창조적 독점으로 읽는 ‘용인 원삼’—왜 원룸 임대료가 강남보다 비쌀까?
“대한민국에서 원룸 임대료가 가장 비싼 곳은 강남이 아니다.” 이 도발적 문장은 피터 틸의 ‘창조적 독점’ 개념과 도시계획(공법), 그리고 경매 실전이 한데 엮일 때 비로소 명확해진다. 반도체 메가클러스터와 시가화예정용지, 성장관리계획구역 같은 도시계획의 신호가 수요와 공급의 시간표를 바꾸고, 그 틈을 민간의 ‘사개발’이 메우며 임대료와 땅값을 밀어 올린다.
※ 본 글의 일부 내용은 이주왕 교수의 「공법경매에 집중해야 되는 이유」에서 발췌·정리한 것입니다.
용인 원삼의 고임대료를 ‘창조적 독점’과 도시계획 신호로 풀어, 투자·경매 관점의 체크리스트까지 한 번에 정리한 글.
1) 한 문장 핵심
원삼은 수요 급증(산단·공사·운영인력) vs 공급 지연(공공 주택대체재 부족)의 비대칭으로 원룸 임대료가 비정상적으로 높아진 지역이다.
2) 경쟁 vs 독점—수익은 어디서 발생하나
완전경쟁의 이윤 0% 함정에서 벗어나, 남들이 모르는 법·절차·지분 구조(=해자)를 확보하면 창조적 독점이 된다. 이 해자가 임대·개발·매각 과정의 교섭력을 만든다.
3) 코브라 효과—공급을 틀어쥐면 가격은 폭등
규제→공급 위축→2차 상승. 주택은 필수재라 공급 신호가 늦을수록 가격은 더 세게 오른다. 반대로 “충분한 공급” 신호가 뜨는 순간 급락도 빠르다.
4) 도시기본계획과 시가화예정용지—지도에 숨은 선행지표
용인 기본계획(공업용지 비중 확대, 산업축 배치)은 향후 수요 밀집 지점을 미리 보여줬다. 이런 문서 신호는 땅값·임대료의 예고편이다.
5) 왜 원삼이 ‘남사·이동’보다 임대가 세게 튀었나
남사·이동은 국가산단 + 동탄 등 대체 주거가 풍부해 공급 대응력이 있다. 반면 원삼은 대체재·대규모 공공주택 수단이 부족해 민간 사개발 의존도↑ → 임대 급등.
6) 2035→2040 구상—위계와 축의 재편
남사·이동(산업도심), 원삼(부도심)로 위계 설정. 일자리는 비슷하지만 원삼은 사개발 여지가 더 커 임대료를 직접 밀어 올리는 압력이 강하다.
7) 입지론 다음은 필지론—수익은 ‘1m 접도’에서 갈린다
같은 동네라도 도로접합·형상·경사·분할·규제·사도 가능성에 따라 수익률이 급변. “어디(입지)”를 고른 뒤 “어떤 땅(필지)”로 수렴해야 한다.
8) 경매는 목적이 아니라 수단
지역·타이밍·필지 구조가 맞을 때 경매가 최적 진입로가 된다. 매매가 유리하면 매매, 공매가 유리하면 공매—유연성이 수익률을 결정.
9) 실전 해자—사도·분할·허가로 ‘동의’가치 만들기
사도 지분·접도부지 등을 저가 선점 → 타 필지의 개발·사용승인에 동의가 필수인 구조 설계 → 교섭력=이윤. 사개발 수요가 폭증하는 원삼에서 특히 유효.
10) 체크리스트(투자·경매 공통)
- 도시기본계획·시가화예정용지로 미래 수요 지점 확인
- 산업·일자리 구성(연령·직군)과 주거 수요 질 파악
- 공급대응 수단(택지, 인접 신도시, 성장관리구역) 비교
- 입지 압축 → 필지 스펙(접도·형상·분할·사도·규제) 검증
- 취득경로(경·공매/매매) & 인허가 로드맵(개발행위·사도·건축→착공·사용승인) 사전 시뮬
- 레버리지 포인트(동의·지분·통로권 등) 설계
- 정책 사이클(규제→공급 신호) 시간축 추적
결론: 원삼의 고임대료는 우연이 아니라 문서와 제도가 만든 구조적 결과다. 답은 단순하다. 문서로 미래를 읽고, 필지에서 해자를 만든다. 그때 수익은 경쟁이 아닌 구조적 우위에서 나온다.
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