주인이 잠수탔다… 공매 진행 시 임차인이 꼭 해야 하는 5가지

 

 

공매나 경매를 처음 겪는 임차인에게 가장 무서운 상황은 하나입니다.
“집주인이 잠수를 탔다.”
연락이 끊기고 공매 우편만 도착하면 머릿속은 복잡해지고 불안해질 수밖에 없습니다.

아래 5가지를 정확히 이해하면, 보증금 회수 가능성을 크게 높일 수 있습니다.

1 배당요구는 ‘생명줄’입니다

공매도 경매와 동일하게, 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다.
기한 내(대개 매각기일 전날까지) 반드시 캠코에 배당요구서를 제출해야 합니다.

• 전세계약서(확정일자)
• 전입세대열람원
• 점유 입증 자료

2 전입 + 실제 거주 = 대항력 유지 여부가 결정됩니다

전입과 실제 점유가 유지 중이면 대항력이 인정되어 낙찰자에게도 동일한 효력이 미칩니다.

즉, 배당금이 부족하면 남은 금액을 낙찰자가 직접 지급해야 명도가 가능합니다.

전입이 늦었거나 중간에 전출했다면 대항력이 소멸하여 보증금 회수율이 크게 떨어질 수 있습니다.

3 압류·근저당보다 전입이 빠른지 ‘순서’ 비교가 핵심입니다

공매에서 임차인의 위치는 매우 단순합니다.

• 전입·확정일자가 가장 빠르면 → 임차인이 선순위
• 압류보다 전입이 빠르면 → 압류는 후순위 처리
• 근저당보다 늦으면 → 보증금 일부 또는 전액 소멸 가능

공매 우편이 오면 가장 먼저 등기부 권리순위부터 체크해야 하는 이유입니다.

4 집주인 잠수 = 절차가 더 빠르고 명확해지는 효과가 있습니다

흔히 “집주인 잠수 → 더 복잡해진다”고 생각하지만 실제로는 반대입니다.

• 공시송달 가능 → 절차 빨라짐
• 분쟁 감소 → 배당표 확정 쉬움
• 연락 불가가 오히려 임차인 입장에서는 중립 또는 유리

5 명도는 ‘순위 + 점유 여부’로 결정됩니다

대항력이 있는 임차인은 보증금 정산 없이는 퇴거할 필요가 없습니다.
대항력이 없다면 명도비·이사일 협의로 해결합니다.

절차만 알면 명도는 생각보다 복잡하지 않습니다.

 

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