인도명령으로 가능한 3가지 케이스 vs 명도소송이 필요한 경우

 

경매를 처음 시작하면 마지막 관문인 ‘명도’에서 가장 많이 막힙니다. “이건 인도명령으로 되는가, 아니면 명도소송을 해야 하는가?”가 늘 고민이죠. 두 제도는 이름은 비슷하지만 적용 범위와 속도가 확연히 다릅니다. 이 글은 낙찰자의 실제 선택 기준을 중심으로, 인도명령으로 가능한 3가지 케이스와 명도소송으로 가야 하는 상황을 한눈에 정리했습니다. (핵심 요약: 인도명령=경매 내 신속 절차, 명도소송=경매 밖 분쟁 포함 정식 재판)

 

인도명령이란?

인도명령은 경매 절차가 끝난 뒤에도 점유자가 버틸 때 낙찰자가 법원에 신청하는 강제 인도(퇴거) 명령입니다. 매각대금 완납일로부터 6개월 이내 신청해야 하고, 결정이 내려지면 집행관을 통해 강제집행이 가능합니다. 소송이 아니므로 보통 1~2개월 내 신속히 처리된다는 장점이 있습니다.

 

명도소송이란?

명도소송은 경매 여부와 무관하게, 부동산 점유 분쟁 전반을 다투는 정식 민사소송입니다. 인지대·송달료 등 비용과 시간이 더 들고, 판결 확정 후에야 강제집행이 가능합니다. 통상 3~6개월 이상을 예상합니다.

 

인도명령으로 가능한 3가지 대표 케이스

1. 전 소유자(채무자) 본인이 점유 중
   소유권은 이미 낙찰자에게 넘어갔고, 기존 소유자의 점유 근거가 사라졌습니다. 통상 인도명령이 신속히 허가됩니다.
2. 전 소유자의 가족이 무상 점유
   배우자·자녀 등 가족의 점유는 법원이 ‘소유자의 연장선’으로 판단하기 때문에 인도명령 대상이 됩니다.
3. 계약 종료 세입자가 잔류
   임대차계약이 종료되었고 보증금 정산이 끝났다면, 잔류는 무권원 점유로 보아 인도명령으로 해결 가능합니다. 단, 계약 종료와 보증금 반환 사실을 입증할 자료를 갖추세요

 

명도소송으로 가야 하는 경우

• 제3자가 점유하거나 불법 전대가 확인되는 경우
  전 소유자가 다른 사람과 맺은 계약을 근거로 점유를 주장하면, 인도명령이 아닌 소송으로 다퉈야 합니다.
• 경매 진행 중 새 임차인 유입 + 확정일자 등 권리 주장
  단순 점유가 아니라 계약 관계가 얽혀 있다고 판단되면, 법원은 명도소송을 요구합니다.
• 점유권·소유권 다툼이 제기된 경우
  “매매계약을 했는데 아직 등기를 못 했다” 등 실체적 분쟁은 정식 재판으로 판단합니다.

 

비용·기간·대상 한눈 비교

구분	인도명령	명도소송
법적 성격	경매 내 간이·신속 명령	일반 민사소송(정식 재판)
처리 속도	약 1~2개월	약 3~6개월+
비용	인지·송달료 중심(저렴)	인지대·송달료·변호사비(상대적 고비용)
신청·제기 시점	매각대금 완납 후 6개월 이내	제한 없음(일반 소멸시효 기준)
주 대상	전 소유자·가족·계약 종료 세입자	제3자·불법전대·권리 다툼
집행	결정문 → 집행관 강제집행	판결 확정 → 강제집행

 

실무 팁: 타임라인과 증빙

• 6개월 타이머: 완납일 다음 날부터 계산, 마감 임박 시 즉시 접수.
• 증빙 묶음: 낙찰허가결정문, 완납증명, 점유 사실 확인 사진·진술서, 임대차 종료·보증금 정산 자료.
• 플랜 B: 인도명령이 기각·지연되면 즉시 명도소송 전환을 검토(시간 손실 최소화).

라바김 한 줄 조언: 인도명령은 ‘시간 싸움’입니다. 6개월을 넘기면 자연히 소송 코스로 가며, 비용·기간이 커집니다

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