경매구조3 👉 임야 경매, 물상보증인 지분 지킬 수 있을까? (배당 구조까지 한 번에 정리) 임야 경매를 앞두고가장 많이 나오는 질문 중 하나가 있습니다👉 “내 지분은 지킬 수 있을까?” 특히 공동소유 상태에서👉 물상보증인으로 들어간 경우라면👉 더 헷갈릴 수밖에 없습니다 오늘은 실제 많이 나오는 구조를 기준으로👉 돈이 어떻게 나가는지까지👉 한 번에 정리해드립니다📌 1️⃣ 상황 정리👉 충남 소재 임야👉 A, B 공동소유 (각 1/2 지분)✔ B = 채무자✔ A = 물상보증인👉 근저당: 토지 전체에 1억 5천 설정👉 예상 낙찰가: 2억 8천❗ 2️⃣ 가장 중요한 질문👉 “A 지분은 남을까?”👉 결론부터 말하면👉 ❌ 지분은 보존되지 않습니다⚠️ 이유 (핵심)근저당이👇👉 “토지 전체”에 설정된 경우👉 A 지분도 포함됩니다👉 즉✔ A는 빚을 직접 갚는 사람은 아니지만✔ 담보.. 2026. 4. 30. 📌 상속 부동산, 지분 갈라지면 결국 경매 가는 이유 지분이 나뉘는 순간, 협의가 안 되면 결국 경매로 넘어갑니다. 상속받은 부동산이👉 협의만 잘 되면 문제없이 정리됩니다 하지만 현실에서는👉 협의가 안 되는 순간, 거의 대부분 경매로 넘어갑니다문제는 여기서부터입니다. 👉 경매로 가는 순간“누가 맞냐”가 아니라 “누가 더 손해 보냐” 싸움이 됩니다🔵 왜 상속 부동산은 결국 경매로 갈까겉으로 보면 단순합니다.공동 소유지분 분할협의만 하면 끝하지만 실제로는 다릅니다.👉 가장 큰 문제는 “가격 기준”이 다르기 때문입니다한쪽은 시세 기준한쪽은 감정가 기준또는 개인 사정으로 급매 요구👉 이게 맞지 않으면협의는 거의 깨집니다🔵 협의가 깨지면 생기는 구조협의가 안 되면 보통 이렇게 진행됩니다.1️⃣ 공유물 분할 소송2️⃣ 법원 판단3️⃣ 협의 불가 → 경매.. 2026. 4. 28. 🏷️ 감정가 2억, 낙찰가 1억5천의 진짜 이유 — 경매 시세 판단의 구조를 해부하다 감정가보다 훨씬 낮은 낙찰가, 그 이유는 단순히 ‘운’이나 ‘시세 차익’이 아닙니다. 경매 시세 판단은 구조를 이해하는 일입니다. 감정가·권리·시장심리의 세 가지 층위를 해부합니다. 1️⃣ ‘싸게 샀다’는 착각부터 풀어야 한다경매를 처음 접하는 사람들의 공통 반응은 이렇습니다.“감정가가 2억인데 1억5천에 낙찰됐대. 완전 싸게 샀네!”하지만 실무자의 눈엔 이 말이 틀렸습니다.경매에서 ‘싸게 샀다’는 건 감정가보다 싸게 샀다가 아니라, 실제 시세보다 싸게 샀다일 때만 성립합니다.문제는, 감정가가 시세와 다르다는 것이죠.감정가는 법원이 감정평가사를 통해 정한 ‘기준가격’이지만, 평가 시점이 평균 6개월 전이고, 기준이 ‘시장 가치’가 아니라 ‘객관적 가치’입니다.즉, 시장이 변했거나, 내부 수리비가 반영되지.. 2026. 1. 8. 이전 1 다음
