명도 3단계 응대 ─ 권리 없는 점유를 ‘권리’로 착각할 때의 정리법

명도 3단계 응대, 인도명령 명도소송 집행관리 절차를 설명하는 이미지

 

경매를 시작하면 누구나 한 번쯤 ‘명도’라는 단어 앞에서 멈칫합니다. 법이 어려워서라기보다, 실제 현장에서는 권리 없는 점유자가 스스로를 권리자처럼 행동하는 경우가 적지 않기 때문입니다. 명도는 감정싸움이 아니라, 정해진 순서로 정리하는 절차에 가깝습니다.

1. 명도가 두려워지는 진짜 이유

제가 실제로 명도를 진행하며 가장 자주 마주한 문제는, 법리가 아니라 권리 없는 점유를 권리로 착각하는 태도였습니다. 이 착각이 협상을 길게 만들고, 초보자에게는 막연한 공포로 느껴지게 합니다.

명도에서 가장 중요한 원칙은,
‘지금 당장 결정하지 않아도 되는 위치’를 유지하는 것입니다.

“공동으로 검토 중인 물건이라 상의 후 연락드리겠다”는 말 한마디가 불필요한 감정 소모를 크게 줄여줍니다.

2. 명도는 3단계로 정리됩니다

 

명도 기본 흐름
① 인도명령 → ② 명도소송 → ③ 집행관리(가처분·강제집행)

① 인도명령 : 가장 먼저 검토할 선택지

점유자가 전 소유자이거나 권리관계가 약한 경우, 인도명령만으로도 비교적 빠르게 정리되는 사례가 많습니다. 시간과 비용을 줄이기 위해 가장 먼저 검토해야 할 단계입니다.

② 명도소송 : 버티는 경우의 현실적인 선택

대항력 있는 임차인이나 권리관계가 복잡한 점유자라면 명도소송으로 넘어가야 합니다. 이 단계부터는 몇 주가 아니라 수개월 단위로 체감됩니다.

③ 집행관리 : 변수 차단을 위한 마무리 단계

점유자가 바뀌거나 제3자가 등장하는 변수를 막기 위해 점유이전금지 가처분이나 집행 절차 관리가 필요해집니다. 명도는 끝까지 관리의 문제입니다.

3. 점유자 유형을 알면 명도가 쉬워집니다

• 무리한 요구형 : 과도한 명도비, 즉답 요구
• 잠수형 : 연락 두절, 시간 끌기
• 착각형 : 권리 없는 점유를 권리로 인식

대부분의 명도는 이 세 가지 유형 안에서 반복됩니다. 상대를 사람으로 보되, 유형으로 관리하면 공포는 크게 줄어듭니다.

마무리하며

명도는 무섭게 들리지만, 실제로는 순서와 기준을 지키는 문제에 가깝습니다. 권리 없는 점유를 권리로 착각하는 상황일수록, 감정이 아니라 절차로 정리하는 것이 가장 빠른 길입니다.

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※ 다음 글에서는 ‘점유이전금지 가처분이 실제로 필요한 순간’을 실전 사례 기준으로 따로 정리할 예정입니다.

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