경매기본기36 농업진흥구역 안 주택, 일반인은 정말 못 사는 걸까 경매 물건을 보다 보면이 문구에서 멈추는 경우가 많다.“농업진흥구역 내 위치”그리고 그다음 바로 따라오는 생각은 대개 이렇다.“농업인만 가능한 거 아니야?”“일반인은 낙찰받아도 소유권 이전 안 되는 거 아냐?”결론부터 말하면,항상 그런 건 아니다.농업진흥구역은‘못 사는 곳’이 아니라**‘잘 구분해서 봐야 하는 곳’**이다.농업진흥구역의 핵심은 ‘소유’가 아니라 ‘이용’농업진흥구역은농지를 보호하기 위한 제도다.그래서 제한의 핵심은누가 소유하느냐가 아니라어떻게 이용하느냐에 있다.여기서 반드시 구분해야 할 게 있다.이미 존재하는 주택주택이 아닌 농지이 둘을 하나로 묶어 생각하면판단이 꼬인다.이미 지어진 주택은 일반인도 구입 가능하다농업진흥구역 안에 있더라도,다음 조건을 충족한 기존 주택이라면일반인도 매매·경매.. 2026. 1. 15. 임차인보다 사채가 뒤에 있다? — 초보 경매인의 착각 3가지 표면상 임차인이 ‘사채보다 약자’처럼 느껴지지만, 권리분석은 감정이 아니라 시간표 싸움입니다. 순서는 누가 먼저 공시했느냐로 결정됩니다. 권리의 시간표 — 등기 순서에 따른 배당 구조🧩 문제 제기“등기부에 사채 근저당이 있고, 그 아래 임차인이 있으면 임차인이 더 앞선다?” 초보자들이 가장 자주 하는 착각 중 하나입니다. 오늘은 등기 순서 = 배당 순서라는 기본을 한 번에 정리합니다.🏦 실제 사례권리시점금액설명근저당(은행X)2019.03.013억6천선순위 근저당근저당(사채Y)2020.07.108천중순위 근저당임차인 B전입 2021.09.01 / 확정 2021.09.025천후순위 전입·확정 (점유 중)※ 본 표는 최우선변제권 예외는 반영하지 않았습니다. 초보자 기준의 일반 순위 구조만 다룹니다. 위 사.. 2026. 1. 3. 👉 경매 입찰가 계산법 3가지 (초보가 가장 많이 실수하는 핵심 기준) 경매에서 가장 많이 하는 질문은 하나입니다.👉 “얼마에 써야 낙찰받을 수 있을까?”하지만 이 질문을 잘못 접근하면낙찰이 아니라 손실로 이어질 수 있습니다.실제로 많은 초보자들이입찰가를 ‘감’으로 쓰거나기준 없이 계산하다가 손해를 봅니다. 👉 문제는 정보가 아니라 “계산 기준”입니다.오늘은 실전 사례를 바탕으로👉 초보가 가장 많이 실수하는 입찰가 계산 3가지와👉 손실을 피하는 기준을 함께 정리해보겠습니다.1️⃣ 감정가 70% 착각 — ‘기준가’가 아닌 ‘현재 최저가’로 계산해야 한다경매 공고를 보면 흔히 “감정가 70% 정도면 낙찰될 거야”라는 말을 듣습니다.하지만 이건 한참 옛날 기준이에요.요즘은 입찰자들이 줄어들고, 2~3회 유찰된 매물도 많습니다.따라서 입찰가 계산은 반드시 ‘현재 최저가(유찰.. 2025. 12. 30. 처음 오신 분을 위한 경매 필독 가이드 이 블로그는 부동산 경매를 처음 접하는 분들이 기초부터 실전까지 차근차근 이해할 수 있도록 정리된 기록 공간입니다.아래 글 7편은 처음 오신 분이라면 반드시 읽어보시길 권합니다.---### 📌 경매 입문 필독 글 ###1. 경매 초보가 물건 처음 볼 때 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트 https://ravakim-auction.com/902. 경매는 ‘싸게 낙찰’보다 ‘인수되는 권리’ 확인이 먼저입니다 https://ravakim-auction.com/893. 말소기준권리(최선순위), 경매를 시작하면 가장 먼저 마주치는 개념 https://ravakim-auction.com/784. 입찰 전 꼭 확인할 3대 서류 — 등기부등본·매각물건명세서·현황조사서 htt.. 2025. 12. 24. 명도 3단계 응대 ─ 권리 없는 점유를 ‘권리’로 착각할 때의 정리법 경매를 시작하면 누구나 한 번쯤 ‘명도’라는 단어 앞에서 멈칫합니다.법이 어려워서라기보다, 실제 현장에서는 권리 없는 점유자가 스스로를 권리자처럼 행동하는 경우가 적지 않기 때문입니다.명도는 감정싸움이 아니라, 정해진 순서로 정리하는 절차에 가깝습니다.1. 명도가 두려워지는 진짜 이유제가 실제로 명도를 진행하며 가장 자주 마주한 문제는, 법리가 아니라 권리 없는 점유를 권리로 착각하는 태도였습니다.이 착각이 협상을 길게 만들고, 초보자에게는 막연한 공포로 느껴지게 합니다.명도에서 가장 중요한 원칙은,‘지금 당장 결정하지 않아도 되는 위치’를 유지하는 것입니다.“공동으로 검토 중인 물건이라 상의 후 연락드리겠다”는 말 한마디가 불필요한 감정 소모를 크게 줄여줍니다. 실제 명도 과정에서 가장 많이 겪는 상황.. 2025. 12. 12. 명도 협상 실수 3가지 — 초보 낙찰자가 현장에서 흔히 놓치는 것 경매를 조금이라도 경험해 본 사람들은 공통적으로 이렇게 말합니다.“권리분석보다 더 어렵고, 책에 잘 나오지 않는 것이 바로 명도다.”저 역시 여러 차례 명도 협상을 겪으면서 비슷한 생각을 했습니다.명도는 서류와 숫자로만 끝나는 문제가 아니라, 실제 현장에서는 사람과 감정, 그리고 말 한마디가 결과를 바꾸는 경우가 많기 때문입니다.이번 글에서는 제가 실제 명도 협상을 여러 번 겪으며 “이건 하면 안 되는구나” 하고 배운 실수 3가지를 정리해 보겠습니다.처음 명도를 준비하는 분들이라면 현장에서 한 번쯤 기준점으로 삼을 수 있을 것입니다.1. 말로만 약속하고 돌아서면 협상 주도권을 잃기 쉽습니다명도 협상이 잘 된 것처럼 느껴지는 순간이 있습니다. 점유자가 이렇게 말할 때입니다.“알겠습니다. O월 O일까지 나갈.. 2025. 12. 8. 이전 1 2 3 4 5 6 다음
