공매 콘서트에서 건진 5가지 핵심 — 입지·자금·대항력·배분·신탁물건까지
공매(국유·공공·신탁 포함)의 매력은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 시장에서 빨리 팔 수 있는 자산(환금성)을 안전하게 인수하는 능력이 수익을 가릅니다. 최근 참석한 공매 콘서트에서 배운 핵심은 다섯 가지였습니다. ① 입지와 환금성, ② 자금 구조, ③ 대항력 요건, ④ 배분 단계, ⑤ 신탁물건의 가치 판단. 아래에 실전 중심으로 정리해 봅니다.
※ 메타 요약: 공매는 ‘싸게 사는 법’이 아니라 ‘빨리 팔 수 있는 싸게 산 가격’을 찾는 과정이다.
1) 입지와 환금성: 역세권·축선을 먼저 본다
공매든 경매든 수익의 절반은 입지가 결정합니다. 특히 교통 축선과 생활 인프라는 환금성의 핵심입니다. 콘서트에서는 다음 지역이 눈에 띄었습니다.
- 용인 수지구청역 ↔ 성복역: 분당·판교 생활권 공유, 출퇴근 수요 풍부.
- 인덕원역 ↔ 동탄선 라인: 노선 교차로 접근성 향상.
- 하남 미사역 일대: 신흥 주거벨트 성장세.
- 7호선 관악구 일대: 대학·직장 수요, 안정적 임대시장.
포인트: “내가 낙찰받은 즉시 누가 살 것인가?” 이 질문에 명확히 답이 떠오르는 입지라면 공매에서도 승률이 높습니다.
2) 사례로 보는 자금 구조: 관악드림타운 시뮬레이션
사례: 관악드림타운(시세 8억 초반대). 내 자본 1억 원 + 대출 1.5억 원을 기준으로, 수리 부담이 적은 물건을 3억 후반대에 낙찰받을 수 있었습니다. 수리비가 적어야 매각 속도가 빨라지고 회전율이 높아집니다.
- 핵심: ‘싼 물건’보다 ‘싼 이유가 명확한 물건’을 고르기.
- 대출 가정: 이자·취득세·보유세·중개보수까지 포함한 총비용 계산.
- 출구: 수리 후 즉시 매도 또는 단기 임대 후 매도.
관건은 ‘수리 난이도’와 ‘점유 해소 속도’입니다. 두 요소가 낮을수록 환금성은 비약적으로 올라갑니다.
3) 대항력 요건: 한 글자 실수가 수천만 원을 좌우한다
임차인의 대항력은 ① 인도(점유) + ② 전입신고 + ③ 확정일자로 구성됩니다. 그러나 건물 유형·주소 표기 방식에 따라 인정 여부가 달라집니다.
- 지번 착오 전입: 대항력 불인정.
- 공무원 착오: 대항력 인정 가능.
- 다세대: 호수 누락 시 불인정 위험.
- 다가구: 지번만 기재해도 대항력 인정.
라바김 팁: 대항력 경계선에 걸린 물건은 투자 기회가 됩니다. 형식 미스로 대항력이 부정되는 순간, 실질가 대비 낙찰가가 급락하는 경우가 많습니다.
4) 배분 단계의 함정: 배당요구·법정기일을 반드시 숫자로 본다
사례: 2019-09598-001 (감정가 1.41억, 최저가 4,935만 원, 압류재산). 임차인 1.15억(2015.5.4 전입), 등기상 2015.8.21 가압류 2.21억. 배분요구 1.15억, 법정기일: 2014.1.10(여주시청 1,586만), 2015.6.8(이천세무서 4.81억).
결론은 간단합니다. 배분 순위에 밀려 임차인은 한 푼도 배당받지 못했고, 결국 입찰보증금 500만 원을 포기했습니다. 이는 법정기일·배분요구·우선순위를 제때 정확히 계산하지 않으면 싸다고 들어가도 출구가 없다는 전형적인 실패 사례입니다.
체크리스트
- 세금(국세·지방세) 법정기일과 금액 확인
- 임차 보증금의 대항력·배당요구 적법성 검토
- 가압류·압류·근저당 등 권리의 설정일·순위 확인
- 배분 결과 인수 또는 미인수 금액 확정 — 내 주머니에서 나갈 돈 계산
5) 신탁물건: 선순위 인수라도 ‘가치’가 있다면 기회다
사례: 2020-0600-034248 (감정가 2.1억). 이 물건은 선순위 1.7억을 인수하는 조건으로 진행된 신탁물건이었습니다. 언뜻 보면 부담스러워 보이지만, 현장 답사 결과 토지 위치와 건물 상태가 우수했고 인근 시세 상승 여력 또한 충분했습니다. 따라서 감정가보다 약간 높은 수준이더라도 실질가치를 고려하면 충분히 매입할 만한 물건으로 판단되었습니다.
핵심은 ‘가격’이 아니라 ‘가치’입니다. 신탁물건은 서류상 복잡하고 선순위가 얽혀 있어도, 시장 가치가 높고 환금성이 확보된다면 리스크 대비 수익이 오히려 커질 수 있습니다. 중요한 것은 선순위 인수금액을 단순한 부담으로 보지 않고, 그 금액을 포함한 총투자금이 회수 가능한 수준인지를 냉정하게 계산하는 일입니다.
체크리스트
- 신탁원부를 통해 인수 조건과 선순위 금액을 정확히 확인
- 시장 시세, 위치, 수리비 등을 종합해 실질 가치 평가
- 선순위 인수 후 매각 또는 임대 시 회수 가능성 계산
- ‘가격이 아닌 가치’ 기준으로 투자 판단
라바김의 정리 — 신탁물건은 복잡해 보여도 내재가치와 입지를 냉정히 보면 감정가보다 높은 가격에도 충분히 경쟁력이 있습니다. 선순위 인수는 위험이 아니라, 가치를 싸게 사는 또 하나의 기회가 될 수 있습니다.
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