부동산 경매 낙찰 후 꼭 챙겨야 할 절차 7단계

                                        낙찰 후 절차: 대금납부부터 명도·등기까지 한 번에 보기

 

낙찰 후 해야 할 일은 단순하지만, 순서를 놓치면 큰 비용이 발생합니다.

잔금 납부부터 소유권 이전, 말소등기 촉탁, 명도 협상까지 7단계로 정리했습니다.
실무 기준으로 하나씩 따라가면, 법무사 도움 없이도 완전한 낙찰 마무리가 가능합니다.

 

📘 처음 오신 분이라면 경매 시작 가이드 에서 전체 흐름부터 보셔도 충분합니다.

 

낙찰은 출발점일 뿐입니다. 대금 납부, 소유권 이전, 인도(명도), 세금 신고, 관리 전환까지 ‘사후 처리’가 투자 성패를 가릅니다. 라바김 실무 기준으로, 초보자도 놓치지 않게 7단계로 정리했습니다.

---

1) 낙찰 결정문 수령 & 일정표 확정

• 매각(낙찰)허가 결정문을 수령하고 대금 납부 기한, 항고기간을 달력에 표시합니다.
• 항고가 제기되면 일정이 밀릴 수 있으므로, 다음 단계 일정은 ‘가변’으로 계획합니다.

2) 등록면허세·취득세(지방세) 사전 계산

• 지방세(취득세·농특세·교육세)와 등록면허세를 사전에 추정해 자금 계획을 확정합니다.
• 대출 예정이면 은행·법무사 요구 서류(감정서, 등본류, 인감 등)를 미리 챙겨 지연을 막습니다.

3) 대금 완납 & 완납증명서 확보

• 완납기한 내 납부 후 완납증명서를 수령합니다(온라인 납부·발급 가능 지역 확인).
• 대금 납부 전 등기부 등본을 재확인해 대위변제·말소 여부 등 변동이 없는지 마지막 체크.

4) 소유권 이전 등기 신청(방문 or 인터넷등기소)

• 방법 A: 관할 등기소 방문 접수(초보자 추천). 방법 B: 인터넷등기소에서 전자신청.
• 필수 서류: 매각허가결정 정본, 완납증명서, 주민등록초본, 등기부등본(토지·건물), 등록면허세 영수필 확인 등.
• 셀프 등기 시 송달료·대행비 절약 가능. (서류 누락 시 반려되므로 체크리스트 필수)

5) 인도(명도) 전략 수립

• 점유자 유형 파악: 임차인/소유자/무단점유. 매각물건명세서·현황조사서로 권리·점유관계 재확인.
• 협상 카드: 이사비·기간 유예·보증금 정산안. 불가 시 점유이전금지가처분 → 인도명령(또는 명도소송) 순서.
• 세입자는 리스크이자 해결책. 유력한 매수자 후보일 수 있으니 ‘매입 제안’ 옵션도 병행.

6) 관리 전환: 공과금·관리비·보험

• 전기·수도·가스·인터넷 사용자 변경 및 체납분 정산(체납 승계 여부 확인).
• 공동주택 관리비·장기수선충당금 확인, 화재보험 등 보험 신규 가입.

7) 보유/매각 플랜 & 세금 신고

• 보유: 임대전략(임대료·보증금·수선계획), 리모델링 ROI 계산.
• 매각: 수선·정비 후 매도 타이밍. 양도소득세 시나리오 검토.

라바김 체크리스트(요약)

1. 대금기한·항고기간 달력 표시
2. 대출·세금·등록면허세 자금 계획
3. 완납증명서 수령 + 등기부 재확인(대위변제 변동 체크)
4. 소유권 이전 등기(방문/온라인) — 서류 누락 방지
5. 명도 전략(협상 ↔ 가처분/소송) 동시 준비
6. 공과금·관리비·보험 전환
7. 보유/매각 플랜 & 세금

---

📎 함께 보면 좋은 글 — 경매 실전가이드

• 경매 초보가 물건 처음 볼 때 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트
• 입찰 전 꼭 확인할 3대 서류 — 등기부등본·매각물건명세서·현황조사서
• 명도소송 vs 인도명령 — 초보도 한 번에 이해하는 실전 정리

---