온비드 공매, 이 네 장 안 보면 큰일 납니다 (권리분석 필수 서류 4가지)
온비드 공매 물건 중에는 겉으로 보기엔 싸고 위치도 좋은데, 막상 들어가 보면 선순위 임차인·세금·법정지상권에 발목 잡히는 물건이 적지 않습니다. 감정가 2억이 넘는 다세대 빌라가 300만 원도 안 되는 금액에 낙찰된 사례처럼, 서류 한 줄을 놓치면 낙찰자가 보증금을 대신 물어줘야 하는 상황도 생깁니다. 오늘은 공매 입찰 전에 반드시 확인해야 할 권리분석 필수 서류 4가지와 체크 포인트를 정리해 봅니다. (온비드 공매 초보가 선순위 임차인·인수권리를 피하기 위한 실전 권리분석 안내입니다.)
1. 등기부등본 – 말소기준권리부터 확인하라
공매든 경매든 권리분석의 출발점은 등기부등본입니다. 등기부에는 부동산의 ‘공식 이력서’가 담겨 있고, 특히 어떤 권리가 말소기준권리가 되는지를 정확히 찾아야 합니다.
등기부는 크게 표제부·갑구·을구로 나뉩니다.
- 표제부 : 위치, 면적, 용도 등이 적혀 있습니다. 등기상 용도와 실제 현황(다가구 vs 다세대, 근린생활시설 vs 주택 등)이 다른지 꼭 비교해야 합니다.
- 갑구 : 소유권 관련 사항(소유자 변동, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등)이 기록됩니다.
- 을구 : 근저당, 전세권, 지상권 등 소유권 이외의 권리가 들어갑니다.
여기서 핵심은 “말소기준권리가 될 수 있는 권리 중, 등기일자가 가장 빠른 것”입니다. 보통 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등이 후보가 되고, 그중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이 기준보다 늦게 들어온 권리는 보통 낙찰로 함께 말소되고, 앞서 존재하는 권리는 낙찰자가 인수할 가능성이 커집니다.
2. 공매재산명세서 – 말소기준권리·배분순위·임차인 확인
두 번째 필수 서류는 공매재산명세서입니다. 국세징수법에 따라 작성되는 문서로, 입찰 7일 전부터 마감 전까지 열람할 수 있고, “이 물건에 얽힌 채권·임차인·인수권리 요약본”이라고 생각하면 됩니다.
특히 다음 네 가지를 반드시 체크해야 합니다.
- 공고일과 배분요구종기 : 채권자·임차인이 배분요구를 할 수 있는 마지막 날짜입니다. 종기 이후에 신청한 것은 효력이 없으므로, 누가 제때 배분요구를 했는지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 : 압류나 근저당의 설정일을 보면서, 실제 말소기준권리가 무엇인지 다시 한 번 확인합니다.
- 배분요구 채권 신고 현황 : 조세채권, 임차인, 기타 채권자의 배분 순서를 파악할 수 있습니다. 조세채권은 ‘등기일’과 별도로 법정기일에 따라 배분 순위가 정해지므로, 날짜를 꼭 비교해야 합니다.
- 인수되는 권리 표시 : “매각으로 소멸하지 아니하는 권리” 항목에 체크가 되어 있다면, 낙찰자가 떠안아야 할 권리가 있다는 뜻입니다.
실제 사례처럼, 말소기준권리보다 앞선 시점에 대학력을 취득한 임차인이 있고, 그 임차인이 보증금을 다 배당받지 못했다면 그 부족분을 낙찰자가 대신 물어줘야 할 수도 있습니다. 감정가가 아무리 싸 보여도, 공매재산명세서 한 줄을 놓치면 싸게 산 게 아니라 비싸게 떠안는 셈이 됩니다.
3. 전입세대열람 – “동거인 포함”이 핵심
세 번째는 전입세대열람 내역입니다. 온라인 발급이 안 되기 때문에 아직은 주민센터에 직접 가서 발급을 받아야 합니다. 이 서류를 통해 누가 언제 전입했는지를 확인하고, 임차인의 대항력 유무를 판단합니다.
여기서 가장 많이 놓치는 포인트가 하나 있습니다.
- 전입세대열람 신청 시 “세대주만”이 아니라 “동거인 포함”으로 신청해야 합니다.
세대주보다 먼저 전입한 가족·동거인이 임차인인 경우, 그 사람의 전입일이 기준이 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 날짜에 전입 + 점유 + 확정일자를 갖추었다면 대항력·우선변제권을 가진 임차인이 되는 것이지요.
또 하나 중요한 것은 배당요구 여부입니다. 우선변제권이 있는 임차인이라도 배당요구를 하지 않으면 배당을 못 받고, 그 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 따라서 전입일·확정일자·배당요구 여부를 세트로 확인해야 안전합니다.
4. 공매공고문 – 토지거래허가·농지·부가세·신탁공매 조건
마지막 네 번째는 공매공고문입니다. 입찰자가 공매 참여 전에 반드시 숙지해야 할 조건들이 적혀 있는 문서로, 특히 신탁공매·토지거래허가·농지취득자격증명·부가가치세와 관련된 내용이 중요합니다.
실전에서 자주 나오는 포인트만 추려보면 다음과 같습니다.
- 토지거래허가구역 여부 : 신도시·재개발 후보지 등은 토지거래허가를 받아야 소유권 이전이 되는 경우가 많습니다. 압류 공매라고 해서 무조건 허가가 면제되는 것은 아니며, 특히 신탁공매는 일반 매매에 가깝기 때문에 허가 의무가 그대로 남는 경우가 많습니다.
- 부가가치세 부담 : 상가·업무용 건물, 국민주택 규모를 초과하는 주택은 건물가액의 10% 부가세가 따로 붙을 수 있습니다. “낙찰가와 별도로 부가세가 부과된다”는 문구가 있는지 꼭 확인해야 합니다.
- 임차인 관련 특약 : “신탁등기 이전 인대차계약 존재”, “임차보증금 일부는 매수인이 인수할 수 있음” 등 문구가 있다면, 임차인 권리가 낙찰자에게 승계될 수 있다는 신호입니다.
공매공고문은 길고 복잡해 보여도, 위 세 줄만 제대로 읽어도 큰 사고는 대부분 막을 수 있습니다. 낙찰 후에야 “토지거래허가를 받아야 한다는 걸 몰랐다”, “부가세 10%를 추가로 내야 한다”는 사실을 알게 되면 이미 늦습니다.
5. 라바김 체크리스트 – 입찰 전 반드시 확인할 것
정리하면, 온비드 공매 입찰 전에 최소한 다음 다섯 가지만 확인하면 큰 위험은 피할 수 있습니다.
- 등기부등본에서 말소기준권리와 그보다 앞선 권리 존재 여부 확인
- 공매재산명세서에서 배분요구종기, 배분요구 채권자, 인수되는 권리 여부 확인
- 전입세대열람(동거인 포함)으로 임차인 전입일·대항력·배당요구 여부 확인
- 공매공고문에서 토지거래허가, 농지취득자격증명, 부가가치세, 신탁공매 특약 확인
- 선순위 임차인·조세채권이 있다면 “내가 인수할 금액이 얼마인지” 숫자로 계산해 보기
공매는 잘만 활용하면 소액으로도 좋은 물건을 잡을 수 있는 시장이지만, 서류를 건너뛰고 ‘감정가 대비 싸냐, 비싸냐’만 보고 들어가면 싸게 낙찰받고 비싸게 물어주는 결과가 나올 수 있습니다.
라바김 경매이야기는 앞으로도 온비드·법원경매 현장에서 실제로 부딪히는 사례들을 계속 풀어보려고 합니다. 오늘 글이 공매 초보 투자자들에게, “일단 서류부터 챙겨보자”는 안전벨트 역할을 해 주었으면 합니다.
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