규제가 잦은 주택시장 대신 ‘토지’에 눈을 돌리는 투자자가 많아졌습니다. 이번 글은 강의 내용을 토대로 ① 도시계획으로 입지 읽기 ② 지목 핵심(특히 잡종지) ③ 실제 공매·경매 사례 ④ 농지·산지 연금 체크리스트를 한 번에 정리했습니다. 도시계획을 읽고, 서류로 확인하고, 숫자로 검증하는 루틴이 곧 손실을 줄이는 지름길입니다.
1) 20년 단위 ‘도시계획’부터 읽자
- 국토종합계획(2020~2040) – 국가 균형발전의 큰 그림. 대규모 SOC(예: 남부내륙철도)처럼 예산 큰 프로젝트가 우선 체크 포인트.
- 수도권정비계획 – 북/동/남/서 4개 벨트 전략. 스마트 반도체 벨트 축선(용인 등)처럼 거점이 뚜렷한 곳이 초기 상승을 주도.
- 도시기본계획(각 시·군) – 거점도심, 역세권, 환승센터 등 생활권 단위의 직접 영향이 드러남.
2) 사례: 화성 ‘향남역’ 주변이 왜 떴나
화성시 도시기본계획에는 복합환승센터·철도망 연결로서 향남 거점화가 명시. 서해선 개통 + (예정) 신안산선·신분당선 연장 등 철도 호재가 중첩되며 역세권 개발 구상이 이어짐. 이런 구간은 토지이용계획확인원에 ‘복합지구·역세권 개발’ 표기가 반영되는 경우가 많아, 수용·보상 가능성까지 열어둘 수 있습니다.
3) 사례: 서초 방배동 ‘잡종지’의 힘
도시 내부의 잡종지(지목 ‘잡’)는 용도 유연성으로 희소성이 큽니다. 방배동 사당역 인근 ‘고물상 거리’처럼 과거 용도로 묶였던 블록이 정비 흐름을 타면, 복합용도·고도화 기대감이 프리미엄을 형성합니다. 핵심은 위치·정비계획·용적률 3박자.
4) 사례: 제주 해안가 ‘전(田)’—좋아 보이지만…
- 보전녹지·특화경관지구 → 층수·연면적·용도 제한 확인.
- 절대보전지역이면 사실상 개발 불가. 사진만 보고 판단 금지!
- 농취증·지역 요건 → 제주 농지는 거주·요건 제약으로 매각허가 취소 사례 다수.
5) 지목 Quick 가이드(실전)
- 전·답·과수원 = 농지. 낙찰 시 농지취득자격증명 제출 기한 유념.
- 잡종지 = 지목 미확정/유연. 도시 내 잡종지는 특히 희소.
- 구거 = 소하천·개천. 개발·보상은 용도지구·사업계획에 좌우.
6) 용도지역으로 ‘수익 캡’ 읽기
용적률이 곧 수익의 상한입니다. 주거지역 중 준주거는 주거·상업 혼합이 가능하고 용적률(예: 500%)이 높아 사업성 유리. 반대로 1종 전용주거는 층수·용도가 보수적이지만 주거쾌적성으로 고급주거 수요가 안정적(평창동 사례).
7) 농지연금·산지연금 체크리스트(요건 핵심)
농지연금
- 만 60세+, 영농경력 5년(통산), 전·답·과수원, 경작 가능, 저당권 無가 기본.
- 보유 2년 원칙(경·공매 취득도 가능하나 거주·보유 요건 충족 필요).
- 금액은 공시지가 100% 또는 감정가 90% 중 선택(고액 수령은 드묾).
- 소유권 이전 없이 수령·경작/임대 병행 가능(예산 범위·대기 발생 유의).
산지연금
- 연령·영림 요건 無이점 있으나 대상지 요건 매우 엄격(국유림 인접, 경사도, 암석지 등 기준).
- 소유권 이전이 필요 → 양도세 이슈. 2년 이상 보유 후 신청이 안전.
8) 나의 실전 루틴(요약)
- 계획 : 국토·수도권·도시기본계획에서 거점/예산 큰 사업 체크.
- 지도 : 철도·환승·산단·역세권 지정 범위와 단계 확인.
- 서류 : 토지이용계획확인원으로 용도지역·지구단위·경관·보전·개발행위 가능여부 즉시 검증.
- 지목 : 농지/잡종지/구거 등 특성별 리스크·기회 정리.
- 세금·연금 : 농지·산지연금 요건과 보유기간/양도세 시뮬레이션.
한 줄 결론: 도시계획 → 서류(토지이용계획) → 지목/용도지역 → 세금·연금 순으로 보면 ‘그럴 듯해 보이는 땅’과 ‘진짜 성장하는 땅’이 분리됩니다.