낙찰 후 절차: 대금납부부터 명도·등기까지 한 번에 보기
낙찰은 출발점일 뿐입니다. 대금 납부, 소유권 이전, 인도(명도), 세금 신고, 관리 전환까지 ‘사후 처리’가 투자 성패를 가릅니다. 라바김 실무 기준으로, 초보자도 놓치지 않게 7단계로 정리했습니다.
1) 낙찰 결정문 수령 & 일정표 확정
- 매각(낙찰)허가 결정문을 수령하고 대금 납부 기한, 항고기간을 달력에 표시합니다.
- 항고가 제기되면 일정이 밀릴 수 있으므로, 다음 단계 일정은 ‘가변’으로 계획합니다.
2) 등록면허세·취득세(지방세) 사전 계산
- 지방세(취득세·농특세·교육세)와 등록면허세를 사전에 추정해 자금 계획을 확정합니다.
- 대출 예정이면 은행·법무사 요구 서류(감정서, 등본류, 인감 등)를 미리 챙겨 지연을 막습니다.
3) 대금 완납 & 완납증명서 확보
- 완납기한 내 납부 후 완납증명서를 수령합니다(온라인 납부·발급 가능 지역 확인).
- 대금 납부 전 등기부 등본을 재확인해 대위변제·말소 여부 등 변동이 없는지 마지막 체크.
4) 소유권 이전 등기 신청(방문 or 인터넷등기소)
- 방법 A: 관할 등기소 방문 접수(초보자 추천). 방법 B: 인터넷등기소에서 전자신청.
- 필수 서류: 매각허가결정 정본, 완납증명서, 주민등록초본, 등기부등본(토지·건물), 등록면허세 영수필 확인 등.
- 셀프 등기 시 송달료·대행비 절약 가능. (서류 누락 시 반려되므로 체크리스트 필수)
5) 인도(명도) 전략 수립
- 점유자 유형 파악: 임차인/소유자/무단점유. 매각물건명세서·현황조사서로 권리·점유관계 재확인.
- 협상 카드: 이사비·기간 유예·보증금 정산안. 불가 시 점유이전금지가처분 → 인도명령(또는 명도소송) 순서.
- 세입자는 리스크이자 해결책. 유력한 매수자 후보일 수 있으니 ‘매입 제안’ 옵션도 병행.
6) 관리 전환: 공과금·관리비·보험
- 전기·수도·가스·인터넷 사용자 변경 및 체납분 정산(체납 승계 여부 확인).
- 공동주택 관리비·장기수선충당금 확인, 화재보험 등 보험 신규 가입.
7) 보유/매각 플랜 & 세금 신고
- 보유: 임대전략(임대료·보증금·수선계획), 리모델링 ROI 계산.
- 매각: 수선·정비 후 매도 타이밍. 양도소득세 시나리오 검토.
라바김 체크리스트(요약)
- 대금기한·항고기간 달력 표시
- 대출·세금·등록면허세 자금 계획
- 완납증명서 수령 + 등기부 재확인(대위변제 변동 체크)
- 소유권 이전 등기(방문/온라인) — 서류 누락 방지
- 명도 전략(협상 ↔ 가처분/소송) 동시 준비
- 공과금·관리비·보험 전환
- 보유/매각 플랜 & 세금