경매기본기33 [라바옥션 리뷰] “도로에 붙었다 = 개발된다?”를 깨는 수업, 도시계획도로·길열기·점용허가의 진실 ✈️ 여행도 공부처럼 실전! 라바김의 스페인 여행기 보기 👉 rava-kim-life1.tistory.com경매 실무에서 “도로에 접했으니 개발 가능”이라는 단정은 가장 비싼 착각입니다. 건축법이 인정하는 도로에 접했다는 사실만으로는 허가가 보장되지 않습니다. 실제 개발 가능성은 ‘길열기(진출입 가능)’와 ‘점용허가(인도·도로 사용)’ 여부, 그리고 유관기관 동의에서 갈립니다. 요약: 접도는 출발선일 뿐, 개발의 결승선은 길열기·점용허가·기관 동의입니다.영상 핵심 요약“접도=개발” 법칙은 없다. 대한민국 어떤 법에도 그런 조항은 없음.건축법 인정 도로 4종: 도시계획시설 도로, 도로법상 도로, 사도법상 사도, 농어촌도로정비법상 도로.관건은 길열기·점용허가. 인도 점용, 도로 점용, 사도 사용승낙, 농어.. 2025. 10. 22. 공매 콘서트에서 건진 5가지 핵심 — 입지·자금·대항력·배분·신탁물건까지 공매(국유·공공·신탁 포함)의 매력은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 시장에서 빨리 팔 수 있는 자산(환금성)을 안전하게 인수하는 능력이 수익을 가릅니다. 최근 참석한 공매 콘서트에서 배운 핵심은 다섯 가지였습니다. ① 입지와 환금성, ② 자금 구조, ③ 대항력 요건, ④ 배분 단계, ⑤ 신탁물건의 가치 판단. 아래에 실전 중심으로 정리해 봅니다.※ 메타 요약: 공매는 ‘싸게 사는 법’이 아니라 ‘빨리 팔 수 있는 싸게 산 가격’을 찾는 과정이다. 1) 입지와 환금성: 역세권·축선을 먼저 본다공매든 경매든 수익의 절반은 입지가 결정합니다. 특히 교통 축선과 생활 인프라는 환금성의 핵심입니다. 콘서트에서는 다음 지역이 눈에 띄었습니다.용인 수지구청역 ↔ 성복역: 분당·판교 생활권 공유, 출퇴근 수요 풍부.. 2025. 10. 16. 현장조사에서 놓치기 쉬운 경매 물건 3가지 – 사진과 지적도 비교가 답이다 은퇴 이후 경매 공부를 하면서 가장 자주 듣는 말 중 하나가 “현장을 반드시 확인하라”는 것이다. 하지만 초보자 대부분은 등기부등본과 매각물건명세서만 보고 입찰을 결정한다. 그 결과, 사진 한 장만 제대로 봤어도 피할 수 있었던 문제로 낭패를 겪는 경우가 많다. 경매는 ‘문서’로 시작하지만, ‘현장’에서 끝난다.① 등기부만 믿고 낙찰받은 후 후회하는 이유등기부등본에는 권리관계가 명확하게 표시되지만, 실제 토지의 경계나 건물 구조, 점유 상태는 종이 위에 다 담기지 않는다. 예를 들어 대지 면적 200㎡로 되어 있어도, 실제로는 담장이 도로를 침범하거나 옆 필지와 경계가 맞닿아 있지 않은 경우가 있다. 이런 경우, 낙찰 후 건축물대장 정리나 인허가 절차에서 문제가 발생한다.② 사례 1: 담장 위치가 경계 .. 2025. 10. 15. 창조적 독점으로 읽는 ‘용인 원삼’—왜 원룸 임대료가 강남보다 비쌀까? “대한민국에서 원룸 임대료가 가장 비싼 곳은 강남이 아니다.” 이 도발적 문장은 피터 틸의 ‘창조적 독점’ 개념과 도시계획(공법), 그리고 경매 실전이 한데 엮일 때 비로소 명확해진다. 반도체 메가클러스터와 시가화예정용지, 성장관리계획구역 같은 도시계획의 신호가 수요와 공급의 시간표를 바꾸고, 그 틈을 민간의 ‘사개발’이 메우며 임대료와 땅값을 밀어 올린다.※ 본 글의 일부 내용은 이주왕 교수의 「공법경매에 집중해야 되는 이유」에서 발췌·정리한 것입니다. 용인 원삼의 고임대료를 ‘창조적 독점’과 도시계획 신호로 풀어, 투자·경매 관점의 체크리스트까지 한 번에 정리한 글.1) 한 문장 핵심원삼은 수요 급증(산단·공사·운영인력) vs 공급 지연(공공 주택대체재 부족)의 비대칭으로 원룸 임대료가 비정상적으로 .. 2025. 10. 14. 🏠 온비드 공매콘서트 핵심정리 – 권리분석의 본질을 파헤치다 부동산 공매를 처음 접하는 사람에게 가장 어려운 단계가 바로 권리분석이다. 온비드 공매콘서트에서 캠코(자산관리공사) 전문가들이 강조한 것도 이 부분이었다. 권리분석은 단순히 법률용어를 이해하는 것이 아니라, 입찰 전 인수·말소·우선순위를 정확히 파악하는 실전 기술이다. 이번 글은 현장에서 다뤄진 핵심 포인트를 정리하고, 라바김의 시니어 투자 관점에서 다시 해석한 기록이다. 1. 공매의 출발점은 재산명세서경매에서는 등기부등본과 매각물건명세서가 기본이지만, 공매에서는 재산명세서가 가장 중요한 기준 문서다. 이 서류에는 체납세금, 점유현황, 임차관계 등이 담겨 있으며 공매의 특성상 체납세금이나 공과금은 낙찰자가 인수하지 않는다. 즉, 공매의 출발점은 재산명세서이고, 그 해석이 낙찰 후 분쟁을 막는 첫 단계다... 2025. 10. 13. 📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드 📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드 공매 사례를 통해 좋은 땅을 고르는 실전 방법을 정리했습니다. 도시계획·지목·이용계획·농지연금 등 핵심 기준을 이해하면, 실패 없는 토지 투자가 가능합니다.1️⃣ 공매로 배우는 땅 보는 눈 — ‘입지’보다 먼저 볼 것들많은 초보 투자자는 “입지 좋으면 성공한다”고 생각하지만,공매(온비드) 시장에서는 **입지보다 ‘법적 상태’**가 훨씬 중요합니다.좋은 땅을 고르는 첫걸음은📍 도시계획, 지목(地目), 이용계획서, 점용허가 여부이 네 가지를 먼저 체크하는 것입니다.공매는 감정가보다 싸게 낙찰받는 기회가 많지만,그만큼 권리 분석과 토지 용도 이해가 부족하면 리스크도 커집니다.👉 참고: [경매 초보가 물건 처음.. 2025. 10. 9. 이전 1 2 3 4 5 6 다음
