본문 바로가기

법정지상권8

경매는 ‘싸게 낙찰’보다 ‘인수되는 권리’ 확인이 먼저입니다 경매의 본질은 ‘싸게 사는 기술’이 아니라 ‘떠안지 않는 법’입니다.말소기준권리와 임차인의 대항력만 명확히 구분해도, 낙찰 후 예상치 못한 부담을 피할 수 있습니다.이 글에서는 실제 사례를 통해 초보가 가장 많이 오해하는 권리분석 포인트를 정리했습니다. 📘 처음 오신 분이라면 경매 시작 가이드 에서 전체 흐름부터 보셔도 충분합니다. 경매를 처음 공부할 때 대부분 이렇게 생각합니다. “시세보다 싸게만 받으면 성공 아닌가?” 하지만 실제 경매 현장에서는, 싸게 낙찰받고도 오히려 돈이 더 들어가는 경우가 적지 않습니다. 그 이유는 대부분 하나로 모입니다. 바로 ‘인수되는 권리’를 제대로 보지 못했기 때문입니다.인수되는 권리란 무엇인가경매에서 말하는 인수되는 권리는 한마디로, 낙찰자가 대신 떠안아야 하는 권리.. 2025. 12. 16.
경매노트 6. 잔금 낼 때 후회 안 할 거냐? 경매를 조금 오래 하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다. “낙찰 때보다 잔금 낼 때가 더 무섭다.” 저 역시 처음 낙찰을 받고 잔금을 앞두고 며칠씩 잠을 설친 적이 있습니다. 이 물건이 과연 내 편이 될지, 아니면 평생 두고두고 후회할 선택이 될지, 이미 법원에서는 망치가 한 번 내려간 뒤니까요.그래서 저는 경매 물건을 볼 때, 특히 잔금 납부를 앞두고 있는 물건일수록 몇 가지 기준을 꼭 다시 확인합니다. 오늘은 그중 일부를 실제 사건(예: 2021타경 21889(1), 2012타경 1246(8) 등)을 떠올리며 정리해 보려고 합니다. 경매 책에서는 잘 다루지 않는, 실전에서 몸으로 느낀 기준들입니다. 1️⃣ 토지·건물 소유자가 누구인가? 관계부터 따져본다2021타경 21889(1) 같은 사건을 볼 때 저.. 2025. 12. 2.
🧾 라바김 실전 경매일지 EP3 성당리 655-11 지분경매 — 소송을 거쳐 강제경매로 진행 중 감정가 3,146만 원, 최저가 2,202만 원으로 책정되어 있으며 12월 2일 2회차 매각 예정.성당리 655-11 지분경매의 기본 정보 화면.감정가 3,146만 원, 최저가 2,202만 원으로 책정되어 있으며,12월 2일 2회차 매각이 예정되어 있다. 며칠 전, 내가 소송을 거쳐 강제경매를 신청했던 지분 경매 물건이 드디어 입찰에 들어갔다.이 글은 앞으로의 진행 상황을 기록하기 위한 라바김의 실전 경매 노트다.🔹 사건 개요사건번호: 대전지방법원 6계 2024타경 12****소재지: 충남 금산군 추부면 성당리 일원경매구분: 강제경매용도: 대지감정가: 31,467,600원최저가: 22,027,000원 (70%)입찰보증금: 2,202,700원 (10%)매각기일: 2025.12.02(화) 10:00채권자:.. 2025. 11. 2.
현장조사에서 놓치기 쉬운 경매 물건 3가지 – 사진과 지적도 비교가 답이다 은퇴 이후 경매 공부를 하면서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 “현장을 반드시 확인하라”는 것이다. 하지만 초보자 대부분은 등기부등본과 매각물건명세서만 보고 입찰을 결정한다. 그 결과, 사진 한 장만 제대로 봤어도 피할 수 있었던 문제로 낭패를 겪는 경우가 많다. 경매는 ‘문서’로 시작하지만, ‘현장’에서 끝난다.① 등기부만 믿고 낙찰받은 후 후회하는 이유등기부등본에는 권리관계가 명확하게 표시되지만, 실제 토지의 경계나 건물 구조, 점유 상태는 종이 위에 다 담기지 않는다. 예를 들어 대지 면적 200㎡로 되어 있어도, 실제로는 담장이 도로를 침범하거나 옆 필지와 경계가 맞닿아 있지 않은 경우가 있다. 이런 경우, 낙찰 후 건축물대장 정리나 인허가 절차에서 문제가 발생한다.② 사례 1: 담장 위치가 경계 .. 2025. 10. 15.
🏠 온비드 공매콘서트 핵심정리 – 권리분석의 본질을 파헤치다 부동산 공매를 처음 접하는 사람에게 가장 어려운 단계가 바로 권리분석이다. 온비드 공매콘서트에서 캠코(자산관리공사) 전문가들이 강조한 것도 이 부분이었다. 권리분석은 단순히 법률용어를 이해하는 것이 아니라, 입찰 전 인수·말소·우선순위를 정확히 파악하는 실전 기술이다. 이번 글은 현장에서 다뤄진 핵심 포인트를 정리하고, 라바김의 시니어 투자 관점에서 다시 해석한 기록이다. 1. 공매의 출발점은 재산명세서경매에서는 등기부등본과 매각물건명세서가 기본이지만, 공매에서는 재산명세서가 가장 중요한 기준 문서다. 이 서류에는 체납세금, 점유현황, 임차관계 등이 담겨 있으며 공매의 특성상 체납세금이나 공과금은 낙찰자가 인수하지 않는다. 즉, 공매의 출발점은 재산명세서이고, 그 해석이 낙찰 후 분쟁을 막는 첫 단계다... 2025. 10. 13.
🏠 공유지분 경매의 진짜 리스크 – 낙찰가보다 ‘협상력’이 판가름한다 경매를 공부하다 보면 “지분 경매”라는 말을 자주 듣게 된다. 등기부상 한 필지의 토지나 건물에 소유자가 여러 명일 때, 그중 한 사람의 지분만 따로 경매로 나오는 경우다. 표면적으로는 ‘싸게 낙찰받을 수 있다’는 장점 때문에 초보자들이 관심을 가지지만, 실제로는 경매 중에서도 가장 복잡하고, 또 사람 냄새가 많이 나는 분야다.왜냐하면 지분 경매는 숫자보다 사람이 핵심이기 때문이다. 등기부는 객관적이지만, 공유자는 감정의 존재다. 따라서 서류보다 ‘관계’가, 감정보다 ‘협상력’이 더 중요해진다. ① 지분 경매, 절반의 권리만 사는 거래예를 들어 100평짜리 토지를 두 사람이 50평씩 공동소유하고 있다고 하자. 그중 한 사람의 지분이 경매로 나왔다면, 낙찰자는 토지의 50% 지분만을 취득하게 된다. 즉, .. 2025. 10. 11.

티스토리툴바