🏠 온비드 공매콘서트 핵심정리 – 권리분석의 본질을 파헤치다

라바김이 직접 정리한 온비드 공매콘서트 ‘권리분석 핵심노트’ 일부

 

부동산 공매를 처음 접하는 사람에게 가장 어려운 단계가 바로 권리분석이다. 온비드 공매콘서트에서 캠코(자산관리공사) 전문가들이 강조한 것도 이 부분이었다. 권리분석은 단순히 법률용어를 이해하는 것이 아니라, 입찰 전 인수·말소·우선순위를 정확히 파악하는 실전 기술이다. 이번 글은 현장에서 다뤄진 핵심 포인트를 정리하고, 라바김의 시니어 투자 관점에서 다시 해석한 기록이다.

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1. 공매의 출발점은 재산명세서

경매에서는 등기부등본과 매각물건명세서가 기본이지만, 공매에서는 재산명세서가 가장 중요한 기준 문서다. 이 서류에는 체납세금, 점유현황, 임차관계 등이 담겨 있으며 공매의 특성상 체납세금이나 공과금은 낙찰자가 인수하지 않는다. 즉, 공매의 출발점은 재산명세서이고, 그 해석이 낙찰 후 분쟁을 막는 첫 단계다.

 

2. 등기부등본에서 확인해야 할 네 가지

1. 인수해야 할 권리가 존재하는가
2. 법정지상권 성립 가능성은 있는가
3. 임차인의 보증금(매수금)은 얼마인가
4. 집합건물의 대지권이 포함되어 있는가

이 네 가지는 공매든 경매든 기본이지만, 공매에서는 매각물건명세서 대신 재산명세서와 함께 읽어야 한다.

 

3. 법정지상권 – 판례로 확인해야 하는 이유

토지와 건물이 다른 소유주일 경우, 건물 소유자는 법률상 토지 이용권을 주장할 수 있다. 이때 등기부에 건물만 나오거나 대지권이 누락된 경우 법정지상권이 성립할 여지가 높다. 이 부분은 단순한 해석으로 판단할 수 없으며, 판례를 참조하여 꼼꼼히 파악해야 한다. 특히 토지와 건물의 소유관계가 바뀐 시점, 건축연도, 등기 순서에 따라 결과가 전혀 달라질 수 있다.

 

4. 임차인의 권리와 조세채권

임차인의 권리는 대항력·우선변제권·확정일자에 따라 달라진다. 공매에서는 임차인이 있더라도 체납세금보다 후순위일 수 있다. 선순위 조세채권 여부를 반드시 확인해야 하며, 국세완납증명서·지방세완납증명서를 통해 쉽게 검증할 수 있다. 배분요구를 하지 않은 임차인의 보증금은 불분명하므로, 낙찰자는 특히 주의해야 한다.

 

5. 말소기준등기 – 6+1 공식

권리분석의 핵심은 ‘말소기준등기’를 찾는 것이다. 기준이 되는 권리가 말소되면, 그 이후 권리는 모두 소멸한다. 대표적인 기준권리는 다음과 같다.

• (근)저당권
• (가)압류
• 담보가등기
• 경매기입등기
• (+1) 배분요구한 전세권
•  최선순위 가처분은 인수됨

 

6. 배분순위의 기본 논리

1. 법정기일이 빠른 조세채권은 임차인보다 우선
2. 법정기일이 늦은 조세채권은 임차인보다 후순위
3. 임차인이 없으면 조세채권이 우선
4. 4대 보험료 등 공과금은 법정기일 기준 처리
5. 그 다음이 저당권·전세권·담보가등기 순

즉, 법정기일이 모든 우선순위를 결정한다. 이는 공매에서 적용하는 기준이다.

 

7. 필요비와 유익비의 구분

캠코 실무자들은 “필요비와 유익비를 구분할 줄 알아야 한다”고 강조했다.
필요비: 임대인 동의 없이도 인정 (보일러 교체, 누수 보수 등)
유익비: 임대인 동의가 있어야 인정 (샤시 교체, 발코니 확장 등)
인테리어 공사비: 실무상 인정이 어렵다. 즉, 낙찰자가 인테리어 비용을 필요비로 주장하기는 거의 불가능하다.

 

8. 캠코 강의의 핵심 메시지

“권리분석은 법보다 현장이다.”
등기부와 재산명세서를 아무리 분석해도, 현장답사와 임차인 인터뷰를 거치지 않으면 진짜 위험요소를 찾기 어렵다. 책으로 배운 권리분석은 기본이고, 현장에서 냄새 맡는 감각이 진짜 실력이다.

 

9. 라바김의 한 줄 해설

공매는 경매보다 문서가 단순하지만, ‘재산명세서 한 장’이 모든 정보를 대신한다. 그 한 줄의 문구가 낙찰 후 소송으로 이어질 수도 있다. 결국 권리분석의 본질은 “무엇을 인수하지 않는가”를 정확히 아는 것이다.

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