초보도 실수하는 경매 입찰가 계산법 3가지 (실전 예시 포함)

경매 시장이 다시 활기를 띠고 있습니다. 금리가 높아진 요즘, 매물을 싸게 잡으려는 투자자들이 법원으로 몰리지만 — 입찰가 계산을 잘못해 낭패를 보는 경우가 많습니다.
“얼마에 써야 낙찰받을까?”라는 단순한 질문이지만, 계산 기준을 잘못 잡으면 이익 대신 손실로 돌아올 수 있습니다.

오늘은 경매 초보자들이 가장 자주 저지르는 입찰가 실수 3가지와 그 해결법을 실제 사례 중심으로 정리해보겠습니다.

1️⃣ 감정가 70% 착각 — ‘기준가’가 아닌 ‘현재 최저가’로 계산해야 한다

경매 공고를 보면 흔히 “감정가 70% 정도면 낙찰될 거야”라는 말을 듣습니다.
하지만 이건 한참 옛날 기준이에요.

요즘은 입찰자들이 줄어들고, 2~3회 유찰된 매물도 많습니다.
따라서 입찰가 계산은 반드시 ‘현재 최저가(유찰 반영가)’ 기준으로 해야 합니다.

예를 들어,

감정가: 2억 원
1회 유찰 후 최저가: 1억 4천만 원 (70%)

👉 따라서 입찰가를 감정가 기준으로 70%인 1억 4천만 원을 실제 가격으로 보고, 그 금액(1억 4천만 원)의 80~90%인 126,000,000원을 차회(3회차) 입찰에 써내면 가격이 적당하다고 볼 수 있습니다.

2️⃣ 대출 가능액 미반영 — 자기자본 계산이 엉터리다

두 번째 실수는 대출 가능액을 반영하지 않고 무조건 감으로 써내는 경우입니다.

예를 들어,

낙찰가 2억 원
실제 대출 가능액 1억 2천만 원
필요한 자기자본 8천만 원

여기까진 좋습니다.
하지만 실제 낙찰 후에는 취득세, 법무비, 수리비, 이자 등 **‘보이지 않는 비용’**이 따라옵니다.

따라서 실제 투자금은 8천만 원이 아니라,

8천만 원 + 취득세(약 4%) + 제비용 약 300~500만 원 = 약 9,000만~9,500만 원

이 현실 계산을 하지 않으면,
“낙찰은 됐는데 돈이 모자라서 잔금 납부를 못 하는” 사태가 생깁니다.

💡 팁:

입찰 전 반드시 **“자기자본 한도 = 낙찰가의 45~55% 수준”**으로 설정하세요.
자금 여유가 10% 이상 없으면, 입찰 참여는 보류하는 게 안전합니다.

3️⃣ 보증금·세금·유치권 누락 — 진짜 ‘숨은 비용’을 간과한다

세 번째는 ‘서류상 비용’만 계산하고, 실제 현장비용을 무시하는 경우입니다.

대표적인 예시:

세입자 보증금 1,500만 원 (인수 대상)
미납 관리비 200만 원
체납 지방세 300만 원
👉 총 2,000만 원은 ‘낙찰가 외 추가부담’입니다.

입찰가는 1억 8천만 원이었지만, 실질 부담액은

1억 8천만 원 + 2천만 원 = 2억 원

즉, 10% 손해입니다.

💡 정리:

낙찰가 계산 시 반드시 **“총부담액 = 입찰가 + 인수금 + 예상비용”**으로 봐야 합니다.
세입자 보증금, 체납세, 유치권, 관리비 등을 모두 포함해 “진짜 입찰가”를 산출하세요.

📊 실전 예시 — 올바른 입찰가 계산표

구분내용금액 (예시)

감정가	200,000,000
유찰횟수	1회 (최저가 140,000,000)
입찰가 (최저가의 90%)	126,000,000
예상 대출액	70,000,000
자기자본	56,000,000
취득세 등 부대비용	약 5,000,000
인수보증금/세금	약 3,000,000
총 투자금액	64,000,000 원	✅ 현실적 수치

💬 라바김의 단상

경매는 숫자의 싸움이 아니라 현실 감각의 싸움입니다.
대출, 세금, 현장 리스크 — 이 세 가지를 제대로 계산할 줄 아는 사람만이
진짜 “낙찰 후 웃는 투자자”가 됩니다.

🔖 정리

✅ 감정가 기준이 아니라 현재 최저가 기준으로 계산하라
✅ 대출 가능액·취득세·제비용을 반드시 반영하라
✅ 세입자 보증금·세금 등 인수비용까지 포함하라

📎 참고 링크

대한법원경매정보 – 실시간 경매물건 검색

📌 경매 기초가 궁금하다면 → 대항력 있는 세입자 대표글

📌 실제 판단 과정이 궁금하다면 → 단기 경매 77% 양도세 대표글

📚 라바김의 3개 블로그 채널

🟦 경제 블로그 — 시장의 흐름을 해석하다
🟨 경매 블로그 — 실전 투자와 판단의 기록
🟩 일상 블로그 — 하루의 온도를 글로 남기다

📌 태그

#부동산경매 #경매입찰가 #법원경매 #경매초보 #낙찰전략 #부동산투자 #입찰계산법 #라바김칼럼