온비드 공매 물건 중에는 겉으로 보기엔 싸고 위치도 좋은데, 막상 들어가 보면 선순위 임차인·세금·법정지상권에 발목 잡히는 물건이 적지 않습니다. 감정가 2억이 넘는 다세대 빌라가 300만 원도 안 되는 금액에 낙찰된 사례처럼, 서류 한 줄을 놓치면 낙찰자가 보증금을 대신 물어줘야 하는 상황도 생깁니다. 오늘은 공매 입찰 전에 반드시 확인해야 할 권리분석 필수 서류 4가지와 체크 포인트를 정리해 봅니다. (온비드 공매 초보가 선순위 임차인·인수권리를 피하기 위한 실전 권리분석 안내입니다.)
1. 등기부등본 – 말소기준권리부터 확인하라
공매든 경매든 권리분석의 출발점은 등기부등본입니다. 등기부에는 부동산의 ‘공식 이력서’가 담겨 있고, 특히 어떤 권리가 말소기준권리가 되는지를 정확히 찾아야 합니다.
등기부는 크게 표제부·갑구·을구로 나뉩니다.
- 표제부 : 위치, 면적, 용도 등이 적혀 있습니다. 등기상 용도와 실제 현황(다가구 vs 다세대, 근린생활시설 vs 주택 등)이 다른지 꼭 비교해야 합니다.
- 갑구 : 소유권 관련 사항(소유자 변동, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등)이 기록됩니다.
- 을구 : 근저당, 전세권, 지상권 등 소유권 이외의 권리가 들어갑니다.
여기서 핵심은 “말소기준권리가 될 수 있는 권리 중, 등기일자가 가장 빠른 것”입니다. 보통 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등이 후보가 되고, 그중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이 기준보다 늦게 들어온 권리는 보통 낙찰로 함께 말소되고, 앞서 존재하는 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 커집니다.
2. 공매재산명세서 – 말소기준권리·배분순위·임차인 확인
두 번째 필수 서류는 공매재산명세서입니다. 국세징수법에 따라 작성되는 문서로, 입찰 7일 전부터 마감 전까지 열람할 수 있고, “이 물건에 얽힌 채권·임차인·인수권리 요약본”이라고 생각하면 됩니다.
특히 다음 네 가지를 반드시 체크해야 합니다.
- 공고일과 배분요구종기 : 채권자·임차인이 배분요구를 할 수 있는 마지막 날짜입니다. 종기 이후에 신청한 것은 효력이 없으므로, 누가 제때 배분요구를 했는지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 : 압류나 근저당의 설정일을 보면서, 실제 말소기준권리가 무엇인지 다시 한 번 확인합니다.
- 배분요구 채권 신고 현황 : 조세채권, 임차인, 기타 채권자의 배분 순서를 파악할 수 있습니다. 조세채권은 ‘등기일’과 별도로 법정기일에 따라 배분 순위가 정해지므로, 날짜를 꼭 비교해야 합니다.
- 인수되는 권리 표시 : “매각으로 소멸하지 아니하는 권리” 항목에 체크가 되어 있다면, 낙찰자가 떠안아야 할 권리가 있다는 뜻입니다.
실제 사례처럼, 말소기준권리보다 앞선 시점에 대학력을 취득한 임차인이 있고, 그 임차인이 보증금을 다 배당받지 못했다면 그 부족분을 낙찰자가 대신 물어줘야 할 수도 있습니다. 감정가가 아무리 싸 보여도, 공매재산명세서 한 줄을 놓치면 싸게 산 게 아니라 비싸게 떠안는 셈이 됩니다.
3. 전입세대열람 – “동거인 포함”이 핵심
세 번째는 전입세대열람 내역입니다. 온라인 발급이 안 되기 때문에 아직은 주민센터에 직접 가서 발급을 받아야 합니다. 이 서류를 통해 누가 언제 전입했는지를 확인하고, 임차인의 대항력 유무를 판단합니다.
여기서 가장 많이 놓치는 포인트가 하나 있습니다.
- 전입세대열람 신청 시 “세대주만”이 아니라 “동거인 포함”으로 신청해야 합니다.
세대주보다 먼저 전입한 가족·동거인이 임차인인 경우, 그 사람의 전입일이 기준이 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입 + 점유 + 확정일자를 갖추었다면 대항력·우선변제권을 가진 임차인이 되는 것이지요.
또 하나 중요한 것은 배당요구 여부입니다. 우선변제권이 있는 임차인이라도 배당요구를 하지 않으면 배당을 못 받고, 그 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 따라서 전입일·확정일자·배당요구 여부를 세트로 확인해야 안전합니다.
4. 공매공고문 – 토지거래허가·농지·부가세·신탁공매 조건
마지막 네 번째는 공매공고문입니다. 입찰자가 공매 참여 전에 반드시 숙지해야 할 조건들이 적혀 있는 문서로, 특히 신탁공매·토지거래허가·농지취득자격증명·부가가치세와 관련된 내용이 중요합니다.
실전에서 자주 나오는 포인트만 추려보면 다음과 같습니다.
- 토지거래허가구역 여부 : 신도시·재개발 후보지 등은 토지거래허가를 받아야 소유권 이전이 되는 경우가 많습니다. 압류 공매라고 해서 무조건 허가가 면제되는 것은 아니며, 특히 신탁공매는 일반 매매에 가깝기 때문에 허가 의무가 그대로 남는 경우가 많습니다.
- 부가가치세 부담 : 상가·업무용 건물, 국민주택 규모를 초과하는 주택은 건물가액의 10% 부가세가 따로 붙을 수 있습니다. “낙찰가와 별도로 부가세가 부과된다”는 문구가 있는지 꼭 확인해야 합니다.
- 임차인 관련 특약 : “신탁등기 이전 인대차계약 존재”, “임차보증금 일부는 매수인이 인수할 수 있음” 등 문구가 있다면, 임차인 권리가 낙찰자에게 승계될 수 있다는 신호입니다.
공매공고문은 길고 복잡해 보여도, 위 세 줄만 제대로 읽어도 큰 사고는 대부분 막을 수 있습니다. 낙찰 후에야 “토지거래허가를 받아야 한다는 걸 몰랐다”, “부가세 10%를 추가로 내야 한다”는 사실을 알게 되면 이미 늦습니다.
5. 라바김 체크리스트 – 입찰 전 반드시 확인할 것
정리하면, 온비드 공매 입찰 전에 최소한 다음 다섯 가지만 확인하면 큰 위험은 피할 수 있습니다.
- 등기부등본에서 말소기준권리와 그보다 앞선 권리 존재 여부 확인
- 공매재산명세서에서 배분요구종기, 배분요구 채권자, 인수되는 권리 여부 확인
- 전입세대열람(동거인 포함)으로 임차인 전입일·대항력·배당요구 여부 확인
- 공매공고문에서 토지거래허가, 농지취득자격증명, 부가가치세, 신탁공매 특약 확인
- 선순위 임차인·조세채권이 있다면 “내가 인수할 금액이 얼마인지” 숫자로 계산해 보기
공매는 잘만 활용하면 소액으로도 좋은 물건을 잡을 수 있는 시장이지만, 서류를 건너뛰고 ‘감정가 대비 싸냐, 비싸냐’만 보고 들어가면 싸게 낙찰받고 비싸게 물어주는 결과가 나올 수 있습니다.
라바김 경매이야기는 앞으로도 온비드·법원경매 현장에서 실제로 부딪히는 사례들을 계속 풀어보려고 합니다. 오늘 글이 공매 초보 투자자들에게, “일단 서류부터 챙겨보자”는 안전벨트 역할을 해 주었으면 합니다.
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