경매 실무에서 “도로에 접했으니 개발 가능”이라는 단정은 가장 비싼 착각입니다. 건축법이 인정하는 도로에 접했다는 사실만으로는 허가가 보장되지 않습니다. 실제 개발 가능성은 ‘길열기(진출입 가능)’와 ‘점용허가(인도·도로 사용)’ 여부, 그리고 유관기관 동의에서 갈립니다. 요약: 접도는 출발선일 뿐, 개발의 결승선은 길열기·점용허가·기관 동의입니다.
영상 핵심 요약
- “접도=개발” 법칙은 없다. 대한민국 어떤 법에도 그런 조항은 없음.
- 건축법 인정 도로 4종: 도시계획시설 도로, 도로법상 도로, 사도법상 사도, 농어촌도로정비법상 도로.
- 관건은 길열기·점용허가. 인도 점용, 도로 점용, 사도 사용승낙, 농어촌도로 목적 외 사용 승인이 실무 관문.
- 역세권·정류장 인접 리스크. 보행 안전·시야 확보로 진출입 금지 구간이 발생 → 개발 불가 사례 다수.
- 선계획·후개발. 도시계획(공공시설) 기준이 개별 필지의 진입 가능성을 좌우.
라바김의 실전 의견
초보자는 ‘맹지’를 경계하지만, 더 위험한 것은 겉보기에 양지처럼 보이는 ‘길이 안 열리는 땅’입니다. 정류장·지하철 출구 인접 구간은 보행자 안전과 교통 흐름 때문에 진입 자체가 제한될 수 있고, 사도는 소유자 승낙이 없으면 법적으로 막힙니다. 하천·국어 접도는 하천점용·공작물 설치 허가가 핵심이며, 건축계획상 회전 반경·법정 주차대수 미충족으로도 허가가 좌초됩니다. 마지막으로 유관기관(도로관리청·버스회사·경찰·철도공사 등) 동의가 필요한 경우가 많아 시간 리스크가 큽니다.
결론: ‘도로에 붙었다’는 시작일 뿐, 개발 가능의 증거가 아니다. 입찰 전 길열기·점용허가·승낙을 서면으로 확인하라.
입찰 전 ‘길열기’ 7단 체크리스트
- 도로 종류 확인: 건축법 인정 도로 4종 중 무엇인가(지적도·도면·법정 도로 여부).
- 진출입 위치 가능성: 출구·정류장·교차로 인접 제한 폭(예: 3~5m) 사전 확인.
- 점용/승낙 서류: 인도·도로 점용허가, 사도 사용승낙, 농어촌도로 목적 외 사용 승인 가능성.
- 주차·회전 동선: 법정 주차대수와 회전 반경 시뮬레이션(진입·진출 동선).
- 유관기관 목록화: 어느 기관의 동의/허가가 필요한가(도로관리청, 버스회사, 경찰, 철도공사 등).
- 도시계획시설 규칙: 보행자 안전·시야확보 기준상 진입 금지 구간 존재 여부.
- 대안 동선: 전면이 막히면 후면·측면 통로 확보 계획(지분 매수·통로 사용 협의).
초보자가 자주 하는 오해 3가지
- 지적도상 접도 = 개발 가능 → X (현실 진출입 가능성과 다름)
- 구청 창구에서 “가능해 보인다” → X (구두 의견 ≠ 공식 허가)
- “주변이 다 지었으니 우리도 된다” → X (정류장 신설 등으로 기준이 바뀌었을 수 있음)
오늘의 정리
개발 가능성은 법적 도로 인정 + 길열기(진출입 가능) + 점용/승낙의 삼박자에서 결정됩니다. ‘접도’만 보고 입찰하면 낙찰 후 허가 반려→자금 묶임→손실로 이어질 수 있습니다. 경매는 서류와 현장 모두 디테일이 승부를 가릅니다. 위 체크리스트로 리스크를 수치화해 보세요.
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태그: 경매, 부동산경매, 길열기, 인도점용허가, 도로점용허가, 건축법, 도시계획시설도로, 사도승낙, 농어촌도로, 라바옥션, 입찰체크리스트