물건 핵심
- 사건번호: 서산2계 2024타경60501 / 위치: 당진시 송산면 유곡리 산57-26
- 면적: 1,627㎡(약 492평) / 지목: 임야 / 용도지역: 계획관리
- 감정가: 2억5,218만 → 2억2,696만 / 최저가: 5,449만4,000원(약 24%)
- 과거 동일 물건 낙찰가: 1억3,100만 원(2022, 2명 경합)
- 저당권 설정 이후 신축 건물로 보아 법정지상권 성립 X (철거 가능성 높음)
입지·접근성
도로와 접한 구거(배수로) 위치로 진입로 확보가 용이합니다. 현장 답사로 차량 진입 폭과 경계 접합을 확인하세요. 일부 평탄부 포함으로 소규모 창고·주차용 등 활용 가능성이 있습니다.
가격 포인트
- 공시지가: ㎡당 43,500원 × 1,627㎡ ≈ 약 7,070만 원
- 인근 시세 추정: 평당 18~25만 원 → 토지가액 약 0.88~1.2억
- 현재 최저가 5,449만 원은 시세 대비 절반 이하 구간
리스크 체크
- 현장 건물: 저당권 설정 이후 신축 추정 → 법정지상권 부존재 가능성 높음(철거 협의/비용 확인)
- 경계·구거 위치·배수 흐름, 진입로 폭·점유 여부, 인근 공장/농지 전용 가능성 점검
입찰 전략 (참고)
목표가: 최저가 5,449만 원 기준 6천만~6,500만 원 선(입찰 경쟁·현장 상태에 따라 보정). 보증금은 최저가의 10%(약 545만 원). 임야 특성상 경락잔금대출 한도는 낮을 수 있습니다.
📋 종합 평가
| 항목 | 평가 |
|---|---|
| 입지·진입로 | ★★★★☆ (도로 접, 접근성 양호) |
| 법적 위험요소 | ★★★★★ (법정지상권 없음) |
| 가격 경쟁력 | ★★★★★ (감정가 대비 20%) |
| 활용도 | ★★★☆☆ (임야, 일부 평탄지) |
🪙 결론
이번 물건은 법정지상권이 없는 임야로, 과거 낙찰가의 절반 이하로 떨어진 매물입니다.
위치·접근성·등기 상태 모두 안정적이며, 입문자 또는 단기 실속형 투자자에게 적합한 구조입니다.
단, 입찰 전 반드시 구거(배수로)·도로 폭·토지경계를 현장에서 확인해야 하며,
서류상 이상이 없어도 현장 조건이 가격을 좌우할 수 있습니다.
태그 · 부동산경매, 토지경매, 임야경매, 서산경매, 당진송산면, 법정지상권, 저당권, 공시지가, 시세조사, 라바김옥션