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실전사례 & 판단노트29

경매노트 ④ – 실전에서 배운 10가지 교훈 경매는 책에서 배울 수 있는 부분보다, 직접 부딪혀야 보이는 현실이 많다. 이번 경매노트 ④에서는 실제 사례와 현장 경험에서 얻은 10가지 교훈을 정리했다. 탐문조사부터 소송, 협상, 농취증, 지분분할까지 – 실전에 필요한 디테일을 함께 살펴보자.1️⃣ 탐문조사의 핵심 – ‘공유자’가 아닌 ‘점유자’를 찾아라현장조사의 첫걸음은 서류보다 ‘사람’을 만나는 일이다. 공유자에게 묻는 것보다 실제 점유자에게 물어보면 훨씬 정확한 정보를 얻는다. 그들의 생활 흔적 속에서 분쟁 가능성, 협상 여지, 점유 상태를 파악할 수 있다.2️⃣ 마산 사례 – 철거소송과 협상으로 얻은 실전 교훈감정가 2,650만 원의 토지만 경매된 물건을 1,860만 원에 낙찰받았다. 건물은 무허가로 추정되어 전자소송으로 철거 및 부당이득금 .. 2025. 10. 7.
서산 송산면 임야 경매 분석 — 감정가 2억5천 → 최저가 5,449만 원, 반값 이하로 떨어진 이유는? 물건 핵심사건번호: 서산2계 2024타경60501 / 위치: 당진시 송산면 유곡리 산57-26면적: 1,627㎡(약 492평) / 지목: 임야 / 용도지역: 계획관리감정가: 2억5,218만 → 2억2,696만 / 최저가: 5,449만4,000원(약 24%)과거 동일 물건 낙찰가: 1억3,100만 원(2022, 2명 경합)저당권 설정 이후 신축 건물로 보아 법정지상권 성립 X (철거 가능성 높음) 입지·접근성도로와 접한 구거(배수로) 위치로 진입로 확보가 용이합니다. 현장 답사로 차량 진입 폭과 경계 접합을 확인하세요. 일부 평탄부 포함으로 소규모 창고·주차용 등 활용 가능성이 있습니다. 가격 포인트공시지가: ㎡당 43,500원 × 1,627㎡ ≈ 약 7,070만 원인근 시세 추정: 평당 18~25만 원 .. 2025. 10. 6.
지분경매 후 상대 지분에 ‘처분금지가처분’ 셀프로 신청하는 방법 지분경매로 공동소유 부동산의 일부를 낙찰받은 뒤에는, 상대 지분이 제3자에게 처분되며 분쟁이 복잡해질 수 있습니다. 이를 예방하려면 낙찰 직후 상대방 지분에 ‘처분금지가처분’을 걸어 임의 매매·증여를 막아두는 것이 실무 핵심입니다. 이 글에서는 전자소송 신청부터 등록면허세·등기촉탁 수수료·담보제공(보증보험)까지 한 번에 정리합니다. 1️⃣ 전자소송으로 직접 신청 가능할까?가능합니다. 전자소송(e-Litigation)에서 민사 가처분신청서를 작성·제출할 수 있습니다. 단, 인증·파일첨부·자동 로그아웃 등 초보에게 까다로운 요소가 있으니 중간 저장을 자주 해 주세요. 회원가입 단계부터 어렵다면 법무사 위임이 안전합니다. 2️⃣ 사건유형 선택 — ‘부동산 처분금지 가처분’전자소송 → 서류제출 → 민사서류 → .. 2025. 10. 6.
⚖️ 경매 실무에서 자주 겪는 상황 정리 — 현장에서 배우는 진짜 해결법 ⚖️ 경매 실무에서 자주 겪는 상황 정리 — 현장에서 배우는 진짜 해결법“이론이 아니라, 법원에서 매일 벌어지는 실제 상황을 정리했습니다.”입찰표 작성부터 잔금 납부, 항고·명도까지 — 경매 실무의 현장형 체크리스트입니다. 1️⃣ 실무는 매뉴얼보다 변수다 — 법원에서 실제로 일어나는 일들경매 절차는 법적으로 정해져 있지만,현장에서는 늘 예상치 못한 변수가 발생합니다.예를 들어 👇입찰표에 금액 기입 실수법원 마감 직전의 서류 반려잔금 납부일이 공휴일에 걸릴 때낙찰 후 임차인과 명도 갈등이런 문제들은 책에서 배울 수 없지만,실제 현장을 경험한 사람들은 모두 겪는 단계입니다.💬 라바김의 말:“실무란, 정답이 아니라 대응력이다.”2️⃣ 입찰표 실수 — 한 글자 차이로 낙찰 무효입찰표 작성 시 금액 실수는 가.. 2025. 10. 4.
셀프 등기 vs 법무사 등기 – 비용 차이와 선택 기준(인터넷등기소 활용 포함 셀프 등기 vs 법무사 등기: 비용·절차 한눈에 비교 부동산 경매에서 낙찰 후 가장 먼저 마주하는 과정이 등기 이전입니다. 예전에는 법무사에 위임하는 게 일반적이었지만, 요즘은 비용 절감을 위해 셀프 등기를 선택하는 경우가 늘어나고 있습니다. 이 글은 실제 견적 사례를 바탕으로 법무사 등기와 셀프 등기의 비용 차이, 장단점, 그리고 인터넷등기소(iros.go.kr)를 활용한 온라인 셀프 등기 방법까지 핵심을 정리합니다.법무사 등기 비용 분석세금 항목(공통): 취득세·교육세·농어촌특별세는 누구나 동일하게 납부합니다.송달료(대행 시): 약 28만 원 수준. 직접 등기소에 방문해 접수하면 사실상 불필요합니다.촉탁 신청서 작성 수수료: 통상 20만 원 전후가 견적에 포함됩니다.법무사 보수·여비 등: 법정 보수.. 2025. 10. 4.
경매노트 2번째 수업 – 매각불허가 사유와 실전 팁 첫 수업은 용어 따라가느라 빠듯했지만, 두 번째 수업부터는 강의의 결이 잡히기 시작했다. 오늘의 핵심은 “매각불허가 사유를 실전에서 어떻게 활용하느냐”였다. 낙찰이 곧 끝이 아니라는 점, 경우에 따라선 합법적 절차로 보증금을 지키며 빠져나올 수 있다는 점이 특히 인상적이었다. (이번 글은 매각불허가 사유와 확인·활용 요령을 정리하고, 초보 투자자의 리스크 방어 팁을 담았습니다.)1) 농지전용과 농취증 — “매각물건명세서” 확인이 핵심농지를 낙찰받았는데 실제로는 농지전용이 되어 있는 사례가 있다. 이때는 농취증 불요를 근거로 매각불허가를 신청할 수 있다. 특히 매각물건명세서상 농지전용 여부가 핵심 증거가 된다. 서류와 현황의 정합성은 법원의 판단에 직접적인 영향을 주므로, 등기·토지이용계획·명세서를 교차 .. 2025. 10. 3.

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