실전사례 & 판단노트29 경매 초보가 가장 많이 실수하는 3가지 — ‘낙찰보다 조사’가 먼저다 경매는 누구에게나 기회가 열린 시장입니다. 법원에서 진행되기 때문에 공정하고, 자금만 있으면 누구나 참여할 수 있죠. 하지만, 바로 그 “열린 기회” 속에 예상치 못한 위험이 숨어 있습니다.많은 초보자들이 “얼마에 낙찰받을까”에만 집중합니다. 그러나 실제로 중요한 건 입찰 전에 무엇을 확인했는가 입니다. 낙찰보다 ‘조사’가 먼저죠. 저는 은퇴 후 본격적으로 경매를 공부하며 수십 회의 입찰을 경험했고, 그 과정에서 ‘싸게 사는 기술’보다 ‘안전하게 사는 습관’이 먼저라는 걸 절감했습니다. 오늘은 초보자들이 반드시 피해야 할 실수 세 가지를 아주 현실적으로 정리합니다.① 등기부등본만 믿고 안심한다경매 초보들이 가장 먼저 배우는 말이 “등기부등본을 꼭 확인하라”는 것입니다. 맞는 말이지만, 등기부만 보고 안심.. 2025. 10. 15. 원삼 전원주택형 개발: 취득경로(경·공매/매매) & 인허가 로드맵 사전 시뮬레이션 반도체 클러스터로 수요가 몰리는 용인 원삼에서, 전원주택형(소형 다가구/원룸 포함) 개발을 가정한 사전 시뮬레이션 패키지다. 취득경로별(경·공매/매매) 장단점, 인허가 단계(개발행위·사도·건축→착공→사용승인), 예산·기간·리스크를 스테이지 게이트로 끊어 의사결정 체크리스트까지 정리했다.원삼 전원주택형 개발자용 패키지(취득경로 비교·인허가 절차·예산·기간·리스크·체크리스트·엑시트 플랜). 1) 베이스 시나리오(가정 값)대상: 계획관리/생산관리 400평 내외, 경사 10% 미만, 마을도로 4m 접함상품: 1동 3층, 연면적 330㎡(원룸 8–12실)목표: 착공→사용승인 10–12개월자금: 자기자본 2.5억 + 차입 4.0억, 금리 7.0%2) 취득경로 비교항목경매공매일반 매매할인 기대높음(10~25%)중간(.. 2025. 10. 14. 낙찰 후 대금납부와 등기촉탁까지 – 소유권 이전의 마지막 단계 경매에서 낙찰은 끝이 아닙니다. 진짜 내 땅, 내 집이 되는 순간은 등기필증을 받는 날이죠. 저는 2022년 실제 사례(2022.11.09~12.28)를 바탕으로 낙찰 → 대금납부 → 등기촉탁 → 등기완료 과정을 조언형으로 정리했습니다. 특히 대금 납부기한은 보통 약 1개월 이내이며, 등기촉탁은 준비한 서류를 법원에 등기우편 접수하면 법원이 관할 등기소로 촉탁합니다. 이번 글은 시니어 투자자도 쉽게 따라 할 수 있도록 세금 납부, 서류, 사진 체크까지 담았습니다. 1️⃣ 낙찰 확정 – 2022년 11월 9일2022년 11월 9일, 법정에서 최고가매수신고인으로 불리며 낙찰이 확정되었습니다. 하지만 이때는 아직 소유권이 내 이름으로 넘어오지 않았습니다. 곧 내려질 매각허가결정이 확정되고 나서야 대금 납부기.. 2025. 10. 13. 위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 위반건축물 한시적 양성화 경매 투자자가 반드시 알아야 할 체크리스트 사후점검 · AI 변화탐지 · 이행강제금 가중 단독 · 다가구 · 다세대 중심, 마지막 기회 가능성 라바김 경매이야기 " alt="대표이미지: 위반건축물 한시적 양성화와 경매 체크리스트" />위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트 시장에서 가장 난도가 높은 물건 중 하나가 위반건축물입니다. 2025년 10월 국토부가 예고한 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화와 사후점검·AI 변화탐지·이행강제금 가중이 동시에 추진되면, 경매시장엔 기회와 리스크가 함께 열립니다. 본 글.. 2025. 10. 12. 🏠 공유지분 경매의 진짜 리스크 – 낙찰가보다 ‘협상력’이 판가름한다 경매를 공부하다 보면 “지분 경매”라는 말을 자주 듣게 된다. 등기부상 한 필지의 토지나 건물에 소유자가 여러 명일 때, 그중 한 사람의 지분만 따로 경매로 나오는 경우다. 표면적으로는 ‘싸게 낙찰받을 수 있다’는 장점 때문에 초보자들이 관심을 가지지만, 실제로는 경매 중에서도 가장 복잡하고, 또 사람 냄새가 많이 나는 분야다.왜냐하면 지분 경매는 숫자보다 사람이 핵심이기 때문이다. 등기부는 객관적이지만, 공유자는 감정의 존재다. 따라서 서류보다 ‘관계’가, 감정보다 ‘협상력’이 더 중요해진다. ① 지분 경매, 절반의 권리만 사는 거래예를 들어 100평짜리 토지를 두 사람이 50평씩 공동소유하고 있다고 하자. 그중 한 사람의 지분이 경매로 나왔다면, 낙찰자는 토지의 50% 지분만을 취득하게 된다. 즉, .. 2025. 10. 11. 전세권, 말소기준권리가 아닐 수 있다 부제: 배당 요구 한 줄로 보증금이 날아가는 이유경매 초보자들이 가장 많이 실수하는 지점이 전세권입니다. 겉보기엔 등기된 담보권처럼 보이지만, 전세권자는 실제 “거주”하는 권리자라는 점이 다릅니다. 그래서 근저당과 동일하게 처리했다가 보증금 인수 사고가 나기 쉽습니다.기본 원리: “독약”은 말소기준권리까지만근저당처럼 말소기준권리와 그 후순위 권리들은 낙찰가(배당)로 소멸시키는 게 경매의 기본 룰입니다. 그래야 낙찰자에게 깨끗한 소유권이 넘어갑니다. 이때 사람들은 전세권도 “등기된 돈 권리”니까 당연히 배당받고 소멸한다고 착각합니다.오해 금지: 전세권은 “거주권(용익물권)” 성격을 함께 가진 예외 케이스입니다.전세권의 일점 차이: “사는 사람에게 먼저 묻는가?”근저당권자는 집에 살지 않습니다. 그래서 배당.. 2025. 10. 10. 이전 1 2 3 4 5 다음
