실전사례 & 판단노트29 유찰된 물건, 진짜 기회일까? 유찰된 물건, 진짜 기회일까?유찰된 경매 물건은 기회일까, 리스크일까? 표면 가격이 아니라, 시장의 심리가 말해주는 신호를 읽어야 한다. 유찰의 이유를 보면 진짜 기회를 본다.1️⃣ ‘유찰’이라는 단어가 던지는 오해경매 초보자에게 유찰은 **‘인기 없는 물건’**의 다른 말로 들린다.하지만 실무자에게 유찰은 ‘시장 반응의 언어’다.가격이 떨어졌다는 사실보다, 왜 떨어졌는가가 중요하다.유찰은 단순한 실패가 아니다.누군가 외면했다는 뜻이 아니라,“지금 이 조건으로는 시장이 받아들이지 않는다”는 객관적 신호다.👉 그 신호를 읽을 줄 아는 사람만이두 번째 기회를 기회로 만든다.2️⃣ 유찰은 ‘가격’보다 ‘맥락’을 본다예를 들어보자.같은 아파트라도 한 동은 낙찰가율 95%,다른 동은 두 번 유찰돼 시작가가 절반.. 2026. 1. 13. 🏷️ 제목: 감정가 2억, 낙찰가 1억5천의 진짜 이유 — 경매 시세 판단의 구조를 해부하다 🏷️ 제목: 감정가 2억, 낙찰가 1억5천의 진짜 이유 — 경매 시세 판단의 구조를 해부하다 감정가보다 훨씬 낮은 낙찰가, 그 이유는 단순히 ‘운’이나 ‘시세 차익’이 아닙니다. 경매 시세 판단은 구조를 이해하는 일입니다. 감정가·권리·시장심리의 세 가지 층위를 해부합니다. 1️⃣ ‘싸게 샀다’는 착각부터 풀어야 한다경매를 처음 접하는 사람들의 공통 반응은 이렇습니다.“감정가가 2억인데 1억5천에 낙찰됐대. 완전 싸게 샀네!”하지만 실무자의 눈엔 이 말이 틀렸습니다.경매에서 ‘싸게 샀다’는 건 감정가보다 싸게 샀다가 아니라, 실제 시세보다 싸게 샀다일 때만 성립합니다.문제는, 감정가가 시세와 다르다는 것이죠.감정가는 법원이 감정평가사를 통해 정한 ‘기준가격’이지만, 평가 시점이 평균 6개월 전이고, 기.. 2026. 1. 8. 배당 시 채권 계산, 어디서부터 손대야 할까? 배당 시 채권 계산, 어디서부터 손대야 할까? 경매신청을 할 때 ‘청구금액’을 적는 일은 단순 계산이 아니다. 판결로 확정된 금액과 이후 계속 발생하는 금원을 어떻게 구분하고, 소송비용 확정결정은 어디에 포함되는지가 실무의 핵심이다. 1️⃣ 사건 개요이번 사례는 부당이득금 반환청구소송에서 승소 후, 소송비용액 확정결정까지 받아 경매를 신청한 실제 구조를 바탕으로 한다.항목내용본안 사건수원지방법원 성남지원 2023가소602623 (부당이득금)판결 확정일2024.03.29 (송달일 2024.02.15)소송비용 확정수원지방법원 성남지원 2024카확80350, 금액 2,357,637원집행문집행력 있는 판결정본 부여 (2024.03.29 확정 후)경매신청일2024.11.28즉, 본채권(부당이득금)과 소송비용 확정.. 2026. 1. 6. 전세사기 피해자가 경매로 집을 다시 살 때, 100% 대출의 실제 구조 전세사기 피해자가 경매로 집을 다시 살 때, 100% 대출의 실제 구조전세사기를 겪은 뒤 다시 집을 구한다는 건 단순히 주거를 옮기는 문제가 아닙니다. 경제적으로도, 심리적으로도 큰 결심이 필요한 과정입니다.특히 경매를 알아보는 과정에서 “전세사기 피해자는 100% 대출이 가능하다”는 말을 들으면 한 번쯤은 마음이 흔들릴 수밖에 없습니다.하지만 이 표현은 정확히 이해하지 않으면 또 다른 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 전세사기 피해자가 경매로 집을 다시 살 때, ‘100% 대출’이 실제로 어떤 구조를 의미하는지 자금 흐름 기준으로 차분하게 정리해보겠습니다.1. 경매에서 말하는 ‘100% 대출’은 무엇을 의미할까경매에서 흔히 말하는 ‘100% 대출’은 낙찰가 전액을 기준으로 대출 한도가 산정될 .. 2026. 1. 4. 경매 초보가 물건 처음 볼 때 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트 경매 초보가 물건을 처음 볼 때 반드시 확인해야 할 7가지 항목을 실전 경험으로 정리했습니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 점유, 임차인, 명도까지 단계별 체크리스트를 제공합니다. 📘 처음 오신 분이라면 경매 시작 가이드 에서 전체 흐름부터 보셔도 충분합니다. 등기부만 보고 뛰면 위험합니다.‘서류 → 점유 → 현장’ 순서를 지키세요. 경매 물건을 처음 보면 대부분 등기부등본부터 펼쳐 봅니다.저 역시 초보 시절에는 등기부가 깨끗하면 “이 정도면 괜찮겠지”라고 판단했던 적이 있습니다. 하지만 실제 경험을 해보니,문제는 등기부 이후에 시작되는 경우가 훨씬 많았습니다.낙찰 후에 점유·임차·명도 문제가 한꺼번에 드러나는 경우도 적지 않았습니다. 오늘 글은 경매 초보가 처음 물건을 볼 때 어디부터 .. 2025. 12. 16. 경매 물건, 처음 볼 때 어디부터 봐야 할까? 경매를 처음 시작하면 “어디부터 봐야 하지?”,“등기부가 왜 이렇게 복잡하지?” 하는 고민이 한 번씩 옵니다.하지만 물건을 볼 때마다 같은 순서로만 체크해도,딱 5분 안에 기본 위험요소 80%는 걸러낼 수 있습니다.오늘은 경매 초보라도 바로 따라 할 수 있는5분 등기부등본 체크 리스트 7가지를 정리해 보겠습니다.라바김이 실제로 물건을 고를 때 보는 순서 그대로입니다.이 글은 경매를 처음 접했을 때내가 실제로 가장 헷갈렸던 질문,“그래서 어디부터 봐야 하나?”에서 출발했다.여러 물건을 직접 조사하고,실수와 시행착오를 겪으면서자연스럽게 정리된 나만의 순서다.1. 말소기준권리부터 찾는다경매 분석은 무조건 여기서 시작합니다. 등기부의 갑구·을구를 훑어보면서근저당권, (가)압류, 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 .. 2025. 11. 28. 이전 1 2 3 4 5 다음
