위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트

위반건축물 한시적 양성화 · 경매 실전 체크리스트

 

시장에서 가장 난도가 높은 물건 중 하나가 위반건축물입니다. 2025년 10월 국토부가 예고한 소규모 주거용 위반건축물 한시적 양성화와 사후점검·AI 변화탐지·이행강제금 가중이 동시에 추진되면, 경매시장엔 기회와 리스크가 함께 열립니다. 본 글은 경매 투자자가 확인해야 할 실전 체크리스트와 특약, 비용 포인트를 정리했습니다.

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1. 왜 지금 이슈인가

2014년 이후 11년 만에 재추진되는 한시적 양성화는 안전확보 조건을 전제로 위반 상태를 제한적으로 합법화합니다. 동시에 반복적 불법을 막기 위해 사용승인 이후 사후점검과 이행강제금 가중이 도입될 예정입니다.

 

2. 시장 현황 한눈에

• 전국 위반건축물 약 14.8만 동(’24년 말 추정)
• 주거용 비중 높고, 단독·다가구·다세대 등 비아파트에 집중
• 경매 매물에서도 동일 유형 비중이 높아 사전 확인 필수

 

3. 정책 이후 달라지는 점

구분	과거	2025년 이후
단속 시점	착공 전후 중심	사용승인 이후 사후점검
단속 방식	민원·현장 중심	AI 항공사진 변화탐지
이행강제금	고정·횟수 제한	반복·가중 부과
법적 책임	매수인 중심 부담	매도인·건축주 구상권 확대
정보 공개	건축물대장 위주	위반건축물 정보사이트(신설)

 

4. 입찰 전 필수 체크리스트

1. 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표기 유무 확인
2. 이행강제금 부과 내역과 미납액, 가중 가능성
3. 현황조사서의 구조·용도 변경 흔적(근생→주택, 다락→방 등)
4. 현장 점검: 옥상·베란다·계단실·피난공간 변형 여부
5. 양성화 가능성: 안전 기준 충족·동일 유형 사례
6. 임차인 보증: 위반 상태면 보증보험·대출 제한 가능
7. 복구비와 양성화 비용을 합산한 총 투자액 산정

 

5. 특약 문구(예시) – 매매/낙찰 후 매도 시 활용

「본 건물의 위반사항 존재 시 매도인은 관련 원상복구 및 양성화에 필요한 조치와 비용을 부담하며, 매수인이 부담한 이행강제금·복구비용은 구상권 청구 대상임에 동의한다. 위반 사실이 계약체결 이전 발생·은닉된 경우 동일하게 적용한다.」

※ 실사용 전 관할 지자체·법률전문가와 반드시 재검토하세요.

 

6. 숫자로 보는 수익성 점검

• 양성화 통과 시: 임대 합법화 → 공실 리스크↓ → 정상 보증금/대출 접근
• 양성화 제외 시: 이행강제금 가중 + 매도·임대 제약 → 복구비 즉시 반영

최저가 매력이 크더라도, 복구비 + 이행강제금 + 양성화 비용까지 넣은 총투자원가로 수익률을 계산해야 실패를 줄일 수 있습니다.

 

7. 사례형 선별 기준(요약)

• 긍정: 구조 안전성 양호, 경미한 증·개축, 피난·채광·주차 확보
• 보류: 주요 구조부 변형, 대수선 필요, 인동·일조·피난 중대 위반
• 배제: 위험시설 근접, 대량 세대쪼개기, 반복 단속 이력

 

8. 마무리

이번 양성화는 한 번의 정리 기회가 될 수 있지만, 이후에는 단속과 비용 부담이 커집니다. 경매 투자는 양성화 가능성과 복구비를 같이 계산해 ‘싼 이유’를 명확히 파악하는 것이 핵심입니다. 건축물대장 한 줄이 수천만 원을 바꿉니다. 체크리스트대로 하나씩 확인하고, 필요시 전문가 진단을 거쳐 안전하게 접근하세요.

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