경매기본기32 말소기준권리(최선순위), 경매를 시작하면 가장 먼저 마주치는 개념 경매를 처음 공부하면 가장 먼저 듣게 되는 말이 있습니다. 바로 “말소기준권리”입니다. 정식 용어로는 “최선순위 권리”라고 부르죠. 경매 등기부를 볼 때 “어디까지 권리가 지워지고, 어디부터 살아남는가”를 결정하는 기준이 됩니다.처음에는 낯설지만, 실제로는 등기부 안에서 가장 먼저 설정된 힘 있는 권리를 찾는 과정이라고 이해하면 됩니다.💡 한 줄 요약말소기준권리(최선순위) = “뒤에 생긴 권리가 지워지는 기준점이 되는 가장 빠른 권리”등기부에서 말소기준권리가 되는 여섯 가지 권리등기부를 열었을 때 아래 여섯 가지 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리(최선순위 권리)입니다.(근)저당권(가)압류담보가등기경매개시결정기입 등기대항력은 “입주 + 전입신고”, 확정일자는 배당 요건많은 초보자들이 “확정일자를 .. 2025. 11. 27. 👉 전입세대 열람 안 보고 입찰하면 생기는 일 (경매 초보 필수) 경매를 준비하다 보면 ‘전입세대 열람’이라는 말을 자연스럽게 듣게 된다.특히 입문자들은 “등기부만 보면 되는 거 아닌가?”, “매각물건명세서에 다 나오지 않나?”라고 생각하기 쉽다.하지만 실제 명도까지 경험한 사람들은 단호하게 말한다. “입찰 전에 전입세대를 모르면, 명도에서 90%가 힘들어진다.”전입세대 열람은 서류 한 장이 아니라, 입찰의 리스크와 명도의 난이도를 예측하는 가장 중요한 자료다.오늘은 왜 중요한지, 그리고 실전에서 어떻게 사용해야 하는지 라바김의 경매 실전 노트를 바탕으로 차근차근 정리해 본다.1. 전입세대 열람이란 무엇인가?전입세대 열람은 해당 부동산에 실제로 전입한 사람들의 목록을 확인하는 절차다. 여기에 포함되는 정보는 다음과 같다.전입일자세대주 여부세대 구성실제 거주 형태주소 등.. 2025. 11. 22. 👉 명도소송 vs 인도명령 차이 (낙찰자가 반드시 알아야 할 선택 기준) 법원 경매에서 물건을 낙찰받고 나면 대부분이 이렇게 말합니다. “이제 다 끝났다!” 하지만 실제로는 그때부터 시작되는 일이 하나 더 있죠. 바로 명도입니다. 집 안에 이전 소유자나 세입자가 그대로 살고 있다면, 낙찰자는 결국 사람을 내보내야 집을 온전히 쓸 수 있습니다.이때 자주 헷갈리는 것이 “명도소송을 해야 하나, 인도명령을 신청하면 되나”입니다. 둘 다 ‘사람을 내보내는 절차’이지만, 법적 근거와 속도, 비용, 난이도가 전혀 다릅니다. 이 글에서는 경매 초보도 이해할 수 있도록 명도소송 vs 인도명령의 차이와 실제 선택 기준을 정리해 보겠습니다.1. 명도소송·인도명령, 한 줄로 정리하면?먼저 복잡한 말은 잠깐 내려놓고, 한 줄로만 정리해 보겠습니다.명도소송 → “일반 민사소송”으로 사람을 내보내는 .. 2025. 11. 15. 👉 인도명령 vs 명도소송 차이 (어떤 경우에 선택해야 할까?) 경매를 처음 시작하면 마지막 관문인 ‘명도’에서 가장 많이 막힙니다. “이건 인도명령으로 되는가, 아니면 명도소송을 해야 하는가?”가 늘 고민이죠. 두 제도는 이름은 비슷하지만 적용 범위와 속도가 확연히 다릅니다. 이 글은 낙찰자의 실제 선택 기준을 중심으로, 인도명령으로 가능한 3가지 케이스와 명도소송으로 가야 하는 상황을 한눈에 정리했습니다. (핵심 요약: 인도명령=경매 내 신속 절차, 명도소송=경매 밖 분쟁 포함 정식 재판) 인도명령이란?인도명령은 경매 절차가 끝난 뒤에도 점유자가 버틸 때 낙찰자가 법원에 신청하는 강제 인도(퇴거) 명령입니다. 매각대금 완납일로부터 6개월 이내 신청해야 하고, 결정이 내려지면 집행관을 통해 강제집행이 가능합니다. 소송이 아니므로 보통 1~2개월 내 신속히 처리된다는.. 2025. 11. 7. 🏠 공유자 지분경매, 싸다고 덜컥 사면 안 되는 이유 — 협상력으로 결과가 갈린다 “싸게 샀다고 끝이 아닙니다.지분경매의 진짜 싸움은 낙찰 이후 ‘공유자 협상’에서 시작됩니다.”1️⃣ 공유자 지분경매란? — ‘공동소유의 일부만’ 나오는 경매지분경매는 한 부동산을 여러 명이 공동소유하고 있을 때,그중 일부 소유자의 지분만 경매로 나오는 형태입니다.예를 들어 👇토지 1필지의 소유자 3명 중 1명 지분(1/3)이 경매 진행건물의 공동소유자 중 1인의 채권압류 후 경매개시즉, 낙찰자는 전체 부동산의 주인이 아니라, 한 부분의 공동소유자가 됩니다.이 때문에 싸게 낙찰받는 경우가 많지만,실제 사용이나 매각 단계에서 공유자 간 분쟁이 자주 발생합니다.2️⃣ 왜 싸게 나올까? — ‘활용 불가능 리스크’가 반영된 가격공유지분의 감정가가 낮은 이유는 단 하나,“낙찰받아도 단독으로 쓸 수 없다” 때문입.. 2025. 10. 27. [라바옥션 리뷰] “도로에 붙었다 = 개발된다?”를 깨는 수업, 도시계획도로·길열기·점용허가의 진실 경매 실무에서 “도로에 접했으니 개발 가능”이라는 단정은 가장 비싼 착각입니다. 건축법이 인정하는 도로에 접했다는 사실만으로는 허가가 보장되지 않습니다. 실제 개발 가능성은 ‘길열기(진출입 가능)’와 ‘점용허가(인도·도로 사용)’ 여부, 그리고 유관기관 동의에서 갈립니다. 요약: 접도는 출발선일 뿐, 개발의 결승선은 길열기·점용허가·기관 동의입니다.영상 핵심 요약“접도=개발” 법칙은 없다. 대한민국 어떤 법에도 그런 조항은 없음.건축법 인정 도로 4종: 도시계획시설 도로, 도로법상 도로, 사도법상 사도, 농어촌도로정비법상 도로.관건은 길열기·점용허가. 인도 점용, 도로 점용, 사도 사용승낙, 농어촌도로 목적 외 사용 승인이 실무 관문.역세권·정류장 인접 리스크. 보행 안전·시야 확보로 진출입 금지 구간이.. 2025. 10. 22. 이전 1 2 3 4 5 6 다음
