📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드

도시계획도와 철도 노선 변화로 보는 토지 가치의 방향

 

 

📘 공매 사례로 배우는 좋은 땅 고르는 법 — 도시계획·지목·연금까지 한 번에 보는 실전 가이드

 

공매 사례를 통해 좋은 땅을 고르는 실전 방법을 정리했습니다. 도시계획·지목·이용계획·농지연금 등 핵심 기준을 이해하면, 실패 없는 토지 투자가 가능합니다.

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1️⃣ 공매로 배우는 땅 보는 눈 — ‘입지’보다 먼저 볼 것들

많은 초보 투자자는 “입지 좋으면 성공한다”고 생각하지만,
공매(온비드) 시장에서는 **입지보다 ‘법적 상태’**가 훨씬 중요합니다.

좋은 땅을 고르는 첫걸음은
📍 도시계획, 지목(地目), 이용계획서, 점용허가 여부
이 네 가지를 먼저 체크하는 것입니다.

공매는 감정가보다 싸게 낙찰받는 기회가 많지만,
그만큼 권리 분석과 토지 용도 이해가 부족하면 리스크도 커집니다.

👉 참고: [경매 초보가 물건 처음 볼 때 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트]
이 글에서는 부동산 경매 전체 흐름을 다뤘고,
이번 글은 **“토지 중심 실전 체크리스트”**라고 생각하시면 됩니다.

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2️⃣ 도시계획 확인 — “도로에 붙었다 = 개발된다?”는 착각

도시계획은 토지의 미래 가치를 결정짓는 핵심입니다.
하지만 많은 공매 초보가 ‘도로 인접 = 개발 가능’이라고 오해합니다.

현실은 정반대입니다.

• 도시계획도로 예정지는 실제 도로가 아닐 수 있음
• 저촉(도시계획선 안쪽) 되면 건축허가 불가
• 도로 예정 시기 미정인 경우, 수십 년간 방치 가능

따라서, 입찰 전 반드시 토지이용계획확인서(토지이용규제정보서비스) 를 열어
다음 세 가지를 체크하세요 👇
1️⃣ 도시계획시설 여부
2️⃣ 용도지역(농림·보전·계획관리 등)
3️⃣ 도로계획선 중첩 여부

💡 Tip:
공매 물건 중 ‘도로 붙은 땅’은 실제로 공공용지 편입 가능성이 높습니다.
즉, 도로와 붙어 있어도 “내가 사용할 수 없는 땅”일 수 있죠.

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3️⃣ 지목(地目) 확인 — 이름만 보고 판단하지 말 것

토지는 지목이 다르면 법적 용도도 완전히 다릅니다.
예를 들어 👇

• 전(田): 논밭, 경작용 토지 → 농취증 필요
• 답(畓): 논, 수리시설 필수
• 임야(林野): 개발 거의 불가
• 대지(垈地): 건축 가능
• 잡종지: 용도 불명확, 리스크 가장 큼

공매 사이트에는 ‘지목: 대지’로 표기되어 있어도
실제 등기부에는 ‘임야’일 수 있습니다.
📑 등기부등본과 지적도를 반드시 대조해야 합니다.

👉 관련글: [농취증 발급 5단계 완전정리 — 초보 경매 투자자도 실수 없이 준비하는 법]
지목이 농지일 경우, 농취증 발급이 필수 절차입니다.

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4️⃣ 점용허가·도로권 분석 — “접도”보다 중요한 진입권

토지는 진입 도로가 있어야만 활용 가치가 있습니다.
하지만 도로가 ‘사도(私道, 개인 소유 도로)’라면?
이건 리스크 신호입니다.

다음 항목을 꼭 확인하세요 👇

• 도로 점용허가 유무
• 접도 폭 4m 이상 여부
• 공유지 진입 시 사용승낙서 존재 여부

💡 라바김 실전 조언:
“도로에 붙어 있다”는 말만 믿지 마세요.
토지이용계획도 + 항공사진 + 현장 사진을 함께 봐야 진짜 도로인지 판단할 수 있습니다.

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5️⃣ 공매 사례로 본 ‘좋은 땅’의 조건

라바김이 실제로 분석한 공매 사례 중,
성공적으로 낙찰된 토지의 공통점은 다음 세 가지였습니다.

구분주요 특징결과

사례 A	계획관리지역 / 4m 접도 확보 / 농취증 불필요	✅ 토지 전용 승인 후 매각 성공
사례 B	생산관리지역 / 일부 도로 저촉 / 점용허가 있음	⚠️ 진입로 협의 필요
사례 C	보전관리지역 / 임야 일부 포함 / 사용승낙 없음	❌ 진입 불가, 매각 실패

✅ 결론:
‘좋은 땅’은 입지보다 법적 제약이 적고, 도로 접근성이 확보된 땅입니다.

 

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6️⃣ 농지연금·연금형 토지 활용 — ‘보유 후 수익화’ 전략

공매로 낙찰받은 농지는 단순 보유보다,
농지연금(한국농어촌공사) 으로 수익화할 수 있습니다.

• 60세 이상 농지 소유자 대상
• 감정가 90% 수준으로 연금 지급
• 경작하지 않아도 수익 발생 가능

이 제도는 “토지 낙찰 후 장기보유”를 계획하는
시니어 투자자에게 매우 유용합니다.

💬 참고: [2026년 부동산 시장 전망과 은퇴자를 위한 경매 전략]
연금형 토지 투자 전략을 함께 보면 훨씬 큰 그림을 그릴 수 있습니다.

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7️⃣ 결론 — ‘싸게 사는 땅’보다 ‘쓸 수 있는 땅’

공매의 핵심은 가격보다 활용성입니다.
입지, 지목, 도로, 점용, 도시계획 — 이 다섯 가지를 통과하지 못하면
아무리 싸게 낙찰받아도 ‘무용지물 토지’가 됩니다.

좋은 땅은 싸게 사는 게 아니라, 제대로 읽는 것이다.
토지를 공부하는 사람만이, 땅의 언어를 이해합니다.

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