말소기준권리5 대항력 있는 세입자가 있을 때 낙찰자가 꼭 알아야 할 것들 경매 공부를 하다 보면 가장 먼저 부딪히는 개념이 ‘대항력 있는 세입자’입니다. 말은 많이 들어봤지만, 실제로 어떤 의미인지, 낙찰자에게 어떤 부담이 생기는지 이해하기는 쉽지 않습니다.저도 초보 시절에는 대항력을 잘못 판단해 들어갈 수 있었던 사건을 포기하거나, 반대로 잘못 진입했다가 명도 협상에서 어려움을 겪은 적도 있습니다. 그래서 오늘은 법 조문을 기준으로 대항력의 원리와 실전 판단법을 정리해 보려고 합니다.1. 대항력의 핵심은 “전입등록 + 점유여부”대항력은 복잡해 보이지만, 실제 기준은 매우 명확합니다.① 전입등록(전입일)을 했는가?② 실제로 해당 주택을 점유하고 있는가?이 두 가지가 충족되면 대항력이 인정됩니다.📌 법 조문 — 주택임대차보호법 제3조 제1항“임차인은 주택의 인도와 주민등록을 .. 2025. 12. 4. 경매 물건, 처음 볼 때 어디부터 봐야 할까? 경매를 처음 시작하면 “어디부터 봐야 하지?”,“등기부가 왜 이렇게 복잡하지?” 하는 고민이 한 번씩 옵니다.하지만 물건을 볼 때마다 같은 순서로만 체크해도,딱 5분 안에 기본 위험요소 80%는 걸러낼 수 있습니다.오늘은 경매 초보라도 바로 따라 할 수 있는5분 등기부등본 체크 리스트 7가지를 정리해 보겠습니다.라바김이 실제로 물건을 고를 때 보는 순서 그대로입니다.이 글은 경매를 처음 접했을 때내가 실제로 가장 헷갈렸던 질문,“그래서 어디부터 봐야 하나?”에서 출발했다.여러 물건을 직접 조사하고,실수와 시행착오를 겪으면서자연스럽게 정리된 나만의 순서다.1. 말소기준권리부터 찾는다경매 분석은 무조건 여기서 시작합니다. 등기부의 갑구·을구를 훑어보면서근저당권, (가)압류, 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 .. 2025. 11. 28. 말소기준권리(최선순위), 경매를 시작하면 가장 먼저 마주치는 개념 경매를 처음 공부하면 가장 먼저 듣게 되는 말이 있습니다. 바로 “말소기준권리”입니다. 정식 용어로는 “최선순위 권리”라고 부르죠. 경매 등기부를 볼 때 “어디까지 권리가 지워지고, 어디부터 살아남는가”를 결정하는 기준이 됩니다.처음에는 낯설지만, 실제로는 등기부 안에서 가장 먼저 설정된 힘 있는 권리를 찾는 과정이라고 이해하면 됩니다.💡 한 줄 요약말소기준권리(최선순위) = “뒤에 생긴 권리가 지워지는 기준점이 되는 가장 빠른 권리”등기부에서 말소기준권리가 되는 여섯 가지 권리등기부를 열었을 때 아래 여섯 가지 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리(최선순위 권리)입니다.(근)저당권(가)압류담보가등기경매개시결정기입 등기대항력은 “입주 + 전입신고”, 확정일자는 배당 요건많은 초보자들이 “확정일자를 .. 2025. 11. 27. 전세권, 말소기준권리가 아닐 수 있다 부제: 배당 요구 한 줄로 보증금이 날아가는 이유경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 전세권입니다. 겉보기엔 등기된 담보권처럼 보이지만, 전세권자는 실제 “거주”하는 권리자라는 점이 다릅니다. 그래서 근저당과 동일하게 처리했다가 보증금 인수 사고가 나기 쉽습니다.기본 원리: “독약”은 말소기준권리까지만근저당처럼 말소기준권리와 그 후순위 권리들은 낙찰가(배당)로 소멸시키는 게 경매의 기본 룰입니다. 그래야 낙찰자에게 깨끗한 소유권이 넘어갑니다. 이때 사람들은 전세권도 “등기된 돈 권리”니까 당연히 배당받고 소멸한다고 착각합니다.오해 금지: 전세권은 “거주권(용익물권)” 성격을 함께 가진 예외 케이스입니다.전세권의 일점 차이: “사는 사람에게 먼저 묻는가?”근저당권자는 집에 살지 않습니다. 그래서 배당.. 2025. 10. 10. 입찰 전 꼭 확인할 3대 서류 — 등기부등본·매각물건명세서·현황조사서 경매 입찰 전 반드시 확인해야 할 서류는 세 가지뿐입니다.등기부등본으로 권리관계를, 매각물건명세서로 인수 위험을, 현황조사서로 점유 상황을 한눈에 파악할 수 있습니다.이 3가지를 정확히 읽을 수 있으면, 초보도 경매의 70%를 이해한 셈입니다. 📘 처음 오신 분이라면 경매 시작 가이드 에서 전체 흐름부터 보셔도 충분합니다. 입찰가 산정 이전에 반드시 통과해야 하는 관문이 서류 3종입니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서만 정확히 읽어도 80%의 리스크를 걸러낼 수 있습니다. 라바김 실무 기준으로 ‘어디를 어떻게’ 보는지 핵심만 콕 집습니다.1) 등기부등본: 권리의 지형도표제부: 소재지·면적·건물 구조·용도. 실물과 불일치 시 용도변경/무허가 이슈 가능.갑구: 소유권 변동, 가압류/가처분/압류. .. 2025. 10. 4. 이전 1 다음
