본문 바로가기

전체 글81

전세권, 말소기준권리가 아닐 수 있다 부제: 배당 요구 한 줄로 보증금이 날아가는 이유경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 전세권입니다. 겉보기엔 등기된 담보권처럼 보이지만, 전세권자는 실제 “거주”하는 권리자라는 점이 다릅니다. 그래서 근저당과 동일하게 처리했다가 보증금 인수 사고가 나기 쉽습니다.기본 원리: “독약”은 말소기준권리까지만근저당처럼 말소기준권리와 그 후순위 권리들은 낙찰가(배당)로 소멸시키는 게 경매의 기본 룰입니다. 그래야 낙찰자에게 깨끗한 소유권이 넘어갑니다. 이때 사람들은 전세권도 “등기된 돈 권리”니까 당연히 배당받고 소멸한다고 착각합니다.오해 금지: 전세권은 “거주권(용익물권)” 성격을 함께 가진 예외 케이스입니다.전세권의 일점 차이: “사는 사람에게 먼저 묻는가?”근저당권자는 집에 살지 않습니다. 그래서 배당.. 2025. 10. 10.
📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드 📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드 공매 사례를 통해 좋은 땅을 고르는 실전 방법을 정리했습니다. 도시계획·지목·이용계획·농지연금 등 핵심 기준을 이해하면, 실패 없는 토지 투자가 가능합니다.1️⃣ 공매로 배우는 땅 보는 눈 — ‘입지’보다 먼저 볼 것들많은 초보 투자자는 “입지 좋으면 성공한다”고 생각하지만,공매(온비드) 시장에서는 **입지보다 ‘법적 상태’**가 훨씬 중요합니다.좋은 땅을 고르는 첫걸음은📍 도시계획, 지목(地目), 이용계획서, 점용허가 여부이 네 가지를 먼저 체크하는 것입니다.공매는 감정가보다 싸게 낙찰받는 기회가 많지만,그만큼 권리 분석과 토지 용도 이해가 부족하면 리스크도 커집니다.👉 참고: [경매 초보가 물건 처음.. 2025. 10. 9.
🏠 라바김 경매이야기 운영 안내 🏠 라바김 경매이야기 운영 안내라바김(Rava.Kim)의 경매 실전노트 블로그입니다.20년 현장 경험과 은퇴 후의 공부를 바탕으로, 초보자도 이해하기 쉽게 경매 절차와 실전 사례를 공유합니다.📘 운영 방향공부 중심 경매 — 실전보다는 ‘이해’를 우선합니다.낙찰 후 소송·민원 등 실제 대응 사례도 다룹니다.수익보다 리스크 관리, 절차 이해 중심으로 씁니다.🧭 작성 원칙모든 글은 실제 경험과 공부 내용을 기반으로 작성합니다.특정 물건 추천, 투자 권유는 하지 않습니다.법적 해석이 필요한 내용은 ‘공부용 참고자료’로 표기합니다.🌿 브랜드 체계이 블로그는 Rava-Kim 브랜드 시리즈의 일부입니다.💰 라바김 경제이야기🌿 라바김 라이프 – 일상과 여행 이야기© 2025 Rava-Kim-Auction |.. 2025. 10. 8.
경매 기초, 이거 하나면 된다 “경매가 위험한 게 아니라, 공부 안 하고 시작하는 경매가 위험하다.”처음엔 용어부터 막히고, 한 번 겁먹으면 발도 못 뗍니다. 이 글은 초보자가 첫 입찰까지 가는 데 필요한 핵심만 쏙 뽑아 정리했습니다. (이 글에서는 경매 기본용어·절차·권리분석·세금까지 ‘처음부터 끝까지’ 한 번에 정리합니다.)1) 가장 먼저 잡는 기본 용어임대인/임차인: 소유자/세입자매수/매도: 산다/판다채무자/채권자: 돈을 빌린 사람/빌려 준 사람소유자와 채무자가 다를 수 있음(예: 남편 소유, 아내가 대출) — 분석 관점은 동일2) 경매 종류 딱 둘임의경매: 담보 대출 → 연체 → 담보권자가 경매 신청강제경매: 담보 없이 돈 빌려줌 → 소송 승소(판결문) → 경매 신청3) 감정가·유찰·최저가 이해감정가(감평가): 법원이 정한 기.. 2025. 10. 8.
경매노트 ④ – 실전에서 배운 10가지 교훈 경매는 책에서 배울 수 있는 부분보다, 직접 부딪혀야 보이는 현실이 많다. 이번 경매노트 ④에서는 실제 사례와 현장 경험에서 얻은 10가지 교훈을 정리했다. 탐문조사부터 소송, 협상, 농취증, 지분분할까지 – 실전에 필요한 디테일을 함께 살펴보자.1️⃣ 탐문조사의 핵심 – ‘공유자’가 아닌 ‘점유자’를 찾아라현장조사의 첫걸음은 서류보다 ‘사람’을 만나는 일이다. 공유자에게 묻는 것보다 실제 점유자에게 물어보면 훨씬 정확한 정보를 얻는다. 그들의 생활 흔적 속에서 분쟁 가능성, 협상 여지, 점유 상태를 파악할 수 있다.2️⃣ 마산 사례 – 철거소송과 협상으로 얻은 실전 교훈감정가 2,650만 원의 토지만 경매된 물건을 1,860만 원에 낙찰받았다. 건물은 무허가로 추정되어 전자소송으로 철거 및 부당이득금 .. 2025. 10. 7.
서산 송산면 임야 경매 분석 — 감정가 2억5천 → 최저가 5,449만 원, 반값 이하로 떨어진 이유는? 물건 핵심사건번호: 서산2계 2024타경60501 / 위치: 당진시 송산면 유곡리 산57-26면적: 1,627㎡(약 492평) / 지목: 임야 / 용도지역: 계획관리감정가: 2억5,218만 → 2억2,696만 / 최저가: 5,449만4,000원(약 24%)과거 동일 물건 낙찰가: 1억3,100만 원(2022, 2명 경합)저당권 설정 이후 신축 건물로 보아 법정지상권 성립 X (철거 가능성 높음) 입지·접근성도로와 접한 구거(배수로) 위치로 진입로 확보가 용이합니다. 현장 답사로 차량 진입 폭과 경계 접합을 확인하세요. 일부 평탄부 포함으로 소규모 창고·주차용 등 활용 가능성이 있습니다. 가격 포인트공시지가: ㎡당 43,500원 × 1,627㎡ ≈ 약 7,070만 원인근 시세 추정: 평당 18~25만 원 .. 2025. 10. 6.

티스토리툴바