석 관점은 동일2) 경매 종류 딱 둘임의경매: 담보 대출 → 연체 → 담보권자가 경매 신청강제경매: 담보 없이 돈 빌려줌 → 소송 승소(판결문) → 경매 신청3) 감정가·유찰·최저가 이해감정가(감평가): 법원이 정한 기.. 2025. 10. 8. 이전 1 다음
