입찰가 산정 이전에 반드시 통과해야 하는 관문이 서류 3종입니다. 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서만 정확히 읽어도 80%의 리스크를 걸러낼 수 있습니다. 라바김 실무 기준으로 ‘어디를 어떻게’ 보는지 핵심만 콕 집습니다.
1) 등기부등본: 권리의 지형도
- 표제부: 소재지·면적·건물 구조·용도. 실물과 불일치 시 용도변경/무허가 이슈 가능.
- 갑구: 소유권 변동, 가압류/가처분/압류. 소유자 점유인지 임차인 점유인지 단서.
- 을구: 근저당·전세권 등 담보권. 말소기준권리를 찾고, 그보다 후순위는 통상 말소, 선순위는 인수 가능.
- 체크포인트: 말소기준권리, 지상권/지역권, 법정지상권 성립 여지, 대위변제 이력(최근 변동) — 입찰 직전 재확인!
2) 매각물건명세서: 법원이 알려주는 ‘인수/면책’ 요약표
- 인수되는 권리(유지) vs 매각으로 소멸되는 권리(말소)를 공식적으로 명시한 문서.
- 임차인 보증금의 대항력·우선변제권 여부가 핵심. 대항력 O이면 보증금 인수 위험.
- 특기사항에 적힌 한 줄이 수백·수천만 원을 좌우. 귀찮아도 끝까지 읽기.
- 명세서 갱신일자를 확인해 최신본으로 판단. 직전 기일과 비교해 변경사항 체크.
3) 현황조사서: 실제 점유와 이용상태
- 점유자(소유자/임차인/무단점유)와 사용 현황을 조사한 문서. 현장답사로 사실관계 보완 필수.
- 무허가·불법 증개축 단서, 농지·임야 등 지목과 실제 이용 불일치 가능성 확인.
- 사진·비고란의 작은 단서(폐문부재, 연락불가)가 명도 난이도를 가늠하게 해줌.
자주 틀리는 포인트(실전)
- 말소기준권리 오독 → 선순위 임차인/지상권 인수를 뒤늦게 알게 되는 사고.
- 임차인 대항력 판정 오류 → 전입·점유·확정일자 중 일부만 보고 판단.
- 현황조사서 맹신 → 조사시점과 현재는 다를 수 있음(추가 전입/명의변동).
- 대위변제·변동 미체크 → 입찰 직전 등기부 재발급 필수.
라바김 읽기 순서(추천)
- 등기부등본에서 말소기준권리·인수가능권리 파악 → 위험이면 즉시 제외.
- 매각물건명세서로 법원이 정리한 ‘인수/면책’ 공식 확인 → 임차인 보증금/특기사항 주의.
- 현황조사서로 점유현황·무허가 정황 체크 → 현장답사로 사실관계 보완.
보너스 팁
- 농지: 농취증 요건과 지역 편차(예: 홍성·서산쪽은 까다롭다) 확인. 경지정리된 ‘답’은 환금성 유리.
- 세입자: 리스크이자 해결 옵션. 유력한 매수자일 가능성까지 염두.
- 입찰표는 집에서 미리 작성해 숫자 실수(‘0’ 추가 등)를 차단.