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실전사례 & 판단노트29

🏦 지분 경매와 공유물 분할 청구 소송 — 낙찰 후 진짜 싸움은 여기서 시작된다 지분 경매 후 공유물 분할 청구 소송을 상징하는 그림 🏦 지분 경매와 공유물 분할 청구 소송 — 낙찰 후 진짜 싸움은 여기서 시작된다 경매를 공부하다 보면 누구나 한 번쯤 지분 경매 물건을 보게 된다. 전체 토지가 아니라 일부 지분, 예컨대 1/2 지분이나 1/11 지분 같은 것이 경매에 나오는 경우다. 금액은 상대적으로 저렴하기 때문에 소액 투자자에게는 매력적으로 보인다. 하지만 낙찰받는 순간부터 문제가 시작된다. 내가 지분을 샀다고 해서 곧바로 땅 전체를 마음대로 쓸 수 있는 것이 아니기 때문이다. 다른 공유자가 있고, 이들과 협의가 되지 않으면 활용이 불가능하다. 이럴 때 필요한 절차가 바로 공유물 분할 청구 소송이다. ⚖️ 공유물 분할 청구 소송이 필요한 순간지분 낙찰 후 가장 흔히 마주치는 상.. 2025. 10. 3.
경매 초보가 가장 많이 하는 실수 5가지 경매 공부를 시작하고 실제 입찰에 도전하려 하면 누구나 긴장합니다. 하지만 막상 참여해 보면 초보자들이 반복하는 공통 실수가 있습니다. 저 역시 첫 낙찰 전에 같은 함정에 빠질 뻔했고, 주변 사례에서도 자주 목격했습니다. 오늘은 경매 초보가 가장 많이 하는 실수 다섯 가지를 정리해, 안전하게 첫 낙찰에 다가갈 수 있도록 돕겠습니다. 첫 입찰 전 현장답사·권리분석·시세·비용·자금계획까지, 초보가 자주 놓치는 핵심 포인트를 정리합니다. 1) 현장 답사 없이 입찰하는 경우경매 물건은 서류와 사진만 보고 판단하면 낭패를 볼 수 있습니다. 감정평가서의 사진은 수년 전 촬영인 경우가 많아 현재 상태와 다를 가능성이 큽니다. 가격 역시 현재 시점과 차이가 클 수도 있습니다. 왜냐하면 감정평가 시점과 첫 입찰 시점은.. 2025. 9. 30.
🏦 실전 경매 3가지 사례로 배우는 리스크와 기회 경매는 단순히 “싸게 사서 이익을 남긴다”로 끝나지 않습니다. 낙찰 이후 마주하는 권리·행정·시장 변수는 생각보다 복잡하고, 이를 어떻게 풀어가느냐에 따라 성패가 갈립니다. 유튜브에서 다뤄진 세 가지 실제 사례를 바탕으로, 경매의 현실과 투자 포인트를 함께 정리합니다.농취증, 유치권, 전세보증보험(공시가 126%)까지 — “낙찰 전 사전조사 + 낙찰 후 전략 대응”이 핵심입니다. ① 시골 농지 지분 낙찰, 농취증 조건의 덫충남 천안의 한 시골집 대지(실제 지목은 농지) 지분을 저렴하게 낙찰받았지만, 농지취득자격증명(농취증) 발급 조건에서 문제가 터졌습니다. 담당자는 “건물을 철거하고 농지로 원상복구”를 요구했고, 현실적으로 받아들이기 어려운 조건이었죠. 이후 원소유자 가족과의 협상 끝에 지분 매도로 마무.. 2025. 9. 29.
드디어 첫 낙찰, 그러나 더 큰 두려움이... 은퇴 후 경매 공부를 시작한 지 1년 남짓, 드디어 제 이름으로 된 첫 낙찰을 받게 된 날이 찾아왔습니다. 설렘과 두려움이 뒤섞인 그 순간은 아직도 생생합니다. 하지만 낙찰의 기쁨은 오래가지 못했습니다. 곧바로 예기치 못한 난관이 다가왔고, 그 문제를 해결하기까지의 과정은 저에게 소중한 교훈을 남겼습니다. 이번 글에서는 그 생생한 경험담을 공유합니다. 첫 충남 천안시 성환읍- 첫 낙찰 대상 토지(지분) 부지 전경 1) 첫 낙찰의 순간2020년 8월, 충남 천안시 성환읍에 위치한 조그만 시골집 대지(실제 지목은 농지) 일부를 낙찰받았습니다. 대상은 전체 216㎡ 중 제 지분 39.27㎡(약 11.88평).. 2025. 9. 29.
양평 개군면 첫 입찰 실패, 그러나 값진 수업료 “처음 도전한 양평 개군면 경매 입찰에서 아쉽게 패찰했습니다. 초보자의 서툰 실수도 있었지만, 그만큼 값진 수업료였고, 앞으로 경매를 이어가는 데 꼭 필요한 배움이 되었습니다.”(경매에서의 실패는 끝이 아니라 새로운 출발의 발판이 될 수 있습니다.) 🌱 서론 – 드디어 맞이한 첫 실전경매 공부를 시작했을 때, 제 마음은 늘 두려움과 기대 사이에서 흔들렸습니다. 책으로만 보던 권리분석과 낙찰 사례를 실제로 경험한다는 것이 설레면서도, 혹시 잘못 판단해 손해를 보면 어쩌나 하는 불안감도 컸습니다.이천, 안성, 곤지암, 청주, 청양 등 여러 지역 물건을 검토했지만, 사전 낙찰되거나 주저하다가 결국 입찰까지 나서지 못했습니다. 그러던 중 2022년 여름, 양평군 개군면 부리의 작은 대지를 만나며 비로소 제 첫.. 2025. 9. 28.

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