경매에 처음 참여하려고 하면 누구나 같은 고민을 합니다. “도대체 어떤 물건을 선택해야 할까?” 저 역시 첫 입찰 실패를 경험하기 전, 수많은 조사 과정을 거쳤습니다. 입찰까지 이어지지 않은 경우가 더 많았고, 사전 낙찰이나 경쟁 과열로 기회를 놓치기도 했습니다. 그러나 그 과정에서 배운 경험은 결코 헛되지 않았습니다.
(경매는 단순히 가격 경쟁이 아니라, 조사와 준비 과정이 투자 성패를 가릅니다.)
🔍 1. 물건 검색과 1차 분석
초보 시절에는 사설 경매지의 분석 자료를 참고했지만, 시간이 지나면서 법원경매정보 사이트와 온비드를 직접 확인하는 습관을 들였습니다.
- 기본 정보: 위치, 면적, 용도
- 감정가·최저가: 낙찰가율, 시장가격과의 차이
- 권리 관계: 근저당·가압류·세입자 현황
이 단계에서 이미 위험한 물건을 걸러낼 수 있었습니다. 세입자 보증금이 높아 인수 위험이 있거나, 지분 경매처럼 복잡한 사건은 바로 제외했습니다.
🏞 2. 현장 답사와 주민 대화
지도로만 보는 것과 실제 발로 뛰며 보는 것은 전혀 달랐습니다.
- 접근성: 도로 진입이 가능한지, 교통편은 어떤지
- 생활 인프라: 주변 학교, 상권, 교통 환경
- 주민 의견: 거주 여건, 개발 계획, 지역 분위기
주민과 대화하는 과정에서 “도로 확장 공사 예정”, “상수도 문제로 불편” 같은 중요한 정보를 얻을 수 있었습니다. 이런 사실은 감정평가서에는 결코 나오지 않는 내용이었습니다.
📌 3. 조사 과정에서 얻은 사례와 교훈
사례① 안성시 금광면 임야 (5,600㎡)
700만 원대 입찰을 계획했으나 지나치게 낮은 금액 탓에 다른 사람에게 낙찰.
👉 교훈: 좋은 물건일수록 무리한 저가 입찰은 기회를 놓친다.
사례② 광주 곤지암면 임야 (17평)
공장 두 곳의 입구를 막고 있어 가치가 높다고 판단했지만, 최저가 700만 원대 → 실제 낙찰가는 1,700만 원대.
👉 교훈: 눈에 띄는 물건은 이미 많은 사람들이 보고 있다. 경쟁률은 자연스럽게 높아진다.
사례③ 충남 청양군 운곡면 대지 (44평)
마을 중심지, 공용주차장 인근 위치로 무난했으나 직접 당사자에게 확인하지 못한 것이 아쉬움. 다른 응찰자는 적극적으로 확인해 최저가 1,100만 원이 3,700만 원에 낙찰.
👉 교훈: 현장에서 직접 관계자에게 묻는 용기가 필요하다.
⚖ 4. 최종 분석과 입찰 여부 결정
조사 과정이 끝나면 낙찰 가능성, 수익성, 위험성을 종합적으로 검토했습니다. 경쟁 심화로 낙찰가율이 너무 높아져 포기하거나, 직전 사전 낙찰로 기회를 잃은 경우도 많았습니다. 하지만 이런 경험이 있었기에 첫 입찰 실패도 배움으로 바꿀 수 있었습니다.
🚀 5. 결론 – 실패 없는 조사도 성공이다
경매는 단순히 “싸게 사는 것”이 아닙니다. 철저한 조사와 분석이야말로 안전한 투자의 핵심입니다. 때로는 입찰에 참여하지 못하거나 실패하는 경험조차도 훗날 큰 자산이 됩니다.
저는 이 과정을 통해 확실히 깨달았습니다. “입찰에 참여하지 못했더라도, 철저한 조사를 했다면 그 자체로 성공이다.”
👉 다음 글에서는 드디어 맞이한 첫 낙찰 경험을 생생하게 전해드리겠습니다.